Kopīga konstrukcija: izmaiņas federālajā likumā 214

Masļjakova Svetlana

Pamesta būvlaukums - kāda cerību sabrukums

Kopš 2004. gada objektu likteņus, kā arī pilsoņus, kuri ir nolēmuši būvēt mājokli akcijās ar būvuzņēmēju, regulē federālais likums 214. Likumā valsts valdība ir izdarījusi grozījumus ar apskaužamu regularitāti, jo sākotnējā redakcija negodprātīgiem izstrādātājiem atstāja daudzas nepilnības. Jaunākā izmaiņu versija ir izklāstīta Federālajā likumā 304, kuru pieņēma Dome un apstiprināja Federācijas padome 2016. gada jūnijā. Šīs izmaiņas sāka darboties šī gada janvārī - tas ir tas, par ko tās tiks apspriestas vēlāk.

Izstrādātāju jauninājumi

Kas jauns ir parādījies mājokļu tiesību aktos kopš 2017. gada 1. janvāra? Jauninājumi attiecas ne tikai uz to organizāciju darbībām, kuras darbojas kā izstrādātāji. Pilsoņiem (kapitāla daļu turētājiem), kas ir dalīta nekustamā īpašuma būvniecības dalībnieki, kurus sauc par kapitāla turētājiem, ir ne tikai papildu tiesības, bet arī noteiktas saistības.

Organizatoriskās prasības

Sāksim ar izmaiņu sarakstu, kuru mērķis ir mudināt izstrādātājus pasūtīt.

Piezīme! Vissvarīgākais solis, mūsuprāt, ir vienota būvniecības uzņēmumu reģistra izveidošana, kas ir pieejams internetā, publiski pieejams. Tajā ir informācija par visiem uzņēmumiem, kuriem ir likumīgas tiesības uz šādām darbībām. Tās ir juridiskas personas, kurām visādā ziņā jāatbilst likuma prasībām.

Ja tiek atklāta neatbilstība, organizācijām tiek atņemtas tiesības no pilsoņiem piesaistīt līdzekļus daudzdzīvokļu māju celtniecībai. Tātad jebkura persona, kas vēlas uzsākt dalītu būvniecību, šajā reģistrā var pārbaudīt izstrādātāja statusu. Protams, tas jādara pirms līguma parakstīšanas un naudas iemaksas.

Pārbaudīt savu organizāciju ir viegli

Nākamās, ļoti nozīmīgās izmaiņas bija minimālā uzņēmuma pamatkapitāla apjoma uzstādīšana. Tā apjoms ir palielinājies - un turklāt tas ir pilnībā jāapmaksā. Tikai šajā gadījumā attīstītājs iegūst tiesības piesaistīt līdzekļus no kapitāla turētājiem.

Arī attīstītāja uzņēmuma nosaukumam nevajadzētu parādīties negodīgu pretendentu sarakstos par zemes pārdošanu, kā arī citiem pārdošanas darījumiem, kas veikti saskaņā ar 223. un 44. likumu. Un ņemiet vērā, ka nav atšķirības, cik kvalitatīva šī organizācija ir Tajās piedalījās: darbuzņēmējs, darbuzņēmējs vai piegādātājs.

Starp jauninājumiem ir arī šādas prasības izstrādātājiem:

• Viņu uzskaitē nevajadzētu ietvert tiesas lēmumus, ar kuriem uzliek administratīvu sodu darbības apturēšanas veidā;
• Bankrota un likvidācijas procedūras nav jāveic;
• Nedrīkst būt nodokļu parādu;
• Būvuzņēmuma direktoram un galvenajam grāmatvedim nevajadzētu būt iepriekšējai sodāmībai saskaņā ar rakstiem, kas saistīti ar ekonomiskajiem noziegumiem, kā arī sodiem, kas aizliedz darbību būvniecības nozarē, kā arī tiesību atņemšanai ieņemt norādītos amatus.

Statūts fonds, atkarībā no objektu platības

Šādas organizācijas pamatkapitāla lielumu nosaka atkarībā no tā, kādu platību tās plāno uzcelt.Tātad tagad uzņēmumi, kuriem ir tīri formāls reģistrētais kapitāls par smieklīgu summu 10 000 rubļu, vispār nevarēs sākt māju celtniecību.

