Pembinaan bersama: perubahan dalam Undang-undang Persekutuan 214

Maslyakova Svetlana

Tapak pembinaan terbengkalai - runtuhnya harapan seseorang

Sejak tahun 2004, nasib objek, dan juga warganegara yang telah memutuskan untuk membina perumahan secara bersama dengan kontraktor, diatur oleh Undang-undang Persekutuan 214. Undang-undang ini telah dipinda oleh Pemerintah negara ini dengan keteraturan yang dapat dicemburui, kerana versi asalnya meninggalkan banyak celah untuk pemaju yang tidak bertanggungjawab. Versi perubahan terbaru dinyatakan dalam Undang-undang Persekutuan 304, yang diadopsi oleh Duma dan disetujui oleh Majlis Persekutuan pada bulan Jun 2016. Perubahan ini mula beroperasi pada bulan Januari tahun ini - itulah yang akan dibincangkan kemudian.

Inovasi pemaju

Jadi, apa yang baru yang muncul dalam undang-undang perumahan sejak 01/01/2017? Inovasi tidak hanya berkaitan dengan aktiviti organisasi yang bertindak sebagai pemaju. Warganegara (pemegang ekuiti) yang mengambil bahagian dalam pembinaan harta tanah bersama, yang disebut pemegang ekuiti, bukan sahaja mempunyai hak tambahan, tetapi juga kewajiban tertentu.

Keperluan Organisasi

Mari kita mulakan dengan senarai perubahan yang bertujuan mendorong pemaju membuat pesanan.

Nota! Langkah yang paling penting pada pendapat kami adalah penciptaan daftar syarikat pembinaan yang bersatu, yang terdapat di Internet, di domain awam. Ini berisi informasi tentang semua perusahaan yang memiliki hak hukum untuk kegiatan tersebut. Ini adalah entiti undang-undang yang mesti memenuhi kehendak undang-undang dalam semua aspek.

Sekiranya terdapat perbezaan, organisasi dilucutkan hak untuk mengumpulkan dana untuk pembinaan bangunan pangsapuri daripada warganegara. Oleh itu, mana-mana orang yang ingin memasuki pembinaan bersama boleh menyemak status pemaju dalam pendaftaran ini. Sememangnya, ini mesti dilakukan sebelum menandatangani kontrak dan menyimpan wang.

Memeriksa organisasi anda adalah mudah

Perubahan seterusnya yang sangat ketara adalah pemasangan jumlah minimum modal dibenarkan syarikat. Saiznya telah meningkat - dan selain itu, ia mesti dibayar sepenuhnya. Hanya dalam kes ini pemaju memperoleh hak untuk mengumpulkan dana dari pemegang ekuiti.

Juga, nama syarikat pemaju tidak boleh muncul dalam senarai pembida yang tidak bertanggungjawab untuk penjualan tanah, serta transaksi penjualan lain yang dilakukan sesuai dengan undang-undang 223 dan 44. Dan perhatikan, tidak ada perbezaan dalam kualiti organisasi ini Mereka dihadiri oleh: kontraktor, kontraktor atau pembekal.

Di antara inovasi terdapat juga keperluan seperti untuk pembangun:

• "Rekod jejak" mereka tidak boleh berisi keputusan pengadilan yang menjatuhkan hukuman pentadbiran dalam bentuk penangguhan aktiviti;
• Prosedur muflis dan pembubaran tidak boleh dijalankan;
• Tidak ada tunggakan cukai;
• Pengarah dan ketua akauntan syarikat pembinaan tidak boleh memiliki sabitan sebelumnya berdasarkan artikel yang berkaitan dengan jenayah ekonomi, serta hukuman yang melarang kegiatan di sektor pembinaan, serta perampasan hak untuk menduduki posisi yang dinyatakan.

Dana berkanun, bergantung pada kawasan objek

Besarnya modal dibenarkan organisasi sedemikian ditentukan bergantung pada luas kemudahan yang ingin didirikannya.Jadi sekarang, syarikat yang mempunyai modal berdaftar secara formal dengan jumlah 10,000 rubel yang tidak masuk akal tidak akan dapat mula membina rumah sama sekali.

