Zajednička konstrukcija: promjene u saveznom zakonu 214

Maslyakova Svetlana

Napušteno gradilište - urušavanje nečije nade

Od 2004. sudbina objekata, kao i građani koji su odlučili graditi stanovanje u dionicama s izvođačem radova, regulirana je saveznim zakonom 214. Zakon je izmijenjen od strane vlade zemlje sa zavidnom regularnošću, jer je izvorna verzija ostavila mnoge rupe za beskrupulozne programere. Posljednja verzija promjena navedena je u saveznom zakonu 304, koji je Duma usvojila, a Vijeće Federacije odobrilo u lipnju 2016. godine. Te su promjene počele djelovati u siječnju ove godine - o tome će biti govora kasnije.

Inovacije za programere

Dakle, što se novo pojavilo u stambenom zakonodavstvu od 01.01.2017.? Inovacije se ne odnose samo na aktivnosti organizacija koje djeluju kao programeri. Građani (vlasnici udjela) koji su sudionici u zajedničkoj izgradnji nekretnina, zvani vlasnici udjela, imaju ne samo dodatna prava, već i određene obveze.

Organizacijski zahtjevi

Započnimo s popisom promjena usmjerenih na poticanje programera na narudžbu.

Bilješka! Najvažniji korak po našem mišljenju je stvaranje jedinstvenog registra građevinskih tvrtki koji je dostupan na Internetu u javnoj domeni. Sadrži podatke o svim poduzećima koja imaju zakonsko pravo na takve aktivnosti. Riječ je o pravnim osobama koje moraju udovoljavati zahtjevima zakona u svakom pogledu.

Ako se otkrije bilo kakva razlika, organizacije su lišene prava na prikupljanje sredstava za izgradnju stambenih zgrada od građana. Tako svaka osoba koja želi ući u zajedničku izgradnju može provjeriti status programera u ovom registru. To se, naravno, mora učiniti prije potpisivanja ugovora i polaganja novca.

Provjera vaše organizacije je jednostavno

Sljedeća, vrlo značajna promjena, bila je ugradnja minimalnog iznosa odobrenog kapitala tvrtke. Njegova se veličina povećala - i uz to se mora u potpunosti platiti. Samo u tom slučaju programer stječe pravo prikupljanja sredstava od vlasnika udjela.

Također, naziv tvrtke koja se bavi razvojem ne smije se pojavljivati ​​na popisima beskrupuloznih ponuditelja za prodaju zemljišta, kao ni drugim prodajnim transakcijama izvršenim u skladu sa zakonima 223 i 44. I imajte na umu da nema razlike u kvaliteti ove organizacije u Sudjelovali su: izvođač, izvođač ili dobavljač.

Među inovacijama su i takvi zahtjevi za programere:

• Njihova "evidencija" ne bi trebala sadržavati sudske odluke kojima se nameće administrativna kazna u obliku suspenzije aktivnosti;
• Ne bi se trebali provoditi postupci bankrota i likvidacije;
• Ne bi trebalo biti nikakvih zaostalih poreza;
• Direktor i glavni računovođa građevinske tvrtke ne bi trebali imati prethodne presude prema člancima koji se odnose na privredne zločine, kao ni kaznene mjere zabrane aktivnosti u građevinskom sektoru, kao i lišavanje prava na obavljanje navedenih radnih mjesta.

Statutarni fond, ovisno o površini objekata

Veličina odobrenog kapitala takve organizacije određuje se ovisno o površini objekata koje namjerava podići.Tako sada tvrtke koje imaju čisto formalni registrirani kapital od smiješnog iznosa od 10.000 rubalja uopće neće moći započeti graditi kuće.

Sve su ove inovacije zamišljene da blokiraju jednodnevni pristup firmama na tržištu nekretnina - jer su formirane u tu svrhu, tako da, primivši novac od kamatara, provale i „rastvaraju se“.

Informacijski resursi

U borbi protiv ovog zla pomoći će i izmjene povezane s informacijskom politikom proizvođača. Zahvaljujući njima, zakon se pojavio zahtjevima za službene web stranice takvih organizacija. Na njihovim web stranicama, u vezi s nekretninama na koje se privlače sredstva građana, trebali bi biti objavljeni sljedeći dokumenti:

Faze revizije

• Rezultati revizije za godinu poduzeća;
• Rezultati ispitivanja projekta i popratne dokumentacije na kojoj će se kuća graditi;
• Izvješće izdano od strane ovlaštenog tijela sastavnog entiteta Ruske Federacije, koje potvrđuje usklađenost građevinske organizacije, kao i njegovu projektnu deklaraciju sa zahtjevima ovog zakona.

Na bilješku! Bez gore navedenog dokumenta tvrtka neće moći ne samo registrirati DDU (zajednički ugovor o gradnji), već čak i reklamirati objekt na vlastitoj web stranici.

