Gedeelde constructie: wijzigingen in federale wet 214
Sinds 2004 is het lot van objecten, evenals burgers die hebben besloten om woningen in aandelen te bouwen met een aannemer, geregeld bij federale wet 214. De wet is met benijdenswaardige regelmaat gewijzigd door de regering van het land, aangezien de oorspronkelijke versie vele mazen in de wet heeft achtergelaten voor gewetenloze ontwikkelaars. De laatste versie van de wijzigingen is vastgelegd in federale wet 304, aangenomen door de Doema en goedgekeurd door de Federatieraad in juni 2016. Deze veranderingen zijn in januari van dit jaar in werking getreden - dat is wat ze later zullen bespreken.
De inhoud van het artikel
Innovaties van ontwikkelaars
Wat is er sinds 01/01/2017 nieuw in de huisvestingswetgeving? Innovaties hebben niet alleen betrekking op de activiteiten van organisaties die als ontwikkelaars optreden. Burgers (aandeelhouders) die deelnemen aan de gemeenschappelijke bouw van onroerend goed, aandeelhouders genaamd, hebben niet alleen aanvullende rechten, maar ook bepaalde verplichtingen.
Organisatorische vereisten
Laten we beginnen met een lijst met wijzigingen die ontwikkelaars moeten aanmoedigen om te bestellen.
Notitie! De belangrijkste stap is naar onze mening de totstandkoming van een uniform register van bouwbedrijven, dat beschikbaar is op internet, in het publieke domein. Het bevat informatie over alle ondernemingen die een wettelijk recht op dergelijke activiteiten hebben. Dit zijn rechtspersonen die in alle opzichten aan de wet moeten voldoen.
Als er een discrepantie aan het licht komt, wordt organisaties het recht ontnomen om geld in te zamelen voor de bouw van appartementsgebouwen van burgers. Dus iedereen die een gedeelde constructie wil aangaan, kan de status van de ontwikkelaar in dit register controleren. Dit moet uiteraard gebeuren voordat het contract wordt ondertekend en geld wordt gestort.
De volgende, zeer belangrijke wijziging, was de installatie van het minimumbedrag van het maatschappelijk kapitaal van de onderneming. De omvang is toegenomen - en bovendien moet het volledig worden betaald. Alleen in dit geval verwerft de ontwikkelaar het recht om fondsen te werven bij aandeelhouders.
Ook mag de naam van het ontwikkelingsbedrijf niet voorkomen in de lijsten van gewetenloze bieders voor de verkoop van grond, evenals in andere verkooptransacties die worden uitgevoerd in overeenstemming met de wetten 223 en 44. Merk op dat er geen verschil is in de kwaliteit van deze organisatie in Zij werden bijgewoond door: aannemer, aannemer of leverancier.
Onder de innovaties zijn er ook dergelijke vereisten voor ontwikkelaars:
- Hun "staat van dienst" mag geen rechterlijke beslissingen bevatten waarbij een administratieve sanctie wordt opgelegd in de vorm van opschorting van activiteiten;
- Er mogen geen faillissements- en liquidatieprocedures worden uitgevoerd;
- Er mag geen achterstallige belasting zijn;
- De directeur en de hoofdaccountant van het bouwbedrijf mogen geen eerdere veroordelingen hebben uit hoofde van artikelen met betrekking tot economische misdrijven, alsmede sancties die activiteiten in de bouwsector verbieden, evenals ontneming van het recht om de aangegeven posities te bekleden.
De omvang van het toegestane kapitaal van een dergelijke organisatie wordt bepaald afhankelijk van de oppervlakte van de faciliteiten die zij van plan is op te richten.Dus nu kunnen bedrijven met een puur formeel geregistreerd kapitaal van een belachelijk aantal van 10.000 roebel helemaal niet beginnen met het bouwen van huizen.
Al deze innovaties zijn ontworpen om eendaagse bedrijven de toegang tot de vastgoedmarkt te ontzeggen - omdat ze voor dit doel zijn gevormd, zodat ze, na het geld van de belanghebbenden te hebben ontvangen, failliet gaan en 'ontbinden'.
Informatieve bronnen
In de strijd tegen dit kwaad zullen ook wijzigingen in het informatiebeleid van de ontwikkelaar helpen. Dankzij hen leek de wet vereisten voor de officiële websites van dergelijke organisaties. Op hun websites moeten de volgende documenten worden geplaatst met betrekking tot onroerendgoedobjecten waarop middelen van burgers worden ingezameld:
- De resultaten van de audit voor het jaar van de onderneming;
- De resultaten van het onderzoek van het project en de bijbehorende documentatie waarop het huis zal worden gebouwd;
- Een conclusie van een geautoriseerde instantie van de samenstellende entiteit van de Russische Federatie waarin wordt bevestigd dat de bouworganisatie en haar projectverklaring voldoen aan de vereisten van deze wet.
Let op! Zonder het bovengenoemde document zal het bedrijf niet alleen de DDU (gedeelde bouwovereenkomst) kunnen registreren, maar zelfs het object op zijn eigen website kunnen adverteren.
