בנייה משותפת: שינויים בחוק הפדרלי 214
מאז 2004 גורל החפצים, כמו גם אזרחים שהחליטו לבנות דיור במניות עם קבלן, מוסדר על ידי החוק הפדרלי 214. החוק תוקן על ידי ממשלת המדינה בסדירות מעוררת קנאה, שכן הגרסה המקורית הותירה פרצות רבות עבור מפתחים חסרי מצפון. הגרסה האחרונה של השינויים נקבעה בחוק הפדרלי 304, שאומץ על ידי הדומא ואושר על ידי מועצת הפדרציה ביוני 2016. שינויים אלה החלו לפעול בינואר השנה - על זה ידונו בהמשך.
תוכן המאמר
מפתחים חידושים
אז מה חדש שהופיע בחקיקת הדיור מאז 01/01/2017? חידושים נוגעים לא רק לפעילויות של ארגונים הפועלים כמפתחים. לאזרחים (בעלי מניות) שמשתתפים בבנייה משותפת של נדל"ן, המכונים בעלי מניות, יש לא רק זכויות נוספות, אלא גם חובות מסוימות.
דרישות ארגוניות
נתחיל ברשימת שינויים שמטרתם לעודד מפתחים להזמין.
פתק! הצעד החשוב ביותר לדעתנו הוא יצירת פנקס מאוחד של חברות בנייה, הזמין באינטרנט, ברשות הרבים. הוא מכיל מידע על כל המפעלים שיש להם זכות חוקית לפעילויות מסוג זה. מדובר בישויות משפטיות שחייבות לעמוד בדרישות החוק מכל הבחינות.
אם יתגלה אי-התאמה כלשהי, נשללת מארגונים את הזכות לגייס כספים להקמת בנייני דירות מאזרחים. כך שכל אדם שרוצה להיכנס לבנייה משותפת יכול לבדוק את מצב היזם ברישום זה. מטבע הדברים, יש לעשות זאת לפני חתימת החוזה והפקדת כספים.
השינוי הבא, המשמעותי ביותר, היה התקנת הסכום המינימלי של ההון המורשה של החברה. גודלו גדל - וחוץ מזה, יש לשלם אותו במלואו. רק במקרה זה, היזם רוכש את הזכות לגייס כספים מבעלי מניות.
כמו כן, שמה של חברת היזם לא אמור להופיע ברשימות המציעים חסרי מצפון למכירת קרקעות, כמו גם בעסקאות מכר אחרות המתבצעות בהתאם לחוקים 223 ו -44. ודוק, אין שום הבדל באיזה איכות הארגון הזה הוא הגיעו אליהם: קבלן, קבלן או ספק
בין החידושים יש גם דרישות כאלה למפתחים:
- אסור ש"המצב "שלהם יכיל החלטות בית משפט המטילות עונש מינהלי בצורה של השעיית פעילות;
- אין לבצע הליכי פשיטת רגל ופירוק;
- לא אמור להיות פיגור למס;
- למנהל ולרואה החשבון הראשי של חברת הבנייה לא אמורות להיות הרשעות קודמות על פי מאמרים הקשורים לפשעים כלכליים, כמו גם עונשים האוסרים על פעילות בענף הבנייה וכן שלילת הזכות למלא את התפקידים המצוינים.
גודל ההון המורשה של ארגון כזה נקבע בהתאם לשטח המתקנים שהוא מתכוון להקים.כך שכעת חברות עם הון רשום גרידא בסכום מגוחך של 10,000 רובל לא יוכלו להתחיל לבנות בתים כלל.
כל החידושים הללו נועדו לחסום את הגישה לחברות הנדל"ן ליום אחד לשוק הנדל"ן - מכיוון שהם נוצרו למטרה זו, כך שכאשר קיבלו את הכסף של מחזיקי הריבית, נשברו ו"המוססים ".
משאבים מידעיים
במאבק נגד הרוע הזה, תיקונים הקשורים למדיניות המידע של היזם יעזרו גם הם. בזכותם, החוק נראה דרישות לאתרי האינטרנט הרשמיים של ארגונים כאלה. באתרי האינטרנט שלהם, ביחס לחפצי נדל"ן עליהם נמשכים כספים של אזרחים, יש לפרסם את המסמכים הבאים:
- תוצאות הביקורת לשנת המיזם;
- תוצאות בדיקת הפרויקט והתיעוד הנלווה עליו ייבנה הבית;
- דוח שהונפק על ידי גורם מורשה של הגוף המכונן של הפדרציה הרוסית המאשר את עמידתו של ארגון הבנייה, כמו גם הצהרת הפרויקט שלו, לדרישות חוק זה.
בנימה! ללא המסמך הנ"ל, החברה לא תוכל לא רק לרשום את ה- DDU (הסכם בניה משותפת), אלא אפילו לפרסם את האובייקט באתר האינטרנט שלה.
