Costruzione condivisa: modifiche alla legge federale 214
Dal 2004, il destino degli oggetti, così come i cittadini che hanno deciso di costruire alloggi in azioni con un appaltatore, è regolato dalla legge federale 214. La legge è stata modificata dal governo del paese con regolarità invidiabile, poiché la versione originale ha lasciato molte lacune per gli sviluppatori senza scrupoli. L'ultima versione delle modifiche è contenuta nella legge federale 304, adottata dalla Duma e approvata dal Consiglio della Federazione nel giugno 2016. Questi cambiamenti hanno iniziato a funzionare nel gennaio di quest'anno - questo è ciò di cui parleremo più avanti.
Il contenuto dell'articolo
Innovazioni per gli sviluppatori
Quindi, quali novità sono apparse nella legislazione sugli alloggi dal 01/01/2017? Le innovazioni riguardano non solo le attività delle organizzazioni che agiscono come sviluppatori. I cittadini (detentori di azioni) che partecipano alla costruzione condivisa di immobili, denominati detentori di azioni, hanno non solo diritti aggiuntivi, ma anche determinati obblighi.
Requisiti organizzativi
Cominciamo con un elenco di modifiche volte a incoraggiare gli sviluppatori a ordinare.
Nota! Il passo più importante a nostro avviso è la creazione di un registro unificato delle società di costruzioni, disponibile su Internet, di dominio pubblico. Contiene informazioni su tutte le imprese che hanno un diritto legale a tali attività. Queste sono persone giuridiche che devono soddisfare i requisiti di legge sotto tutti gli aspetti.
Se viene rilevata una discrepanza, le organizzazioni sono private del diritto di raccogliere fondi per la costruzione di condomini dai cittadini. Quindi, qualsiasi persona che desideri entrare in una costruzione condivisa può controllare lo stato dello sviluppatore in questo registro. Naturalmente, questo deve essere fatto prima di firmare il contratto e depositare denaro.
Il successivo, cambiamento molto significativo, fu l'installazione dell'ammontare minimo del capitale autorizzato della società. Le sue dimensioni sono aumentate e, inoltre, devono essere interamente pagate. Solo in questo caso lo sviluppatore acquisisce il diritto di raccogliere fondi dai possessori di azioni.
Inoltre, il nome della società di sviluppo non dovrebbe apparire negli elenchi di offerenti senza scrupoli per la vendita di terreni, così come altre transazioni di vendita effettuate in conformità con le leggi 223 e 44. E nota, non c'è differenza nella qualità in cui questa organizzazione Hanno partecipato: appaltatore, appaltatore o fornitore.
Tra le novità ci sono anche tali requisiti per gli sviluppatori:
- Il loro "track record" non dovrebbe contenere decisioni giudiziarie che impongono una sanzione amministrativa sotto forma di sospensione dell'attività;
- Le procedure di fallimento e liquidazione non devono essere eseguite;
- Non dovrebbero esserci arretrati fiscali;
- Il direttore e il capo contabile della società di costruzioni non dovrebbero avere condanne precedenti per articoli relativi a reati economici, nonché sanzioni che vietano le attività nel settore delle costruzioni, nonché privazione del diritto di occupare le posizioni indicate.
La dimensione del capitale autorizzato di tale organizzazione è determinata in base all'area delle strutture che intende erigere.Quindi ora, le aziende che hanno un capitale sociale puramente formale di una quantità ridicola di 10.000 rubli non saranno in grado di iniziare a costruire case.
Tutte queste innovazioni sono progettate per bloccare l'accesso delle imprese di un giorno al mercato immobiliare - perché sono state create per questo scopo, in modo che, dopo aver ricevuto il denaro dei titolari di interessi, si rompano e si "dissolvano".
Risorse informative
Nella lotta contro questo male, aiuteranno anche gli emendamenti relativi alla politica di informazione dello sviluppatore. Grazie a loro, la legge appariva requisiti per i siti Web ufficiali di tali organizzazioni. Sui loro siti Web, in relazione agli oggetti immobiliari su cui vengono raccolti i fondi dei cittadini, devono essere pubblicati i seguenti documenti:
- I risultati dell'audit per l'anno dell'impresa;
- I risultati dell'esame del progetto e la documentazione di accompagnamento su cui verrà costruita la casa;
- Una conclusione emessa da un ente autorizzato dell'entità costituente della Federazione Russa che conferma la conformità dell'organizzazione di costruzione, nonché la sua dichiarazione di progetto, con i requisiti di questa legge.
Su una nota! Senza il documento di cui sopra, la società non sarà in grado non solo di registrare il DDU (accordo di costruzione condiviso), ma anche di pubblicizzare l'oggetto sul proprio sito Web.