Semua inovasi ini dirancang untuk menutup akses firma satu hari ke pasaran harta tanah - kerana ia dibentuk untuk tujuan ini, sehingga, setelah menerima wang dari pemegang kepentingan, mereka akan hancur dan "larut".

Sumber maklumat

Dalam memerangi kejahatan ini, pindaan yang berkaitan dengan dasar maklumat pemaju juga akan membantu. Terima kasih kepada mereka, undang-undang muncul syarat untuk laman web rasmi organisasi tersebut. Di laman web mereka, berkaitan dengan objek harta tanah di mana dana rakyat dikumpulkan, dokumen berikut harus diposkan:

Tahap audit

• Hasil audit untuk tahun syarikat;
• Hasil pemeriksaan projek dan dokumentasi di mana rumah itu akan dibina;
• Kesimpulan yang dikeluarkan oleh badan yang berwenang dari entiti penyusun Persekutuan Rusia yang mengesahkan kepatuhan organisasi pembinaan, serta pengisytiharan projeknya, dengan kehendak undang-undang ini.

Pada nota! Tanpa dokumen yang disebutkan di atas, syarikat tidak hanya dapat mendaftarkan DDU (perjanjian pembinaan bersama), tetapi juga dapat mengiklankan objek tersebut di laman web sendiri.

Juga dalam senarai dokumen yang harus diterbitkan di laman web pemaju:

• Permit bangunan;
• Perisytiharan projek yang terperinci, berkualiti tinggi dan tanpa kesalahan selesai, yang mengandungi hampir 160 mata;
• Dokumen hak milik (tidak kira siapa) di tanah yang diperuntukkan untuk pembinaan, kawasan dan nombor kadasternya;
• Dalam keadaan di mana ukuran modal dibenarkan kurang dari yang ditentukan oleh undang-undang, perjanjian diterbitkan yang mengesahkan bahawa pemaju mempunyai penjamin di mana pihak ketiga memikul kewajiban berdasarkan kontrak dengan warganegara.

Pendedahan maklumat juga melibatkan penyiaran di laman web pemaju contoh kontrak dengan warganegara, dan penerbitan foto di semua peringkat pembinaan.

Ia mesti kelihatan seperti ini:

Membina bangunan pusingan sifar

Ereksi bingkai

Pembentukan fasad

Pemasangan bumbung dan kaca

Undang-undang juga mensyaratkan bahawa hak atas domain laman web adalah milik pemaju itu sendiri atau penjaminnya. Oleh itu, syarikat yang ingin terus berada di pasaran harta tanah diminta bukan sahaja untuk melaksanakan semua dokumentasi dengan betul, tetapi juga untuk mengatur sumber maklumatnya dengan teratur.

Mengapa saya memerlukan dana pampasan dan akaun escrow

Sejak awal tahun ini, pemaju diberi tanggungjawab seperti itu: mereka mesti memindahkan satu peratus nilai objek ke dana pampasan, yang dirancang untuk membantu pemegang ekuiti. Sekiranya tiba-tiba syarikat pembinaan itu muflis, maka pembinaan itu dapat disiapkan dengan perbelanjaan dana ini. Setuju, ini adalah semacam jaminan bahawa pemegang kepentingan akan mendapat tempat tinggal mereka dalam apa jua keadaan.

Pemegang faedah, yang ditipu lebih awal, perlu menunggu pelabur lain - atau untuk menyelesaikan pembinaan rumah itu sendiri

• Satu-satunya perkara yang buruk ialah undang-undang ini tidak dapat diterapkan pada objek yang sedang dalam pembinaan, oleh itu pemegang ekuiti, yang ditipu sebelumnya, tidak boleh bergantung pada pertolongannya. Tetapi bagi kemudahan yang baru mula dibina pada tahun 2017, semestinya tidak ada masalah seperti ini dalam teori.
• Jaminan tambahan juga akan diberikan dengan langkah seperti pembukaan akaun khusus di bank oleh pemaju. Ia dipanggil escrow, dan mempunyai ciri tersendiri. Mekanisme penggunaannya cukup mudah: dana diterima ke akaun ini melalui DDU, yang disekat oleh bank sehingga selesai pembinaan, dan pemindahan perumahan kepada pemegang ekuiti. Sekiranya syarikat pembinaan tidak mematuhi syarat-syarat kontrak, bank hanya akan mengembalikan wang mereka kepada warganegara.
• Dalam pindaan Undang-Undang Persekutuan 214, membuka akaun escrow adalah wajar - tindakan ini tidak wajib. Tetapi negeri mewujudkan keadaan di mana ia akan bermanfaat bagi pemaju. Sebagai contoh, faedah tertentu diberikan untuk mereka mengenai insurans liabiliti, dan juga jaminan bank.

