Sdílená konstrukce: změny federálního zákona 214

Maslyakova Světlana

Opuštěné staveniště - zhroucení něčí naděje

Od roku 2004 je osud předmětů, stejně jako občané, kteří se rozhodli stavět bydlení ve podílech s dodavatelem, upraven spolkovým zákonem 214. Zákon byl změněn vládou země se záviděníhodnou pravidelností, protože původní verze ponechala mnoho bez mezer pro bezohledné vývojáře. Nejnovější verze změn je stanovena ve spolkovém zákoně 304, který byl přijat Dumou a schválen Radou federace v červnu 2016. Tyto změny začaly fungovat v lednu letošního roku - o tom se bude diskutovat později.

Inovace vývojářů

Co nového se tedy v právní úpravě bydlení objevuje od 1. ledna 2017? Inovace se netýkají pouze činností organizací, které působí jako vývojáři. Občané (držitelé akcií), kteří jsou účastníky společné výstavby nemovitostí, nazývaní držitelé akcií, mají nejen dodatečná práva, ale také určité povinnosti.

Organizační požadavky

Začněme se seznamem změn zaměřených na povzbuzení vývojářů, aby si objednali.

Poznámka! Nejdůležitějším krokem podle našeho názoru je vytvoření jednotného registru stavebních společností, který je k dispozici na internetu, ve veřejné doméně. Obsahuje informace o všech podnicích, které mají na takové činnosti zákonné právo. Jedná se o právnické osoby, které musí ve všech ohledech splňovat požadavky zákona.

V případě odhalení nesrovnalostí jsou organizace zbaveny práva na získávání finančních prostředků na stavbu bytových domů od občanů. Takže každý, kdo chce vstoupit do sdílené konstrukce, může zkontrolovat stav vývojáře v tomto registru. To samozřejmě musí být provedeno před podpisem smlouvy a vložením peněz.

Kontrola vaší organizace je snadná

Další, velmi významnou změnou, byla instalace minimální výše základního kapitálu společnosti. Jeho velikost se zvětšila - a kromě toho musí být plně zaplacena. Pouze v tomto případě získává developer právo získávat prostředky od majitelů akcií.

Název developerské společnosti by také neměl být uveden v seznamech bezohledných uchazečů o prodej pozemků, jakož i dalších prodejních transakcích prováděných v souladu se zákony 223 a 44. A všimněte si, že neexistuje žádný rozdíl v kvalitě této organizace Zúčastnili se jich: dodavatel, dodavatel nebo dodavatel.

Mezi novinky patří také požadavky na vývojáře:

• Jejich „výsledky“ by neměly obsahovat soudní rozhodnutí ukládající správní sankci ve formě pozastavení činnosti;
• Konkurzní a likvidační řízení by nemělo být prováděno;
• Neměly by existovat žádné daňové nedoplatky;
• Ředitel a hlavní účetní stavební firmy by neměli mít předchozí odsouzení podle článků týkajících se hospodářských trestných činů, jakož i sankcí zakazujících činnosti ve stavebnictví, jakož i zbavení práva na obsazení uvedených pozic.

Statutární fond, v závislosti na oblasti objektů

Velikost základního kapitálu takové organizace je stanovena v závislosti na oblasti zařízení, která má v úmyslu postavit.Takže firmy, které mají čistě formální základní kapitál v směšné výši 10 000 rublů, nebudou moci začít stavět domy vůbec.

Všechny tyto inovace jsou navrženy tak, aby blokovaly přístup jednodenních firem na trh s nemovitostmi - protože jsou vytvořeny za tímto účelem, takže po obdržení peněz od vlastníků úroků se rozpadly a „rozpustily“.

Informační zdroje

V boji proti tomuto zlu pomohou také změny týkající se informační politiky vývojáře. Díky nim zákon ukázal požadavky na oficiální webové stránky těchto organizací. Na svých webových stránkách by měly být ve vztahu k nemovitostem, na které jsou získávány prostředky občanů, zveřejněny následující dokumenty:

Fáze auditu

• Výsledky auditu za rok podniku;
• Výsledky přezkoumání projektu a průvodní dokumentace, na které bude dům postaven;
• Zpráva vydaná pověřeným orgánem zakládajícího subjektu Ruské federace potvrzující soulad stavební organizace a její projektové prohlášení s požadavky tohoto zákona.

Na poznámku! Bez výše uvedeného dokumentu nebude společnost moci nejen registrovat DDU (smlouva o sdílené výstavbě), ale dokonce i inzerovat objekt na svých vlastních webových stránkách.