Anche nell'elenco dei documenti che dovrebbero essere pubblicati sul sito Web dello sviluppatore:
- Permesso di costruzione;
- Una dichiarazione di progetto dettagliata, di alta qualità e senza errori completata, che contiene quasi 160 punti;
- Documenti di diritti di proprietà (non importa chi sia) sui terreni destinati alla costruzione, la sua area e il numero catastale;
- In una situazione in cui la dimensione del capitale autorizzato è inferiore a quella stabilita dalla legge, viene pubblicato un accordo che conferma che lo sviluppatore ha un garante in cui una terza parte assume obblighi in base a contratti con i cittadini.
La divulgazione di informazioni comporta anche la pubblicazione sul sito Web dello sviluppatore di un contratto di esempio con i cittadini e la pubblicazione di foto in tutte le fasi della costruzione.
Dovrebbe assomigliare a qualcosa di simile a questo:
La legge richiede inoltre che i diritti sul dominio del sito appartengano allo sviluppatore stesso o al suo garante. Pertanto, una società che vuole rimanere sul mercato immobiliare non è solo tenuta a eseguire correttamente tutta la documentazione, ma anche a mettere in ordine le proprie risorse informative.
Perché ho bisogno di un fondo di compensazione e conti di deposito a garanzia
Dall'inizio di quest'anno, agli sviluppatori è stato affidato tale compito: devono trasferire l'uno percento del valore dell'oggetto a un fondo di compensazione, progettato per aiutare i possessori di azioni. Se improvvisamente la società di costruzioni fallisce, la costruzione può essere completata a spese di questo fondo. D'accordo, questa è una sorta di garanzia che i portatori di interessi riceveranno il loro alloggio in qualsiasi scenario.
- L'unica cosa negativa è che questa legge non può essere applicata a oggetti già in costruzione, quindi i possessori di azioni, che sono stati ingannati in precedenza, non possono contare sul suo aiuto. Ma per quelle strutture che stanno appena iniziando a essere costruite nel 2017, non dovrebbero esserci tali problemi in teoria.
- Ulteriori garanzie saranno fornite anche da una misura come l'apertura di un conto specializzato in una banca da parte di uno sviluppatore. Si chiama impegno, e ha le sue caratteristiche. Il meccanismo per il suo utilizzo è abbastanza semplice: i fondi vengono ricevuti su questo conto tramite DDU, che vengono bloccati dalla banca fino al completamento della costruzione e il trasferimento di alloggi ai detentori di azioni. Se la società di costruzioni non ha rispettato i termini del contratto, la banca restituisce semplicemente i propri soldi ai cittadini.
- Nelle modifiche alla legge federale 214, l'apertura di un conto di deposito in garanzia è di natura consultiva, ovvero questa azione non è obbligatoria. Ma lo stato crea le condizioni in cui sarà vantaggioso per gli sviluppatori. Ad esempio, sono previsti determinati benefici per quanto riguarda l'assicurazione di responsabilità civile e la garanzia bancaria.
Nota! Sorge la domanda: "E dov'è la garanzia del ritorno dei fondi, dopo tutto, tra le banche ci sono quelli di cui non ci si dovrebbe fidare?" La risposta è semplice: solo le organizzazioni finanziarie e creditizie che soddisfano i requisiti del governo della Federazione Russa hanno il diritto di aprire un deposito a garanzia. In poche parole, si tratta di banche in cui è possibile posizionare fondi di bilancio statali. Inoltre, lo Stato assicura fondi per un massimo di 10 milioni di rubli su un conto di deposito in garanzia.
Regolamento statale di costruzione condivisa
Gli emendamenti alla legge federale 214 hanno apportato le loro modifiche al campo di applicazione della regolamentazione statale della costruzione di alloggi condivisi. I poteri delle autorità che esercitano il controllo in questo settore sono stati notevolmente ampliati.
- Innanzi tutto, ora il movimento dei fondi dei portatori di interessi è rigorosamente controllato: spese mirate e non mirate. Inoltre, lo sviluppatore osserva la conformità ai nuovi requisiti, fino al posizionamento delle informazioni, come menzionato sopra. Soggetto a rigoroso controllo e contabilità dei fondi spesi per la costruzione.
- L'autorizzazione delle autorità con funzioni che consentono loro di esercitare il controllo sulle attività delle cooperative di cooperative di abitazione è diventata una modifica significativa della legge. Sono loro, a causa di abusi e palese arbitrarietà, in primo luogo e hanno una cattiva reputazione.
- Ora ZhSK ha l'obbligo di fornire trimestralmente informazioni sulle proprie attività, nonché sull'adempimento dei propri obblighi nei confronti dei cittadini che hanno avviato una costruzione in comune con loro.
Nota! E un altro dettaglio importante: ora l'uso improprio di fondi è anche considerato il trasferimento di denaro dagli investitori, destinato a nuove costruzioni, per il completamento di un lungo inizio, e congelato a causa della mancanza di strutture finanziarie. Nell'articolo 18 della nuova edizione di FZ 214, c'è un chiaro elenco di articoli a cui gli sviluppatori possono inviare fondi ai possessori di azioni.
