البناء المشترك: تغييرات في القانون الاتحادي 214
منذ عام 2004 ، ينظم القانون الاتحادي 214 مصير الأشياء ، وكذلك المواطنين الذين قرروا بناء مساكن في أسهم مع مقاول ، وقد تم تعديل القانون من قبل حكومة البلد بشكل يحسد عليه ، حيث تركت النسخة الأصلية العديد من الثغرات للمطورين عديمي الضمير. تم تحديد أحدث نسخة من التغييرات في القانون الاتحادي 304 ، الذي اعتمده مجلس الدوما ووافق عليه مجلس الاتحاد في يونيو 2016. بدأت هذه التغييرات في العمل في يناير من هذا العام - وهذا ما سيتم مناقشته لاحقًا.
محتوى المقال
ابتكارات المطورين
إذن ، ما الجديد الذي ظهر في تشريع الإسكان منذ 01/01/2017؟ لا تتعلق الابتكارات فقط بأنشطة المنظمات التي تعمل كمطورين. المواطنون (أصحاب الأسهم) الذين يشاركون في البناء المشترك للعقارات ، ويسمى أصحاب الأسهم ، ليس لديهم حقوق إضافية فحسب ، بل لديهم أيضًا التزامات معينة.
المتطلبات التنظيمية
لنبدأ بقائمة من التغييرات التي تهدف إلى تشجيع المطورين على الطلب.
ملحوظة! أهم خطوة في رأينا هي إنشاء سجل موحد لشركات البناء ، وهو متاح على الإنترنت ، في المجال العام. أنه يحتوي على معلومات حول جميع الشركات التي لديها حق قانوني في مثل هذه الأنشطة. هذه كيانات قانونية يجب أن تستوفي متطلبات القانون من جميع النواحي.
إذا تم الكشف عن أي تناقض ، تحرم المنظمات من الحق في جمع الأموال لبناء المباني السكنية من المواطنين. لذلك يمكن لأي شخص يريد الدخول في البناء المشترك التحقق من حالة المطور في هذا السجل. بطبيعة الحال ، يجب القيام بذلك قبل توقيع العقد وإيداع الأموال.
التغيير التالي المهم للغاية كان تركيب الحد الأدنى من رأس المال المصرح به للشركة. لقد زاد حجمها - وإلى جانب ذلك ، يجب أن تدفع بالكامل. فقط في هذه الحالة ، يكتسب المطور الحق في جمع الأموال من أصحاب الأسهم.
أيضًا ، لا يجب أن يظهر اسم الشركة المطورة في قوائم المزايدين عديمي الضمير لبيع الأراضي ، وكذلك معاملات المبيعات الأخرى التي تتم وفقًا للقوانين 223 و 44. ولاحظ أنه لا يوجد فرق في نوعية هذه المنظمة في وحضرها: مقاول أو مقاول أو مورد.
من بين الابتكارات ، هناك أيضًا متطلبات مثل المطورين:
- يجب ألا يحتوي "سجلهم الحافل" على قرارات المحاكم التي تفرض عقوبة إدارية في شكل تعليق النشاط ؛
- يجب عدم تنفيذ إجراءات الإفلاس والتصفية ؛
- يجب ألا يكون هناك متأخرات ضريبية ؛
- يجب ألا يكون لدى المدير والمحاسب الرئيسي لشركة البناء إدانات سابقة بموجب مواد تتعلق بالجرائم الاقتصادية ، وكذلك العقوبات التي تحظر الأنشطة في قطاع البناء ، والحرمان من الحق في شغل الوظائف المشار إليها.
يتم تحديد حجم رأس المال المصرح به لمثل هذه المنظمة اعتمادًا على مساحة المرافق التي تنوي إقامتها.حتى الآن ، لن تتمكن الشركات التي لديها رأس مال مسجل رسمي بحت لمبلغ مثير للسخرية يبلغ 10000 روبل من بدء بناء المنازل على الإطلاق.
