Споделено строителство: промени във Федералния закон 214

Маслякова Светлана

Изоставена строителна площадка - рухването на нечии надежди

От 2004 г. съдбата на обектите, както и гражданите, решили да строят жилища в акции с изпълнител, се регулира от Федералния закон 214. Законът е изменен от правителството на страната със завидна закономерност, тъй като първоначалната версия остави много вратички за безскрупулни разработчици. Последната версия на промените е заложена във Федералния закон 304, приет от Думата и одобрен от Съвета на Федерацията през юни 2016 г. Тези промени започнаха да действат през януари тази година - това ще бъде обсъдено по-късно.

Иновации за разработчици

И така, какво ново се появи в жилищното законодателство от 01.01.2017 г.? Иновациите се отнасят не само до дейностите на организациите, действащи като разработчици. Гражданите (притежатели на акции), които са участници в споделено строителство на недвижими имоти, наречени притежатели на дялови участия, имат не само допълнителни права, но и определени задължения.

Организационни изисквания

Нека започнем със списък на промените, насочени към насърчаване на разработчиците да поръчват.

Забележка! Най-важната стъпка според нас е създаването на единен регистър на строителните фирми, който е достъпен в Интернет, в обществено достояние. Тя съдържа информация за всички предприятия, които имат законно право на такива дейности. Това са юридически лица, които трябва да отговарят на изискванията на закона във всички отношения.

Ако се установи някакво несъответствие, организациите се лишават от правото да събират средства за строителството на жилищни сгради от граждани. Така че всеки човек, който иска да влезе в споделена конструкция, може да провери състоянието на разработчика в този регистър. Естествено, това трябва да се направи преди подписване на договора и депозиране на пари.

Проверката на вашата организация е лесна

Следващата, много съществена промяна, беше инсталирането на минималния размер на уставния капитал на дружеството. Размерът му се е увеличил - и освен това трябва да се плаща изцяло. Само в този случай предприемачът придобива правото да събира средства от притежателите на акции.

Също така името на фирмата-предприемач не трябва да фигурира в списъците на недобросъвестни кандидати за продажба на земя, както и други сделки по продажби, извършени в съответствие със законите 223 и 44. И забележете, няма разлика в какво качество е тази организация в В тях участваха: изпълнител, изпълнител или доставчик.

Сред иновациите има и такива изисквания към разработчиците:

• Техният „протокол“ не трябва да съдържа съдебни решения, налагащи административно наказание под формата на спиране на дейността;
• Не трябва да се извършват процедури по несъстоятелност и ликвидация;
• Не трябва да има просрочени данъци;
• Директорът и главният счетоводител на строителната компания не трябва да имат предишни присъди по статии, свързани с икономически престъпления, както и наказания, забраняващи дейности в строителния сектор, както и лишаване от право да заемат посочените длъжности.

Нормативен фонд, в зависимост от площта на обектите

Размерът на разрешения капитал на такава организация се определя в зависимост от площта на съоръженията, които тя възнамерява да изгради.Затова сега фирми, които имат чисто официален регистриран капитал с нелепа сума от 10 000 рубли, няма да могат да започнат да строят къщи изобщо.

Всички тези нововъведения са предназначени да блокират еднодневния достъп на фирмите до пазара на недвижими имоти - тъй като те са формирани за тази цел, така че, като получат парите от лихвите, те се разпадат и „разпуснат“.

Информационни ресурси

В борбата срещу това зло ще помогнат и измененията, свързани с информационната политика на разработчика. Благодарение на тях законът се появи изисквания към официалните уебсайтове на такива организации. На техните уебсайтове във връзка с обекти за недвижими имоти, върху които се привличат средства на граждани, следва да бъдат публикувани следните документи:

Етапи на одита

• Резултатите от одита за годината на предприятието;
• Резултатите от проучването на проекта и придружаващата го документация, върху която ще бъде изградена къщата;
• Заключение, издадено от упълномощен орган на образуващото образувание на Руската федерация, потвърждаващо съответствието на строителната организация, както и нейната декларация за проект, с изискванията на този закон.

На бележка! Без гореспоменатия документ, компанията няма да може не само да регистрира DDU (споделено споразумение за строителство), но дори и да рекламира обекта на собствения си уебсайт.