Také v seznamu dokumentů, které by měly být zveřejněny na webových stránkách vývojáře:

• Stavební povolení;
• Podrobné, kvalitní a bez chyb dokončené projektové prohlášení, které obsahuje téměř 160 bodů;
• Doklady o vlastnických právech (bez ohledu na to, kdo to je) na pozemcích přidělených na výstavbu, její výměra a číslo katastru;
• V případě, že velikost základního kapitálu je nižší, než stanoví zákon, se zveřejňuje dohoda, která potvrzuje, že developer má ručitele, ve kterém třetí strana přebírá závazky vyplývající ze smluv s občany.

Zveřejňování informací také zahrnuje zveřejnění vzorové smlouvy s občany na webové stránce vývojáře a zveřejnění fotografií ve všech fázích výstavby.

Mělo by to vypadat takto:

Budování budovy s nulovým cyklem

Montáž rámu

Fasádní formace

Montáž střechy a zasklení

Zákon také vyžaduje, aby práva k doméně webu náležela buď samotnému vývojáři, nebo jeho garantovi. Společnost, která chce zůstat na realitním trhu, je tedy povinna nejen řádně provést veškerou dokumentaci, ale také uspořádat své informační zdroje.

Proč potřebuji vyrovnávací fond a účty úschovy

Od začátku letošního roku byla vývojářům svěřena taková povinnost: musí převést jedno procento hodnoty předmětu do vyrovnávacího fondu, který je určen na pomoc akcionářům. Pokud náhle stavební společnost zkrachuje, může být výstavba dokončena na náklady tohoto fondu. Souhlasíte, jedná se o jistotu, že držitelé úroků obdrží bydlení s jakýmkoli scénářem.

Zainteresovaní držitelé úroků, kteří byli podvedeni dříve, budou muset čekat na jiného investora - nebo dokončit stavbu domu sami

• Jedinou špatnou věcí je, že tento zákon nelze aplikovat na již ve výstavbě objektů, takže akcionáři, kteří byli dříve oklamáni, nemohou počítat s jeho pomocí. Ale pro ty zařízení, která se teprve začínají stavět v roce 2017, by takové problémy neměly být teoreticky.
• Další záruky budou poskytnuty také takovým opatřením, jako je otevření specializovaného účtu v bance vývojářem. Říká se tomu úschova a má své vlastní vlastnosti. Mechanismus pro jeho použití je poměrně jednoduchý: prostředky jsou převáděny na tento účet prostřednictvím DDU, které jsou blokovány bankou až do dokončení výstavby, a převodem bydlení na akcionáře. Pokud stavební společnost nesplnila podmínky smlouvy, banka jednoduše vrátí své peníze občanům.
• V novele spolkového zákona 214 je otevření úschovného účtu poradní - to znamená, že tato akce není povinná. Stát ale vytváří podmínky, za kterých bude přínosem pro vývojáře. Jsou pro ně například poskytovány určité výhody týkající se pojištění odpovědnosti a bankovní záruky.

Poznámka! Vyvstává otázka: „A kde je záruka návratnosti finančních prostředků, nakonec, mezi bankami jsou ti, kterým by nemělo být důvěryhodné?“ Odpověď je jednoduchá: právo na otevření úschovy mají pouze finanční a úvěrové organizace, které splňují požadavky vlády Ruské federace. Jednoduše řečeno, jedná se o banky, do kterých můžete umístit prostředky státního rozpočtu. Kromě toho jsou státem pojištěny prostředky až do 10 milionů rublů na vázaném účtu.

Státní regulace sdílené stavby

Změny spolkového zákona 214 provedly vlastní úpravy rozsahu státní regulace společné bytové výstavby. Pravomoci orgánů vykonávajících dohled v této oblasti byly výrazně rozšířeny.

• Za prvé, nyní je pohyb prostředků držitelů akcií přísně kontrolován - cílený, necílený výdaj. Vývojář také dodržuje dodržování nových požadavků - až po umístění informací, jak je uvedeno výše. Pod přísnou kontrolou a účtováním finančních prostředků vynaložených na výstavbu.
• Oprávnění orgánů s funkcemi, které jim umožňují vykonávat kontrolu nad činností družstev bytových družstev, se stalo významnou novelou zákona. Jsou to především kvůli zneužívání a přímé svévoli a mají špatnou pověst.
• Nyní jsou ZhSK povinni čtvrtletně poskytovat informace o svých činnostech ao plnění svých povinností občanům, kteří s nimi uzavřeli společnou výstavbu.