Visi šie jauninājumi ir paredzēti, lai bloķētu vienas dienas uzņēmumiem piekļuvi nekustamā īpašuma tirgum - jo tie ir izveidoti šim nolūkam, lai pēc naudas saņemšanas no procentu īpašniekiem viņi izputētu un “izšķīstos”.

Informatīvie resursi

Cīņā pret šo ļaunumu palīdzēs arī grozījumi, kas saistīti ar izstrādātāja informācijas politiku. Pateicoties viņiem, likumā parādījās prasības šādu organizāciju oficiālajām vietnēm. Viņu vietnēs attiecībā uz nekustamā īpašuma objektiem, kuriem tiek piesaistīti pilsoņu līdzekļi, būtu jāievieto šādi dokumenti:

Revīzijas posmi

• Audita rezultāti par uzņēmuma gadu;
• Projekta pārbaudes rezultāti un pievienotā dokumentācija, uz kuras māja tiks uzcelta;
• Krievijas Federācijas izveidotās struktūras pilnvarotās iestādes izdots slēdziens, kas apstiprina būvniecības organizācijas, kā arī tās projekta deklarācijas atbilstību šī likuma prasībām.

Uz nots! Bez iepriekšminētā dokumenta uzņēmums nevarēs ne tikai reģistrēt DDU (kopīgu būvniecības līgumu), bet pat reklamēt objektu savā tīmekļa vietnē.

Arī to dokumentu sarakstā, kuri jāpublicē izstrādātāja vietnē:

• Būvatļauja;
• Detalizēta, kvalitatīva un bez kļūdām aizpildīta projekta deklarācija, kurā ir gandrīz 160 punkti;
• Īpašuma tiesību dokumenti (neatkarīgi no tā, kas tas ir) par būvniecībai atvēlēto zemi, tās platība un kadastra numurs;
• Situācijā, kad pamatkapitāla lielums ir mazāks par likumā noteikto, tiek publicēts līgums, kas apliecina, ka attīstītājam ir galvotājs, kurā trešā persona uzņemas saistības saskaņā ar līgumiem ar pilsoņiem.

Informācijas izpaušana ietver arī līguma ar pilsoņiem parauga līguma publicēšanu izstrādātāja vietnē un fotoattēlu publicēšanu visos būvniecības posmos.

Tam vajadzētu izskatīties apmēram šādi:

Nulles cikla ēkas celtniecība

Rāmja uzstādīšana

Fasādes veidošana

Jumta montāža un stiklojums

Likums arī pieprasa, lai tiesības uz vietnes domēnu pieder vai nu pašam izstrādātājam, vai viņa galvotājam. Tātad uzņēmumam, kas vēlas palikt nekustamā īpašuma tirgū, tiek prasīts ne tikai pareizi noformēt visu dokumentāciju, bet arī sakārtot savus informācijas resursus.

Kāpēc man ir nepieciešams kompensācijas fonds un darījuma konti?

Kopš šī gada sākuma izstrādātājiem ir uzticēts šāds pienākums: viņiem viens procents no objekta vērtības jāpārskaita kompensācijas fondā, kas paredzēts, lai palīdzētu kapitāla īpašniekiem. Ja pēkšņi būvniecības uzņēmums bankrotē, tad būvniecību var pabeigt uz šī fonda rēķina. Piekrītu, tā ir sava veida garantija, ka procentu īpašnieki saņems savu mājokli jebkurā scenārijā.

Interešu īpašniekiem, kas maldināti agrāk, būs jāgaida cits ieguldītājs - vai arī jāpabeidz mājas celtniecība