Също така в списъка с документи, които трябва да бъдат публикувани на уебсайта на програмиста:

• Разрешение за строеж;
• Подробна, висококачествена и без грешки попълнена декларация на проекта, която съдържа почти 160 точки;
• Документи за права на собственост (каквито и да са) върху земята, отредена за строителство, нейната площ и кадастрален номер;
• В ситуация, когато размерът на уставния капитал е по-малък от предвидения в закона, се публикува споразумение, което потвърждава, че предприемачът има поръчител, в който трета страна поема задължения по договори с граждани.

Разкриването на информация включва също публикуване на уебсайта на предприемача с примерния договор с гражданите и публикуване на снимки на всички етапи на строителството.

Тя трябва да изглежда така:

Изграждане на сграда с нулев цикъл

Ерекция на рамката

Образуване на фасади

Монтаж на покрив и остъкляване

Законът също така изисква правата върху домейна на сайта да принадлежат или на самия предприемач, или на неговия поръчител. Така че от компания, която иска да остане на пазара на недвижими имоти, се изисква не само да изпълни правилно цялата документация, но и да приведе в съответствие информационните си ресурси.

Защо имам нужда от компенсационен фонд и ескроу сметки

От началото на тази година на разработчиците е възложено такова задължение: те трябва да прехвърлят един процент от стойността на обекта в компенсационен фонд, който е предназначен да помогне на притежателите на акции. Ако изведнъж строителната компания фалира, тогава строителството може да бъде завършено за сметка на този фонд. Съгласете се, това е някаква гаранция, че притежателите на лихви ще получат жилището си при всеки сценарий.

Притежателите на лихви, измамени по-рано, ще трябва да изчакат друг инвеститор - или сами да завършат изграждането на къщата

• Единственото лошо е, че този закон не може да се приложи към вече изградени обекти, така че притежателите на дялови капитали, които бяха измамени по-рано, не могат да разчитат на неговата помощ. Но за онези съоръжения, които тепърва започват да се изграждат през 2017 г., на теория не би трябвало да има такива проблеми.
• Допълнителни гаранции ще бъдат предоставени и от такава мярка като откриване на специализирана сметка в банка от предприемач. Тя се нарича escrow и има свои собствени характеристики. Механизмът за неговото използване е доста прост: средствата се превеждат по тази сметка чрез DDU, които са блокирани от банката до завършване на строителството, и прехвърлянето на жилища на притежателите на акции. Ако строителната компания не е спазила условията на договора, банката просто връща парите си на гражданите.
• В измененията на Федералния закон 214 откриването на сметка за ескроу е с препоръчителен характер - тоест това действие не е задължително. Но държавата създава условия, при които ще бъде от полза за разработчиците. Например за тях се осигуряват определени обезщетения по отношение на застраховката за отговорност, както и банкова гаранция.

Забележка! Възниква въпросът: "И къде е гаранцията за връщането на средствата, в края на краищата сред банките има такива, на които не трябва да се вярва?" Отговорът е прост: само финансови и кредитни организации, които отговарят на изискванията на правителството на Руската федерация, получават право на открито дескроу. Просто казано, това са банки, в които можете да разполагате с средства от държавния бюджет. Освен това средствата до 10 милиона рубли по дескроу сметка са застраховани от държавата.

Държавно регулиране на споделеното строителство

Измененията на Федералния закон 214 направиха свои корекции в обхвата на държавното регулиране на споделеното жилищно строителство. Правомощията на органите, упражняващи надзор в тази област, са значително разширени.

• На първо място, сега движението на средствата на притежателите на акции е строго контролирано - целенасочени, нецелеви разходи. Също така, разработчикът наблюдава спазването на новите изисквания - до поставянето на информация, както беше споменато по-горе. Строгият контрол също подлежи на отчитане на средствата, изразходвани за строителство.
• Разрешението на органите с функции, които им позволяват да упражняват контрол върху дейността на кооперациите на жилищните кооперации, също се превърна в значително изменение в закона. Именно те, поради злоупотреби и откровен произвол, на първо място и имат лоша репутация.
• Сега ЖСК са задължени да предоставят на тримесечие информация за дейността си, както и за изпълнението на задълженията си към граждани, влезли в споделено строителство с тях.