כמו כן ברשימת המסמכים שצריכים להתפרסם באתר האינטרנט של היזם:
- היתר בנייה;
- הצהרת פרויקט מפורטת, איכותית וללא טעויות שהושלמה, המכילה כמעט 160 נקודות;
- מסמכי זכויות קניין (יהיו אשר יהיו) על הקרקע שהוקצתה לבנייה, שטחה ומספרה הקדסטרלי;
- במצב בו גודלו של ההון המורשה הוא פחות מהקבוע בחוק, מתפרסם הסכם המאשר כי יש בידי היזם ערב בו צד ג 'לוקח על עצמו התחייבויות במסגרת חוזים עם אזרחים.
חשיפת מידע כוללת גם פרסום באתר היזם של חוזה לדוגמא עם אזרחים, ופרסום תמונות בכל שלבי הבנייה.
זה אמור להיראות כך:
החוק גם מחייב כי הזכויות על תחום האתר שייכות או למפתח עצמו או לערוב שלו. לכן חברה שרוצה להישאר בשוק הנדל"ן נדרשת לא רק לבצע כראוי את כל התיעוד, אלא גם לסדר את משאבי המידע שלה.
מדוע אני צריך קרן פיצויים וחשבונות נאמנות
מתחילת השנה הזו, בידי היזמים חובה שכזו: עליהם להעביר אחוז אחד מערך האובייקט לקרן פיצויים, שנועדה לסייע לבעלי מניות. אם לפתע חברת הבנייה פושטת רגל, אז ניתן יהיה להסתיים את הבנייה על חשבון הקרן הזו. מסכים, מדובר בערבות כלשהי שמחזיקי הריבית יקבלו את הדיור שלהם בכל תרחיש.
- הדבר הרע היחיד הוא שלא ניתן להחיל על חוק זה כבר חפצי בנייה, ולכן בעלי מניות, שהונו שולל קודם לכן, אינם יכולים לסמוך על עזרתו. אבל עבור אותם מתקנים שרק החלו להיבנות בשנת 2017, לא אמורות להיות בעיות כאלה בתיאוריה.
- ערבויות נוספות יינתנו גם על ידי אמצעי כגון פתיחת חשבון מיוחד בבנק על ידי מפתח. זה נקרא נאמנות, ויש לו מאפיינים משלו. המנגנון לשימושו הוא די פשוט: כספים מתקבלים לחשבון זה באמצעות DDU, שנחסמים על ידי הבנק עד לסיום הבנייה, והעברת דיור לבעלי מניות. אם חברת הבנייה לא עמדה בתנאי החוזה, הבנק פשוט מחזיר את כספם לאזרחים.
- בתיקונים לחוק הפדרלי 214, פתיחת חשבון נאמנות היא מייעצת - כלומר, פעולה זו אינה חובה. אבל המדינה יוצרת תנאים שבהם זה יועיל למפתחים. לדוגמא, ניתנות להם הטבות מסוימות בנוגע לביטוח חבות, כמו גם ערבות בנקאית.
פתק! נשאלת השאלה: "והיכן הערובה להחזרת הכספים, אחרי הכל, בין בנקים יש כאלה שאסור לסמוך עליהם?" התשובה היא פשוטה: רק ארגוני פיננסים ואשראי העומדים בדרישות ממשלת הפדרציה הרוסית מקבלים את הזכות להפקח בפקדון. במילים פשוטות, מדובר בבנקים שבהם תוכלו להציב כספי תקציב מדינה. בנוסף, קופות של עד 10 מיליון רובל בחשבון נאמנות מבוטחות על ידי המדינה.
ויסות המדינה של בנייה משותפת
תיקונים לחוק הפדרלי 214 ביצעו התאמות משלהם להיקף הרגולציה הממשלתית של בניית דיור משותף. סמכויות הרשויות המפקחות בתחום זה הורחבו משמעותית.
- ראשית כל, כעת תנועת הכספים של בעלי מניות נשלטת בקפדנות - הוצאות ממוקדות ולא ממוקדות. כמו כן, היזם שומר על עמידה בדרישות החדשות - עד להצבת המידע, כאמור לעיל. בקרה קפדנית כפופה גם לחשבונאות של הכספים שהוצאו לבנייה.
- אישור הרשויות עם תפקידים המאפשרים להן לשלוט בפעילות של קואופרטיבים של קואופרטיבי דיור הפך גם הוא לתיקון משמעותי לחוק. הם, בגלל התעללות ושרירות מוחלטת, מלכתחילה ויש להם מוניטין רע.
- כעת מחויבים ZhSK לספק רבעון מידע על פעילותם, כמו גם על מילוי התחייבויותיהם כלפי אזרחים שנכנסו עימם לבנייה משותפת.
פתק! ופרט חשוב נוסף: כעת שימוש לרעה בכספים נחשב גם להעברת כספים ממשקיעים, המיועדים לבנייה חדשה, להשלמת התחלתם ממושכת, והוקפאים בגלל היעדר מתקני מימון. במאמר 18 במהדורה החדשה של FZ 214, יש רשימה ברורה של מאמרים אליהם מפתחים יכולים להפנות כספים של בעלי עניין.