Također na popisu dokumenata koji bi trebali biti objavljeni na web mjestu programera:

• Građevinska dozvola;
• Detaljna, kvalitetna i bez grešaka ispunjena deklaracija o projektu koja sadrži gotovo 160 bodova;
• Isprave o vlasničkim pravima (bez obzira o kome se radi) na zemljištu dodijeljenom za gradnju, njegovoj površini i katastarskom broju;
• U situaciji kada je veličina odobrenog kapitala manja nego što je zakonom propisano, objavljuje se ugovor koji potvrđuje da programer ima jamca u kojem treća strana preuzima obveze iz ugovora s građanima.

Otkrivanje podataka također uključuje objavljivanje na web mjestu nositelja razvoja uzorka ugovora s građanima i objavljivanje fotografija u svim fazama izgradnje.

To bi trebalo izgledati ovako:

Izgradnja zgrade s nultim ciklusom

Erekcija okvira

Formiranje fasade

Montaža na krov i ostakljivanje

Zakon također zahtijeva da prava na domenu web mjesta pripadaju samom programeru ili njegovom jamcu. Dakle, od tvrtke koja želi ostati na tržištu nekretnina potrebno je ne samo pravilno izvršiti svu dokumentaciju, već i urediti svoje informacijske resurse.

Zašto mi treba kompenzacijski fond i depozitni računi

Od početka ove godine, programerima je povjerena takva dužnost: oni moraju prenijeti jedan posto vrijednosti predmeta u kompenzacijski fond, koji je osmišljen kako bi pomogao vlasnicima udjela u kapitalu. Ako iznenada građevinsko poduzeće bankrotira, tada se gradnja može dovršiti o trošku ovog fonda. Slažete se, ovo je neka vrsta garancije da će vlasnici kamata dobiti svoj smještaj u bilo kojem scenariju.

Vlasnici kamata, prevareni ranije, morat će pričekati drugog investitora - ili sami dovršiti izgradnju kuće

• Jedina je loša stvar što se ovaj zakon ne može primijeniti na objekte koji su već u izgradnji, tako da vlasnici kapitala, koji su ranije prevareni, ne mogu računati na njegovu pomoć. No, za one objekte koji se tek počinju graditi 2017. godine, u teoriji ne bi trebalo biti takvih problema.
• Dodatna jamstva pružit će se i takvom mjerom kao što je programer otvaranje specijaliziranog računa u banci. Zove se escrow, i ima svoje karakteristike. Mehanizam njegove uporabe prilično je jednostavan: na taj račun primaju se sredstva putem DDU-a, koje banka blokira do završetka gradnje, te prijenosa stanovanja vlasnicima udjela. Ako građevinska tvrtka nije ispunila uvjete ugovora, banka jednostavno vraća svoj novac građanima.
• U izmjenama i dopunama saveznog zakona 214, otvaranje depozitnog računa je savjetodavne prirode - odnosno, ta akcija nije obvezna. Ali država stvara uvjete pod kojima će programeri biti korisni. Na primjer, za njih su osigurane određene pogodnosti u pogledu osiguranja od odgovornosti, kao i bankarske garancije.

Bilješka! Postavlja se pitanje: "A gdje je jamstvo povrata sredstava, na kraju krajeva, među bankama ima i onih kojima ne treba vjerovati?" Odgovor je jednostavan: samo financijske i kreditne organizacije koje ispunjavaju zahtjeve Vlade Ruske Federacije imaju pravo na otvaranje escrow-a. Jednostavno rečeno, to su banke u koje možete smjestiti sredstva državnog proračuna. Uz to, država do 10 milijuna rubalja na depozitnom računu osigurava država.

Državna regulacija zajedničke gradnje

Izmjenama i dopunama saveznog zakona 214 izvršene su vlastite prilagodbe opsega državne regulacije zajedničke stambene izgradnje. Ovlaštenja tijela vlasti koja vrše nadzor u ovom području značajno su proširena.

• Prije svega, sada je kretanje sredstava vlasnika udjela strogo kontrolirano - ciljano, nenamjereno trošenje. Također, programer primjećuje poštivanje novih zahtjeva - do postavljanja podataka, kao što je gore spomenuto. Stroga kontrola također je podložna knjiženju sredstava koja se troše na izgradnju.
• Ovlaštenje vlasti s funkcijama koje im omogućuju nadzor nad radom zadruga stambenog zadruga postalo je značajna izmjena zakona. Oni su, zbog zlostavljanja i izravne samovolje, na prvom mjestu i imaju lošu reputaciju.
• Sada su ZhSK dužni tromjesečno davati informacije o svojim aktivnostima, kao i o ispunjavanju svojih obveza građanima koji su s njima ušli u zajedničku izgradnju.