تم تصميم جميع هذه الابتكارات لمنع الشركات ذات اليوم الواحد من الوصول إلى سوق العقارات - لأنها تشكلت لهذا الغرض ، بحيث ، بعد تلقي الأموال من أصحاب الفوائد ، تنهار و "تنحل".
موارد إعلامية
في مكافحة هذا الشر ، ستساعد التعديلات المتعلقة بسياسة المعلومات للمطور أيضًا. بفضلهم ، ظهر القانون متطلبات المواقع الرسمية لهذه المنظمات. يجب نشر المستندات التالية على مواقعهم الإلكترونية ، فيما يتعلق بالأشياء العقارية التي يتم جمع أموال المواطنين عليها:
- نتائج التدقيق لسنة المنشأة.
- نتائج فحص المشروع والوثائق المرفقة التي سيتم بناء المنزل عليها ؛
- استنتاج صادر عن هيئة مفوضة من الكيان المكون للاتحاد الروسي يؤكد امتثال منظمة البناء ، وكذلك إعلان مشروعها ، لمتطلبات هذا القانون.
في ملاحظة! بدون الوثيقة المذكورة أعلاه ، لن تتمكن الشركة ليس فقط من تسجيل DDU (اتفاقية البناء المشتركة) ، ولكن حتى الإعلان عن الكائن على موقع الويب الخاص بها.
أيضا في قائمة الوثائق التي يجب نشرها على موقع المطور:
- رخصة بناء؛
- إعلان مشروع مفصل وعالي الجودة وبدون أخطاء ، يحتوي على ما يقرب من 160 نقطة ؛
- وثائق حقوق الملكية (بغض النظر عمن تكون) على الأرض المخصصة للبناء ومساحتها ورقمها المساحي ؛
- في حالة يكون حجم رأس المال المصرح به أقل مما ينص عليه القانون ، يتم نشر اتفاقية تؤكد أن المطور لديه ضامن يتحمل فيه طرف ثالث التزامات بموجب عقود مع المواطنين.
ينطوي الإفشاء عن المعلومات أيضًا على نشر نموذج لعقد مع المواطنين على موقع الويب ، ونشر الصور في جميع مراحل البناء.
يجب أن يبدو شيء مثل هذا:
يشترط القانون أيضًا أن تكون حقوق نطاق الموقع مملوكة إما للمطور نفسه أو لضامنه. لذا فإن الشركة التي ترغب في البقاء في سوق العقارات ليست مطلوبة فقط لتنفيذ جميع الوثائق بشكل صحيح ، ولكن أيضًا لترتيب موارد المعلومات الخاصة بها.
لماذا أحتاج إلى صندوق تعويضات وحسابات الضمان
منذ بداية هذا العام ، تم تكليف المطورين بمثل هذا الواجب: يجب عليهم تحويل واحد بالمائة من قيمة الكائن إلى صندوق تعويضات ، تم تصميمه لمساعدة أصحاب الأسهم. إذا أفلست شركة البناء فجأة ، فيمكن إكمال البناء على حساب هذا الصندوق. موافق ، هذا نوع من الضمان أن أصحاب المصلحة سيحصلون على مسكنهم في أي سيناريو.
- الشيء السيئ الوحيد هو أنه لا يمكن تطبيق هذا القانون على الأشياء قيد الإنشاء بالفعل ، لذلك لا يمكن لحاملي الأسهم ، الذين خدعوا في وقت سابق ، الاعتماد على مساعدته. ولكن بالنسبة لتلك المرافق التي بدأت للتو في عام 2017 ، لا ينبغي أن تكون هناك مثل هذه المشاكل من الناحية النظرية.
- كما سيتم توفير ضمانات إضافية من خلال إجراء مثل فتح حساب متخصص في البنك من قبل المطور. يطلق عليه الضمان ، وله خصائصه الخاصة. آلية استخدامه بسيطة للغاية: يتم استلام الأموال لهذا الحساب من خلال DDU ، والتي يتم حظرها من قبل البنك حتى الانتهاء من البناء ، ونقل المساكن إلى أصحاب الأسهم. إذا لم تمتثل شركة البناء لشروط العقد ، فإن البنك ببساطة يعيد أموالهم للمواطنين.