Se le precedenti organizzazioni di costruzione effettuavano la contabilità generale per tutti gli oggetti, ora la legge obbliga a tenere separatamente la documentazione relativa alle attività finanziarie per ogni casa. Dopo un anno solare, questi rapporti sono soggetti a revisione contabile e se rivelano il fatto di un uso improprio di fondi da parte di azionisti, il capo e il capo contabile della società saranno ritenuti personalmente responsabili.
Novità per gli azionisti
Sono state apportate alcune modifiche all'articolo 5 della legge, relative al prezzo del contratto. In precedenza, era determinato sommando i costi finanziari e di lavoro generali dello sviluppatore relativi alla creazione di un cottage o appartamento, in relazione ai quali l'azionista non sempre comprendeva il meccanismo di formazione dei prezzi.
E adesso
Ora il contratto indicherà il prezzo intero dell'appartamento, determinato moltiplicando la sua superficie totale (compresa la terrazza o loggia) per il costo al metro quadrato. Questo metodo di determinazione del prezzo degli alloggi previsto dal contratto è più trasparente e consente all'azionista di verificarne la correttezza.
Come per qualsiasi prodotto, è prevista una garanzia per gli appartamenti. Al termine della costruzione e della firma dell'atto di messa in funzione della casa, lo sviluppatore trasferisce gli appartamenti ai possessori di azioni. Allo stesso tempo, dovrebbero essere fornite istruzioni dettagliate per il funzionamento dei locali e delle comunicazioni.
In esso, ad esempio, può essere indicato su quale partizione non è possibile appendere mobili o attrezzature pesanti; come utilizzare un singolo sistema di riscaldamento o come utilizzare uno scaldabagno.
Se sorgono controversie relative a difetti dell'appartamento, lo sviluppatore non li eliminerà se può dimostrare che si sono formati per colpa dell'azionista. Tuttavia, se il costruttore è colpevole, verrà eliminata la probabilità di pagare la sanzione all'azionista. Questa sfumatura nella nuova versione della legge è anche prevista.
È possibile l'annullamento unilaterale del contratto
Nella vecchia edizione della legge federale 214, era vietato rifiutare di adempiere agli obblighi previsti dalla DDU unilateralmente. Se l'iniziatore era il detentore di azioni, poteva solo intentare un'azione legale presso il tribunale.
- È stato preso in considerazione se sono state registrate modifiche significative nella documentazione di progettazione della casa. Tuttavia, ciò non ha fornito esempi chiaramente definiti che potrebbero essere guidati da. Cioè, l'obiettività della valutazione della situazione, infatti, è stata lasciata alla corte.
- Ora, il detentore di interessi è legalmente garantito il diritto di rifiutare DDU in determinate situazioni e senza un tribunale. Secondo gli emendamenti alla legge, l'azionista ha il diritto di risolvere il contratto se viene superata l'area totale stabilita dei locali, per la quale, ovviamente, dovrebbe essere pagato.
- Nel contratto standard, dovrebbe essere fissato il limite massimo per tale aumento - questo è del 5%. E riguarda non solo la superficie totale dell'appartamento, ma anche il rapporto tra aree residenziali e non residenziali - ad esempio: se la loggia è stata notevolmente aumentata e la cucina è diventata allo stesso tempo piccola.
- Tuttavia, il rifiuto dell'azionista di recedere dal contratto senza motivo - vale a dire, se lo sviluppatore adempie regolarmente ai propri obblighi, è inaccettabile. Pertanto, i cittadini dovranno fare tutto il possibile, indipendentemente dalle mutate opportunità o intenzioni finanziarie.
Le modifiche apportate alla legge federale 214 hanno lo scopo di eliminare gli sviluppatori senza scrupoli dal mercato immobiliare residenziale. Di conseguenza, non dovrebbero esserci investitori immobiliari i cui diritti sono stati violati e le speranze sono state ingannate. Bene, come si realizzerà in pratica e quale impatto avranno tutte queste innovazioni sulla sfera dell'edilizia abitativa in proporzione allo sviluppatore, come al solito, il tempo dirà.
Gli esperti non hanno dubbi su una cosa: la protezione dei portatori di interessi che è così efficace a prima vista provocherà sicuramente un aumento dei prezzi degli immobili. Naturalmente, ciò non accadrà dall'oggi al domani. Semplicemente, incapaci di resistere ai nuovi requisiti, le piccole imprese di costruzione lasceranno la scena o si fonderanno con aziende più grandi. La concorrenza nel mercato delle costruzioni diminuirà - e senza di essa, come sapete, sorge un monopolio, in cui i prezzi aumentano sempre.