אם ארגוני בנייה קודמים רשמו רישום כללי של כל החפצים, כעת החוק מחייב לשמור תיעוד נפרד הקשור לפעילות פיננסית עבור כל בית בנפרד. לאחר שנה קלנדרית, דיווחים אלה כפופים לביקורת, ואם זה יגלה את עובדת השימוש לרעה בכספים מצד בעלי מניות, ראש החשבונות הראשי של החברה יהיה אחראי באופן אישי.
מה חדש בחוק לבעלי מניות
כמה שינויים בוצעו בסעיף 5 לחוק, הנוגע למחיר החוזה. בעבר, זה נקבע על ידי סיכום עלויות הכספים והעבודה הכלליות של היזם הקשורות ליצירת קוטג 'או דירה, בקשר שאליו לא תמיד הבין הבעלים את מנגנון היווצרות המחירים.
מה עכשיו
כעת, החוזה יציין את מחיר הדירה המלא, שנקבע על ידי הכפלת שטחו הכולל (כולל מרפסת, או אכסדרה) בעלות למ"ר. שיטה זו לקביעת מחיר הדיור במסגרת החוזה שקופה יותר, ומאפשרת לבעל המניות לאמת את נכונותו.
כמו בכל מוצר, נקבעת ערבות לדירות. עם סיום הבנייה והחתימה על פעולת הפעלת הבית, היזם מעביר את הדירות לבעלי מניות. במקביל, יש לספק להם הוראות מפורטות להפעלת הנחות ותקשורת.
בתוכו, למשל, ניתן לציין באיזו מחיצה אתה לא יכול לתלות ריהוט כבד או ציוד; כיצד להשתמש במערכת חימום פרטנית, או להפעיל דוד מים.
אם יתעוררו מחלוקות בדבר ליקויים בדירה, היזם לא יבטל אותם אם יוכל להוכיח שהם נוצרו באשמת בעל המניות. עם זאת, אם הבנאי אשם, יבוטל ההסתברות לשלם את העונש לבעל המניות. ניואנס זה בנוסח החדש של החוק נקבע גם הוא.
האם ביטול חד צדדי של החוזה אפשרי
במהדורה הישנה של החוק הפדרלי 214, נאסר לסרב לקיים התחייבויות על פי ה- DDU באופן חד צדדי. אם היוזם היה בעל ההון, הוא יכול היה להגיש רק תביעה לבית המשפט.
- זה נלקח בחשבון אם נרשמו שינויים משמעותיים בתיעוד העיצוב של הבית. עם זאת, במקביל, לא ניתנו דוגמאות מפורטות שצוינו בבירור שניתן היה להנחות אותם. כלומר, האובייקטיביות של הערכת המצב, למעשה, הושארה לבית המשפט.
- כעת, לבעל האינטרס מוקצה החוקית את הזכות לסרב ל- DDU במצבים מסוימים וללא בית משפט. על פי תיקוני החוק, לבעל המניות יש את הזכות להפסיק את החוזה אם חורג מהשטח הכולל שנקבע בחצרים, שעבורו כמובן יהיה צורך לשלם.
- בחוזה הסטנדרטי יש לקבוע את הגבול המקסימלי לעלייה כזו - מדובר ב -5%. וזה לא נוגע רק לשטח הדירה הכולל, אלא גם ליחס בין שטחי המגורים והלא-מגורים - למשל: אם הלוגיה הוגדלה משמעותית, והמטבח באותו זמן הפך קטן.
- עם זאת, סירובו של בעל המניות לפרוש מהחוזה ללא סיבה - כלומר, אם היזם ממלא באופן קבוע את התחייבויותיו, אינו מקובל. אז אזרחים יצטרכו ללכת עד הסוף ללא קשר להזדמנויות או כוונות פיננסיות שהשתנו.
שינויים שבוצעו בחוק הפדרלי 214 מכוונים לחיסול יזמים חסרי מצפון משוק הנדל"ן למגורים. בהתאם, אסור שיהיו משקיעים בנדל"ן שזכויותיהם הופרו ותקוות הונו. ובכן, איך יתברר הלכה למעשה, ואיזו השפעה יהיו לכל החידושים הללו על תחום בניית הדיור בפרופורציות עם היזם, כרגיל, הזמן יגיד.
למומחים אין ספק בדבר אחד: ההגנה על בעלי אינטרסים כל כך אפקטיבית במבט ראשון בהחלט תגרום לעליית מחירי הנכסים. כמובן שזה לא יקרה בן לילה. בפשטות, בלי יכולת לעמוד בדרישות החדשות, חברות בנייה קטנות יעזבו את הזירה, או שהן יתמזגו עם אחזקות גדולות יותר. התחרות בשוק הבנייה תהפוך פחות - ובלעדיה, כידוע, מתעורר מונופול, בו המחירים תמיד עולים.