Audit - způsob, jak vykonávat finanční kontrolu

Poznámka! A ještě jeden důležitý detail: za zneužití finančních prostředků se nyní považuje také převod peněz od investorů, určených na novou výstavbu, dokončení dokončených začátků a zmrazení kvůli nedostatku finančních prostředků. V článku 18 nového vydání FZ 214 je jasný seznam článků, na které mohou vývojáři nasměrovat prostředky zúčastněných osob.

Pokud dřívější stavební organizace vedly obecný záznam pro všechny objekty, zákon nyní ukládá samostatnou dokumentaci související s finančními aktivitami pro každý dům. Po kalendářním roce jsou tyto zprávy podrobeny auditu a pokud odhalí skutečnost, že došlo k zneužití finančních prostředků ze strany akcionářů, bude osobně odpovědný vedoucí a hlavní účetní společnosti.

Co je nového v zákoně pro akcionáře

V článku 5 zákona o ceně zakázky byly provedeny některé změny. Dříve to bylo určováno součtem obecných finančních a mzdových nákladů vývojáře souvisejících s vytvořením chaty nebo bytu, v souvislosti s nimiž akcionář ne vždy pochopil mechanismus tvorby cen.

Co teď

Nyní bude smlouva uvádět plnou cenu bytu určenou vynásobením jeho celkové plochy (včetně terasy nebo lodžie) cenou za metr čtvereční. Tento způsob stanovení ceny bydlení na základě smlouvy je transparentnější a umožňuje akcionáři ověřit jeho správnost.

Stejně jako u každého produktu je záruka na byty stanovena. Po dokončení výstavby a podpisu zákona o uvedení do provozu developer převede byty na majitele. Zároveň by jim měly být poskytnuty podrobné pokyny pro provoz prostor a komunikaci.

Převod bytu držiteli úroků

V něm lze například uvést, na kterém oddílu nelze zavěsit těžký nábytek nebo vybavení; jak používat individuální topný systém nebo ovládat ohřívač vody.

Pokud vzniknou spory týkající se vad v bytě, developer je nevylučuje, pokud může prokázat, že k nim došlo vinou akcionáře. Je-li však tvůrce vinen, pravděpodobnost zaplacení pokuty akcionáři bude vyloučena. Tato nuance v nové verzi zákona je rovněž stanovena.

Je možné jednostranné zrušení smlouvy

Ve starém vydání federálního zákona 214 bylo zakázáno jednostranně odmítnout plnění povinností vyplývajících z DDU. Pokud byl iniciátor držitelem vlastního kapitálu, mohl se u soudu obrátit pouze na soud.

• Bylo zohledněno, pokud byly v projektové dokumentaci domu zaznamenány významné změny. Zároveň však nebyly uvedeny žádné jasně stanovené příklady, které by se mohly řídit. To znamená, že objektivita posouzení situace byla ve skutečnosti ponechána soudu.
• Nyní je držiteli úroků ze zákona povoleno odmítnout DDU v určitých situacích a bez soudu. Podle novely zákona má akcionář právo vypovědět smlouvu, pokud dojde k překročení stanovené celkové plochy areálu, za kterou by samozřejmě muselo být zaplaceno.
• Ve standardní smlouvě by měl být stanoven maximální limit pro toto zvýšení - to je 5%. A týká se to nejen celkové rozlohy bytu, ale také poměru obytných a nebytových oblastí - například: pokud se výrazně zvýšila lodžie a kuchyň se zároveň zmenšila.
• Odmítnutí akcionáře odstoupit od smlouvy bez udání důvodu - to znamená, pokud vývojář pravidelně plní své závazky, je nepřijatelné. Občané tedy budou muset jít celou cestu bez ohledu na změněné finanční příležitosti nebo záměry.

Šťastní nováčci se připravují na pohyb

Cílem změn federálního zákona 214 je vyloučit bezohledné vývojáře z trhu rezidenčních nemovitostí. V souladu s tím by neměli být žádní investoři do nemovitostí, jejichž práva byla porušena a naděje byly podvedeny. Jak to dopadne v praxi a jaký dopad budou mít všechny tyto inovace na sféru bytové výstavby v poměru k developerovi, jak je obvyklé, čas ukáže.

Experti o jedné věci nepochybují: ochrana zájmových skupin, která je na první pohled tak účinná, jistě způsobí růst cen nemovitostí. To se samozřejmě nestane přes noc. Jednoduše, neschopné odolat novým požadavkům, malé stavební společnosti opustí scénu nebo se sloučí s většími podniky. Konkurence na stavebním trhu se sníží - a bez ní, jak víte, vzniká monopol, v němž ceny vždy rostou.