Nota! Persoalannya timbul: "Dan di mana jaminan pengembalian dana, bagaimanapun, di antara bank ada yang tidak boleh dipercayai?" Jawapannya mudah: hanya organisasi kewangan dan kredit yang memenuhi syarat Kerajaan Persekutuan Rusia yang berhak membuka eskrow. Ringkasnya, ini adalah bank di mana anda boleh meletakkan dana belanjawan negara. Di samping itu, dana sehingga 10 juta rubel pada akaun escrow diinsuranskan oleh negara.

Nyatakan peraturan pembinaan bersama

Pindaan terhadap Undang-Undang Persekutuan 214, membuat penyesuaian mereka sendiri terhadap skop peraturan negeri mengenai pembinaan perumahan bersama. Kuasa pihak berkuasa yang menjalankan pengawasan di daerah ini telah diperluas dengan ketara.

• Pertama sekali, sekarang pergerakan dana pemegang ekuiti dikawal dengan ketat - perbelanjaan yang tidak disasarkan dan tidak disasarkan. Selain itu, pemaju mematuhi kepatuhan terhadap persyaratan baru - hingga penempatan informasi, seperti yang disebutkan di atas. Kawalan ketat juga bergantung kepada perakaunan dana yang dibelanjakan untuk pembinaan.
• Kebenaran pihak berkuasa dengan fungsi yang memungkinkan mereka menjalankan kawalan terhadap kegiatan koperasi perumahan koperasi juga telah menjadi perubahan penting terhadap undang-undang. Mereka, kerana penyalahgunaan dan sewenang-wenangnya, pada mulanya dan mempunyai reputasi buruk.
• Sekarang ZhSK diwajibkan untuk memberikan informasi setiap bulan mengenai kegiatan mereka, dan juga mengenai pemenuhan kewajiban mereka kepada warga yang memasuki pembangunan bersama dengan mereka.

Audit - kaedah untuk melaksanakan kawalan kewangan

Nota! Dan satu perincian yang lebih penting: sekarang penyalahgunaan dana juga dianggap sebagai pemindahan wang dari pelabur, yang bertujuan untuk pembinaan baru, untuk penyelesaian yang telah lama dimulakan, dan dibekukan kerana kekurangan kemudahan kewangan. Dalam artikel 18 edisi baru FZ 214, ada senarai artikel yang jelas yang mana pemaju dapat mengarahkan dana pemegang kepentingan.

Sekiranya organisasi pembinaan sebelumnya melakukan perakaunan umum untuk semua objek, sekarang undang-undang mewajibkan menyimpan dokumentasi berasingan yang berkaitan dengan aktiviti kewangan untuk setiap rumah secara berasingan. Selepas satu tahun kalendar, laporan-laporan ini akan diaudit, dan jika mendedahkan fakta penyelewengan dana pemegang kepentingan, ketua dan ketua akauntan syarikat akan bertanggungjawab secara peribadi.

Apa yang baru dalam undang-undang untuk pemegang ekuiti

Beberapa perubahan telah dibuat pada pasal 5 undang-undang mengenai harga kontrak. Sebelumnya, ia ditentukan dengan menjumlahkan jumlah kos kewangan dan tenaga kerja pemaju yang berkaitan dengan pembuatan pondok atau pangsapuri, yang berkaitan dengan yang pemegang saham tidak selalu memahami mekanisme pembentukan harga.