• Vienīgais sliktais ir tas, ka šo likumu nevar piemērot jau būvējamiem objektiem, tāpēc kapitāla īpašnieki, kuri tika maldināti jau iepriekš, nevar paļauties uz viņa palīdzību. Bet tām telpām, kuras tikai sāk būvēt 2017. gadā, teorētiski nevajadzētu būt šādām problēmām.
• Papildu garantijas sniegs arī tāds pasākums kā specializēta konta atvēršana bankā, ko izstrādātājs veiks. To sauc par darījuma darījumu, un tam ir savas īpašības. Tās izmantošanas mehānisms ir diezgan vienkāršs: uz šo kontu caur DDU tiek saņemti līdzekļi, kurus banka bloķē līdz būvniecības pabeigšanai, un mājokļu nodošana kapitāla daļu turētājiem. Ja būvniecības uzņēmums nav ievērojis līguma nosacījumus, banka vienkārši atdod viņu naudu pilsoņiem.
• Federālā likuma 214 grozījumos darījuma konta atvēršanai ir ieteikuma raksturs - tas ir, šī darbība nav obligāta. Bet valsts rada apstākļus, kādos tā būs izdevīga izstrādātājiem. Piemēram, viņiem tiek nodrošināti noteikti ieguvumi saistībā ar atbildības apdrošināšanu, kā arī bankas garantija.

Piezīme! Rodas jautājums: "Un kur ir līdzekļu atdošanas garantija, galu galā banku vidū ir tādi, kuriem nevajadzētu uzticēties?" Atbilde ir vienkārša: tiesības atvērt darījuma kontu saņem tikai finanšu un kredīta organizācijas, kas atbilst Krievijas Federācijas valdības prasībām. Vienkārši sakot, tās ir bankas, kurās jūs varat ievietot valsts budžeta līdzekļus. Turklāt naudas līdzekļus līdz 10 miljoniem rubļu darījuma kontā apdrošina valsts.

Valsts regulējums par kopīgu būvniecību

Ar grozījumiem federālajā likumā 214 tika izdarīti paši pielāgojumi koplietošanas mājokļu būvniecības valsts noteikumu darbības jomai. To iestāžu pilnvaras, kuras šajā jomā veic uzraudzību, ir ievērojami paplašinātas.

• Pirmkārt, tagad kapitāla daļu turētāju līdzekļu aprite ir stingri kontrolēta - mērķtiecīgi, bez mērķa tērēti līdzekļi. Izstrādātājs arī ievēro jauno prasību ievērošanu - līdz pat informācijas izvietošanai, kā minēts iepriekš. Stingra kontrole ir atkarīga arī no būvniecībai iztērēto līdzekļu uzskaites.
• Par nozīmīgu likuma grozījumu ir kļuvusi arī to iestāžu pilnvarošana, kuru funkcijas ļauj tām kontrolēt mājokļu kooperatīvu kooperatīvu darbību. Tieši ļaunprātīgas izmantošanas un tiešas patvaļas dēļ viņiem, pirmkārt, ir slikta reputācija.
• Tagad ZhSK ir pienākums reizi ceturksnī sniegt informāciju par savu darbību, kā arī par saistību izpildi pret pilsoņiem, kuri ar viņiem ir sākuši kopīgu būvniecību.

Revīzija - veids, kā veikt finanšu kontroli

Piezīme! Un vēl viena svarīga detaļa: tagad par līdzekļu nepareizu izmantošanu tiek uzskatīta arī naudas pārskaitīšana no investoriem, kas paredzēta jaunai celtniecībai, sen pabeigtu darbu pabeigšanai, un iesaldēta finanšu iespēju trūkuma dēļ. Jaunā FZ 214 izdevuma 18. pantā ir skaidrs rakstu saraksts, kuriem izstrādātāji var nosūtīt līdzekļus kapitāla daļu turētājiem.

Ja agrāk celtniecības organizācijas veica vispārēju uzskaiti par visiem objektiem, tagad likums uzliek par pienākumu atsevišķi turēt atsevišķu dokumentāciju, kas saistīta ar finanšu darbībām attiecībā uz katru māju. Pēc kalendārā gada šie pārskati tiek pārbaudīti, un, ja tie atklāj kapitāla daļu turētāju līdzekļu nepareizas izmantošanas faktu, uzņēmuma vadītājs un galvenais grāmatvedis tiks saukts pie personīgās atbildības.

Kas jauns likumā akcionāriem

Likuma 5. pantā ir veiktas dažas izmaiņas attiecībā uz līguma cenu. Iepriekš tas tika noteikts, summējot attīstītāja vispārējās finansiālās un darbaspēka izmaksas, kas saistītas ar vasarnīcas vai dzīvokļa izveidošanu, saistībā ar kuru akcionārs ne vienmēr saprata cenu veidošanās mehānismu.