- في تعديلات القانون الاتحادي 214 ، يعتبر فتح حساب ضمان استشاريًا في طبيعته - أي أن هذا الإجراء ليس إلزاميًا. لكن الدولة تهيئ الظروف التي تكون مفيدة فيها للمطورين. على سبيل المثال ، يتم توفير مزايا معينة لهم فيما يتعلق بالتأمين ضد المسؤولية ، بالإضافة إلى الضمان المصرفي.
ملحوظة! السؤال الذي يطرح نفسه: "وأين ضمان عودة الأموال ، بعد كل شيء ، بين البنوك هناك أولئك الذين لا ينبغي الوثوق بهم؟" الجواب بسيط: فقط المؤسسات المالية والائتمانية التي تستوفي متطلبات حكومة الاتحاد الروسي هي التي تتلقى الحق في فتح الضمان. ببساطة ، هذه هي البنوك التي يمكنك فيها وضع أموال ميزانية الدولة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تأمين أموال تصل إلى 10 مليون روبل في حساب ضمان من قبل الدولة.
تنظيم الدولة للبناء المشترك
أدخلت تعديلات على القانون الاتحادي 214 تعديلات خاصة بها على نطاق تنظيم الدولة لبناء المساكن المشتركة. وقد تم توسيع سلطات السلطات التي تمارس الرقابة في هذا المجال بشكل كبير.
- بادئ ذي بدء ، الآن تخضع حركة أموال حاملي الأسهم لرقابة صارمة - الإنفاق المستهدف وغير المستهدف. أيضا ، يلاحظ المطور الامتثال للمتطلبات الجديدة - حتى وضع المعلومات ، على النحو المذكور أعلاه. تخضع الرقابة الصارمة أيضًا لمحاسبة الأموال التي تنفق على البناء.
- أصبح تفويض السلطات بمهام تسمح لها بممارسة الرقابة على أنشطة تعاونيات التعاونيات السكنية تعديلاً هاماً للقانون. إنهم ، بسبب سوء المعاملة والتعسف الصريح ، في المقام الأول ولهم سمعة سيئة.
- تلتزم ZhSK الآن بتقديم معلومات ربع سنوية عن أنشطتها ، وكذلك عن الوفاء بالتزاماتها تجاه المواطنين الذين دخلوا في بناء مشترك معهم.
ملحوظة! وهناك تفصيل آخر مهم: الآن يعتبر سوء استخدام الأموال أيضًا تحويل الأموال من المستثمرين ، والمقصود للبناء الجديد ، لاستكمال فترة طويلة ، ومجمدة بسبب نقص التسهيلات المالية. في المادة 18 من الإصدار الجديد من FZ 214 ، هناك قائمة واضحة بالمقالات التي يمكن للمطورين إرسال الأموال إليها لأصحاب الأسهم.
إذا قامت منظمات البناء السابقة بمحاسبة عامة لجميع الأغراض ، فإن القانون ملزم الآن بالاحتفاظ بوثائق منفصلة تتعلق بالأنشطة المالية لكل منزل على حدة. بعد سنة تقويمية ، تخضع هذه التقارير للمراجعة ، وإذا كشفت عن حقيقة اختلاس أموال أصحاب الفوائد ، فإن رئيس الشركة ومحاسبها الرئيسي سيكون مسؤولاً شخصياً.
ما هو الجديد في القانون لأصحاب الأسهم
أُدخلت بعض التغييرات على المادة 5 من القانون فيما يتعلق بسعر العقد. في السابق ، تم تحديده من خلال تلخيص التكاليف المالية والعمالية للمطور المتعلقة بإنشاء كوخ أو شقة ، والتي لم يفهم المساهم دائمًا آلية تكوين السعر.
ماذا الان
الآن ، سيشير العقد إلى السعر الكامل للشقة ، يتم تحديده من خلال ضرب مساحتها الإجمالية (بما في ذلك الشرفة ، أو لوجيا) في تكلفة المتر المربع. هذه الطريقة لتحديد سعر السكن بموجب العقد أكثر شفافية ، وتسمح للمساهم بالتحقق من صحتها.