Apa sekarang

Sekarang, kontrak akan menunjukkan harga penuh apartmen, ditentukan dengan menggandakan keluasannya (termasuk teres, atau loggia) dengan kos per meter persegi. Kaedah menentukan harga perumahan di bawah kontrak lebih telus, dan membolehkan pemegang saham mengesahkan kebenarannya.

Seperti produk apa pun, jaminan ditetapkan untuk pangsapuri. Setelah selesai pembinaan dan menandatangani tindakan meletakkan rumah tersebut, pemaju memindahkan pangsapuri tersebut kepada pemegang ekuiti. Pada masa yang sama, mereka harus diberikan arahan terperinci untuk operasi premis dan komunikasi.

Pemindahan apartmen ke pemegang faedah

Di dalamnya, misalnya, dapat ditunjukkan pada partisi mana yang anda tidak boleh menggantung perabot atau peralatan berat; bagaimana menggunakan sistem pemanasan individu, atau mengendalikan pemanas air.

Sekiranya timbul pertikaian mengenai kecacatan di pangsapuri, pemaju tidak akan menghapusnya jika dia dapat membuktikan bahawa ia dibentuk kerana kesalahan pemegang saham. Walau bagaimanapun, jika pembangunnya bersalah, maka kemungkinan membayar denda kepada pemegang saham akan dihapuskan. Nuansa ini dalam versi baru undang-undang juga ditentukan.

Adakah pembatalan kontrak secara sepihak mungkin

Dalam edisi lama Undang-undang Persekutuan 214, dilarang menolak untuk memenuhi kewajiban di bawah DDU secara sepihak. Sekiranya pemula adalah pemegang ekuiti, maka dia hanya dapat mengajukan tuntutan ke pengadilan.

• Itu diambil kira jika perubahan ketara dicatat dalam dokumentasi reka bentuk rumah. Walau bagaimanapun, ini tidak memberikan contoh yang jelas yang dapat dipandu oleh. Maksudnya, objektiviti penilaian keadaan, sebenarnya, diserahkan kepada mahkamah.
• Sekarang, pemegang kepentingan dijamin secara sah hak untuk menolak DDU dalam situasi tertentu dan tanpa pengadilan. Menurut pindaan undang-undang, pemegang saham berhak untuk mengakhiri kontrak jika jumlah kawasan premis yang ditentukan telah dilebihi, yang tentunya harus dibayar.
• Dalam kontrak standard, had maksimum untuk kenaikan tersebut harus ditetapkan - ini adalah 5%. Dan ini tidak hanya berkaitan dengan luas kawasan pangsapuri, tetapi juga nisbah kawasan perumahan dan bukan kediaman - contohnya: jika loggia meningkat dengan ketara, dan dapur pada masa yang sama menjadi kecil.
• Walau bagaimanapun, penolakan pemegang saham untuk menarik diri dari kontrak tanpa alasan - iaitu, jika pemaju secara tetap memenuhi tanggungjawabnya, tidak dapat diterima. Oleh itu, rakyat harus terus berusaha tanpa mengira peluang atau niat kewangan yang berubah.

Selamat pendatang baru bersiap sedia untuk bergerak

Perubahan yang dibuat terhadap Undang-undang Persekutuan 214 bertujuan untuk menghilangkan pemaju yang tidak bertanggungjawab dari pasaran harta tanah kediaman. Oleh itu, seharusnya tidak ada pelabur harta tanah yang haknya telah dilanggar dan harapan telah ditipu. Nah, bagaimana ia akan berlaku dalam praktik, dan apa kesan semua inovasi ini terhadap bidang pembinaan perumahan setanding dengan pemaju, seperti biasa, masa akan memberi tahu.

Pakar tidak ragu-ragu mengenai satu perkara: perlindungan pemegang kepentingan yang begitu berkesan pada pandangan pertama pasti akan menyebabkan kenaikan harga harta tanah. Sudah tentu, ini tidak akan berlaku dalam sekelip mata. Cukup, tidak tahan dengan syarat baru, syarikat pembinaan kecil akan meninggalkan tempat kejadian atau bergabung dengan pegangan yang lebih besar. Persaingan di pasaran pembinaan akan menjadi kurang - dan tanpanya, seperti yang anda ketahui, timbul monopoli, di mana harga selalu meningkat.