Одит - начин за упражняване на финансов контрол

Забележка! И още една важна подробност: сега злоупотребата с средства се счита и за прехвърляне на пари от инвеститори, предназначени за ново строителство, за завършване на отдавна започнали и замразени поради липса на финансови средства. В член 18 от новото издание на FZ 214 има ясен списък от статии, към които разработчиците могат да насочват средства на притежателите на лихви.

Ако по-рано строителните организации водеха обща отчетност за всички обекти, сега законът задължава да съхранява отделна документация, свързана с финансовите дейности за всяка къща поотделно. След календарната година това отчитане подлежи на одит и ако разкрие факта на злоупотреба с средствата на лихвите, ръководителят и главният счетоводител на дружеството ще носят лична отговорност.

Какво е новото в закона за притежателите на акции

Направени са някои промени в член 5 от закона по отношение на цената на договора. Преди това тя се определя чрез сумиране на общите финансови и трудови разходи на предприемача, свързани със създаването на вила или апартамент, във връзка с което акционерът не винаги разбира механизма на ценообразуване.

Сега какво

Сега договорът ще посочи пълната цена на апартамента, определена чрез умножаване на общата му площ (включително тераса или лоджия) с цената на квадратен метър. Този метод за определяне на цената на жилищата по договора е по-прозрачен и позволява на акционера да провери неговата коректност.

Както при всеки продукт, за апартаментите се поставя гаранция. След приключване на строителството и подписване на акта за въвеждане на къщата в експлоатация, предприемачът прехвърля апартаментите на притежатели на акции. В същото време трябва да им бъдат предоставени подробни инструкции за експлоатация на помещения и комуникации.

Прехвърляне на апартамента на притежателя на лихвата

В него например може да се посочи на кой дял не можете да окачите тежки мебели или оборудване; как да използвате индивидуална отоплителна система или да работите с бойлер.

Ако възникнат спорове относно дефекти в апартамента, предприемачът няма да ги елиминира, ако успее да докаже, че те са образувани по вина на акционера. Ако обаче строителят е виновен, тогава вероятността да плати неустойката на акционера ще бъде премахната. Предвиден е и този нюанс в новата редакция на закона.

Възможно ли е едностранно разваляне на договора

В старото издание на Федералния закон 214 беше забранено едностранно да се отказват да изпълняват задълженията по ДДУ. Ако инициаторът е притежател на капитала, той можеше да заведе дело само пред съда.

• Той беше взет предвид, ако в проектната документация на къщата бяха записани значителни промени. В същото време обаче не бяха дадени ясно посочени примери, които биха могли да се ръководят от. Тоест, обективността на преценката на ситуацията всъщност беше оставена на съда.
• Сега на притежателя на лихви е законно предоставено правото да откаже DDU в определени ситуации и без съд. Според измененията в закона акционерът има право да прекрати договора, ако е надвишена предвидената обща площ на помещенията, за което, разбира се, би трябвало да се заплати.
• В стандартния договор трябва да се определи максималният лимит за такова увеличение - това е 5%. И това се отнася не само за общата площ на апартамента, но и за съотношението на жилищни и нежилищни площи - например: ако лоджията значително се увеличи, а кухнята в същото време стана малка.
• Отказът на акционера обаче да се откаже от договора без причина - тоест, ако предприемачът редовно изпълнява задълженията си, е неприемлив. Така че гражданите ще трябва да извървят целия път независимо от променените финансови възможности или намерения.

Щастливи новодошлите се подготвят за преместване

Промените, направени във Федералния закон 214, са насочени към премахване на недобросъвестни предприемачи от пазара на жилищни недвижими имоти. Съответно не трябва да има инвеститори в недвижими имоти, чиито права са нарушени и надеждите са измамени. Е, как ще се окаже на практика и какво влияние ще имат всички тези иновации върху сферата на жилищното строителство в съотношение с предприемача, както обикновено, ще покаже времето.

Експертите не се съмняват в едно: защитата на лихвите, която е толкова ефективна на пръв поглед, със сигурност ще предизвика повишаване на цените на имотите. Разбира се, това няма да се случи за една нощ. Просто, неспособни да издържат на новите изисквания, малките строителни фирми ще напуснат сцената или ще се слеят с по-големи участия. Конкуренцията на строителния пазар ще стане по-малка - и без нея, както знаете, възниква монопол, при който цените винаги се повишават.