Revizija - način provođenja financijske kontrole

Bilješka! I još jedan važan detalj: sada se zlouporabom sredstava smatra i prijenos novca od investitora, namijenjenog novoj gradnji, za završetak odavno započetih i zamrznutih zbog nedostatka financijskih sredstava. U članku 18. novog izdanja FZ 214 nalazi se jasan popis članaka na koje programeri mogu usmjeriti sredstva nositelja interesa.

Ako su ranije građevinske organizacije vodile opće računovodstvo za sve objekte, sada se zakon obvezuje voditi zasebnu dokumentaciju koja se odnosi na financijske aktivnosti za svaku kuću zasebno. Nakon kalendarske godine, ovo izvještavanje podliježe reviziji, a ako se utvrdi činjenica zlouporabe sredstava vlasnika kamata, šef i glavni računovođa tvrtke snosit će osobnu odgovornost.

Što je novo u zakonu za vlasnike udjela

Izvršene su određene izmjene u članku 5. Zakona u pogledu cijene ugovora. Ranije je utvrđeno zbrajanjem općih financijskih i troškova rada nositelja razvoja povezanih sa stvaranjem vikendice ili stana, u vezi s kojima dioničar nije uvijek razumio mehanizam formiranja cijena.

Što sada

Sada će se u ugovoru naznačiti puna cijena stana, određena množenjem njegove ukupne površine (uključujući terasu ili lođu) s troškom po četvornom metru. Ova metoda utvrđivanja cijene stanovanja prema ugovoru je transparentnija i dioničaru omogućuje provjeru ispravnosti.

Kao i za svaki proizvod, za apartmane je postavljeno jamstvo. Po završetku izgradnje i potpisivanja akta o stavljanju kuće u pogon, programer apartmane prenosi vlasnicima udjela. Istodobno, trebale bi im pružiti detaljne upute za rad prostorija i komunikacija.

Prijenos stana na vlasnika kamate

U njemu se, na primjer, može naznačiti na kojoj particiji ne možete objesiti težak namještaj ili opremu; kako koristiti pojedinačni sustav grijanja ili koristiti grijač vode.

Ako nastanu sporovi oko nedostataka u stanu, programer ih neće eliminirati ako dokaže da su nastale po krivici dioničara. Međutim, ako je graditelj kriv, tada će se vjerojatnost plaćanja kazne dioničaru otkloniti. Također je propisana ta nijansa u novoj verziji zakona.

Je li moguće jednostrano otkazivanje ugovora

U starom izdanju saveznog zakona 214 bilo je zabranjeno jednostrano odbijati ispunjavanje obveza iz DDU-a. Ako je inicijator bio vlasnik udjela, tada je mogao podnijeti samo tužbu na sud.

• Uzet je u obzir ako su u projektnoj dokumentaciji kuće zabilježene značajne promjene. Međutim, istodobno nisu dati jasno navedeni primjeri koji bi se mogli voditi prema njima. Odnosno, objektivnost procjene situacije, u stvari, bila je prepuštena sudu.
• Sada, vlasniku kamate zakonski je dodijeljeno pravo odbiti DDU u određenim situacijama i bez suda. Prema izmjenama zakona, dioničar ima pravo raskinuti ugovor ako se prekorači propisana ukupna površina prostorija, za što bi, naravno, trebalo platiti.
• U standardnom ugovoru treba postaviti maksimalno ograničenje za takvo povećanje - to je 5%. I to se tiče ne samo ukupne površine stana, već i omjera stambenih i nestambenih površina - na primjer: ako se loža značajno povećala, a kuhinja istovremeno postala mala.
• Međutim, odbijanje dioničara da bez razloga odustane od ugovora - to jest, ako programer redovito ispunjava svoje obveze, neprihvatljivo je. Dakle, građani će morati ići cijelim putem bez obzira na promijenjene financijske mogućnosti ili namjere.

Sretni pridošlice koji se spremaju za selidbu

Izmjene Federalnog zakona 214 usmjerene su na uklanjanje beskrupuloznih programera s tržišta stambenih nekretnina. Prema tome, ne bi trebalo biti investitora u nekretnine čija su prava povrijeđena i nade su prevarene. Pa, kako će se to pokazati u praksi i kakav će utjecaj sve te inovacije imati na sferu stanogradnje u proporciji s graditeljem, kao i obično, vrijeme će pokazati.

Stručnjaci ne sumnjaju u jednu stvar: zaštita vlasnika kamata koja je na prvi pogled tako učinkovita sigurno će izazvati rast cijena nekretnina. To se, naravno, neće dogoditi preko noći. Jednostavno, nesposobni izdržati nove zahtjeve, male građevinske tvrtke će napustiti scenu ili će se spojiti s većim udjelima. Konkurencija na građevinskom tržištu postat će manja - i bez nje, kao što znate, nastaje monopol, u kojem cijene uvijek rastu.