كما هو الحال مع أي منتج ، يتم تعيين ضمان للشقق. عند الانتهاء من البناء والتوقيع على قانون تشغيل المنزل ، يقوم المطور بتحويل الشقق إلى أصحاب الأسهم. في الوقت نفسه ، يجب تزويدهم بتعليمات تفصيلية لتشغيل المباني والاتصالات.
في ذلك ، على سبيل المثال ، يمكن الإشارة إلى القسم الذي لا يمكنك تعليق الأثاث أو المعدات الثقيلة ؛ كيفية استخدام نظام تسخين فردي أو تشغيل سخان مياه.
إذا نشأت نزاعات بشأن عيوب في الشقة ، فلن يزيلها المطور إذا استطاع إثبات أنها تشكلت بسبب خطأ المساهم. ومع ذلك ، إذا كان المنشئ مذنبًا ، فسيتم استبعاد احتمال دفع العقوبة للمساهم. هذه الفروق الدقيقة في النسخة الجديدة من القانون منصوص عليها أيضًا.
هو إلغاء العقد من جانب واحد ممكن
في الإصدار القديم من القانون الفيدرالي 214 ، تم حظر رفض الوفاء بالالتزامات بموجب DDU من جانب واحد. إذا كان البادئ هو صاحب الأسهم ، فعندئذ لا يمكنه رفع دعوى قضائية إلا إلى المحكمة.
- تم أخذها في الاعتبار إذا تم تسجيل تغييرات كبيرة في وثائق تصميم المنزل. ومع ذلك ، في الوقت نفسه ، لم يتم تقديم أمثلة محددة بوضوح يمكن أن تسترشد بها. أي أن موضوعية تقييم الوضع ، في الواقع ، تُركت للمحكمة.
- الآن ، يُمنح صاحب المصلحة قانونًا الحق في رفض DDU في حالات معينة وبدون محكمة. وفقًا للتعديلات على القانون ، يحق للمساهم إنهاء العقد إذا تم تجاوز المساحة الإجمالية المنصوص عليها في المبنى ، والتي يجب بالطبع دفعها.
- في العقد القياسي ، يجب تعيين الحد الأقصى لمثل هذه الزيادة - وهذا هو 5 ٪. ولا يتعلق الأمر فقط بالمساحة الإجمالية للشقة ، ولكن أيضًا نسبة المناطق السكنية وغير السكنية - على سبيل المثال: إذا تم زيادة اللوجيا بشكل كبير ، وأصبح المطبخ صغيرًا في نفس الوقت.
- ومع ذلك ، فإن رفض المساهم الانسحاب من العقد دون سبب - أي إذا كان المطور يفي بالتزاماته بانتظام ، غير مقبول. لذا ، سيتعين على المواطنين أن يقطعوا كل الطريق بغض النظر عن الفرص أو النوايا المالية المتغيرة.
تهدف التغييرات التي تم إجراؤها على القانون الفيدرالي 214 إلى القضاء على المطورين عديمي الضمير من سوق العقارات السكنية. وبناء على ذلك ، لا ينبغي أن يكون هناك مستثمرون عقاريون انتهكت حقوقهم وخدعت الآمال. حسنًا ، كيف سيظهر ذلك عمليًا ، وما تأثير كل هذه الابتكارات على مجال بناء المساكن بما يتناسب مع المطور ، كالعادة ، سيخبرنا الوقت.
الخبراء ليس لديهم شك في شيء واحد: حماية حاملي الفائدة التي هي فعالة للغاية للوهلة الأولى سيؤدي بالتأكيد إلى ارتفاع في أسعار العقارات. بالطبع ، هذا لن يحدث بين عشية وضحاها. ببساطة ، غير قادرة على تحمل المتطلبات الجديدة ، ستغادر شركات البناء الصغيرة المشهد ، أو ستندمج مع حيازات أكبر. ستصبح المنافسة في سوق البناء أقل - وبدون ذلك ، كما تعلمون ، ينشأ احتكار ترتفع فيه الأسعار دائمًا.