Ko tagad

Tagad līgumā tiks norādīta pilna dzīvokļa cena, ko nosaka, reizinot tā kopējo platību (ieskaitot terasi vai lodžiju) ar izmaksām par kvadrātmetru. Šī mājokļa cenas noteikšanas metode saskaņā ar līgumu ir pārredzamāka un ļauj akcionāriem pārbaudīt tās pareizību.

Tāpat kā jebkuram produktam, dzīvokļiem tiek noteikta garantija. Pabeidzot būvniecību un parakstot māju nodošanas ekspluatācijā, attīstītājs nodod dzīvokļus kapitāla daļu turētājiem. Tajā pašā laikā viņiem būtu jāsniedz sīki izstrādāti norādījumi par telpu un komunikāciju darbību.

Dzīvokļa nodošana procentu turētājam

Piemēram, tajā var norādīt, uz kura nodalījuma nevar pakārt smagas mēbeles vai aprīkojumu; kā izmantot individuālu apkures sistēmu vai darbināt ūdens sildītāju.

Ja rodas strīdi par trūkumiem dzīvoklī, attīstītājs tos nenovērsīs, ja varēs pierādīt, ka tie ir radušies akcionāra vainas dēļ. Tomēr, ja vainīgs ir celtnieks, tad tiks novērsta varbūtība samaksāt akcionāram soda naudu. Šī nianse ir noteikta arī likuma jaunajā redakcijā.

Vai ir iespējama vienpusēja līguma atcelšana

Vecajā federālā likuma 214. redakcijā bija aizliegts vienpusēji atteikties izpildīt saistības, kas izriet no DDU. Ja iniciators bija kapitāla turētājs, tad viņš varēja iesniegt prasību tikai tiesā.

• Tas tika ņemts vērā, ja mājas projektēšanas dokumentācijā tika reģistrētas būtiskas izmaiņas. Tomēr tajā pašā laikā netika sniegti skaidri noteikti piemēri, no kuriem varētu vadīties. Tas ir, situācijas novērtējuma objektivitāte faktiski tika atstāta tiesas ziņā.
• Tagad procentu turētājam ir likumīgi piešķirtas tiesības atteikties no DDU noteiktos gadījumos un bez tiesas. Saskaņā ar likuma grozījumiem akcionāram ir tiesības lauzt līgumu, ja tiek pārsniegta noteiktā kopējā telpu platība, par kuru, protams, būtu jāmaksā.
• Pamatlīgumā būtu jānosaka šāda palielinājuma maksimālais ierobežojums - tas ir 5%. Un tas attiecas ne tikai uz kopējo dzīvokļa platību, bet arī uz dzīvojamo un nedzīvojamo platību attiecību - piemēram: ja lodžija tika ievērojami palielināta, un virtuve tajā pašā laikā kļuva maza.
• Tomēr nav pieļaujams akcionāru atteikums bez pamata atkāpties no līguma - tas ir, ja attīstītājs regulāri pilda savas saistības. Tātad pilsoņiem būs jāiet viss ceļš neatkarīgi no mainītajām finansiālajām iespējām vai nodomiem.

Laimīgi jaunpienācēji, kas gatavojas pārcelties

Federālajā likumā 214 veiktās izmaiņas ir vērstas uz negodīgu attīstītāju izslēgšanu no dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus. Attiecīgi nevajadzētu būt nekustamā īpašuma ieguldītājiem, kuru tiesības ir pārkāptas un cerības tiek maldinātas. Nu, kā tas izrādīsies praksē, un to, kā visi šie jauninājumi ietekmēs mājokļu būvniecības jomu proporcionāli attīstītājam, kā parasti, rādīs laiks.

Eksperti nešaubās par vienu lietu: no pirmā acu uzmetiena tik efektīvā interešu īpašnieku aizsardzība noteikti izraisīs nekustamā īpašuma cenu pieaugumu. Protams, tas nenotiks vienas nakts laikā. Vienkārši nespējot izturēt jaunās prasības, mazie celtniecības uzņēmumi pametīs notikuma vietu vai arī tie apvienosies ar lielākām līdzdalībām. Konkurence būvniecības tirgū samazināsies, un bez tā, kā jūs zināt, rodas monopols, kurā cenas vienmēr palielinās.