Ook in de lijst met documenten die op de website van de ontwikkelaar moeten worden gepubliceerd:
- Bouwvergunning;
- Een gedetailleerde, hoogwaardige en foutloos ingevulde projectverklaring, die bijna 160 punten bevat;
- Documenten van eigendomsrechten (ongeacht wie het is) op het land dat is toegewezen voor de bouw, het gebied en het kadastrale nummer;
- In een situatie waarin de omvang van het toegestane kapitaal kleiner is dan wettelijk is voorgeschreven, wordt een overeenkomst gepubliceerd waarin wordt bevestigd dat de ontwikkelaar een garant heeft waarin een derde partij verplichtingen uit hoofde van contracten met burgers op zich neemt.
Openbaarmaking van informatie omvat ook het plaatsen op de website van de ontwikkelaar van een voorbeeldcontract met burgers en het publiceren van foto's in alle stadia van de bouw.
Het zou er ongeveer zo uit moeten zien:
De wet vereist ook dat de rechten op het sitedomein eigendom zijn van de ontwikkelaar zelf of van zijn garant. Een bedrijf dat op de vastgoedmarkt wil blijven, moet dus niet alleen alle documentatie naar behoren uitvoeren, maar ook de informatiebronnen op orde brengen.
Waarom heb ik een compensatiefonds en escrow-rekeningen nodig?
Sinds begin dit jaar is aan ontwikkelaars een dergelijke taak toevertrouwd: ze moeten één procent van de waarde van het object overmaken aan een compensatiefonds, dat is ontworpen om aandeelhouders te helpen. Als het bouwbedrijf plotseling failliet gaat, kan de bouw op kosten van dit fonds worden afgerond. Mee eens, dit is een soort garantie dat belanghebbenden hun huisvesting in elk scenario zullen ontvangen.
- Het enige slechte ding is dat deze wet niet kan worden toegepast op reeds in aanbouw zijnde objecten, dus kunnen aandeelhouders, die eerder zijn misleid, niet op zijn hulp rekenen. Maar voor die faciliteiten die pas in 2017 worden gebouwd, zouden dergelijke problemen in theorie niet mogen bestaan.
- Extra garanties zullen ook worden geboden door een maatregel als het openen van een gespecialiseerde rekening bij een bank door een ontwikkelaar. Het heet escrow en heeft zijn eigen kenmerken. Het mechanisme voor het gebruik ervan is vrij eenvoudig: geld wordt op deze rekening ontvangen via DDU, die door de bank wordt geblokkeerd tot de voltooiing van de bouw, en de overdracht van woningen aan aandeelhouders. Als het bouwbedrijf de contractvoorwaarden niet nakomt, geeft de bank hun geld gewoon terug aan de burger.
- In de wijzigingen van federale wet 214 is het openen van een escrow-rekening adviserend van aard - dat wil zeggen dat deze actie niet verplicht is. Maar de staat schept voorwaarden waaronder het gunstig zal zijn voor ontwikkelaars. Zo worden er voor hen bepaalde voordelen geboden op het gebied van aansprakelijkheidsverzekering en bankgarantie.
Notitie! De vraag rijst: "En waar is de garantie van het teruggeven van geld, er zijn immers banken die niet te vertrouwen zijn?" Het antwoord is simpel: alleen financiële en kredietinstellingen die voldoen aan de eisen van de regering van de Russische Federatie krijgen het recht om een escrow te openen. Simpel gezegd, dit zijn banken waarin u staatsbegrotingsfondsen kunt plaatsen. Bovendien zijn door de staat fondsen tot 10 miljoen roebel op een escrow-rekening verzekerd.
Staatsregulering van gedeelde constructie
Wijzigingen in de federale wet 214 hebben hun eigen aanpassingen aangebracht in de reikwijdte van de staatsregulering van de bouw van gedeelde woningen. De bevoegdheden van de toezichthoudende autoriteiten op dit gebied zijn aanzienlijk uitgebreid.
- Allereerst wordt nu de beweging van de fondsen van de aandeelhouders strikt gecontroleerd - gerichte, niet-gerichte uitgaven. Ook ziet de ontwikkelaar naleving van de nieuwe vereisten - tot aan het plaatsen van informatie, zoals hierboven vermeld. Strikte controle is ook onderworpen aan de boekhouding van de fondsen die aan de bouw zijn uitgegeven.
- De machtiging van de autoriteiten met functies die hen in staat stellen controle uit te oefenen op de activiteiten van coöperaties van woningcorporaties is een belangrijke wetswijziging geworden. Zij hebben vanwege misbruik en regelrechte willekeur in de eerste plaats een slechte reputatie.
- Nu is ZhSK verplicht om elk kwartaal informatie te verstrekken over hun activiteiten en over de nakoming van hun verplichtingen aan burgers die met hen een gezamenlijke bouw zijn aangegaan.
Notitie! En nog een belangrijk detail: nu het misbruik van geld, wordt het ook beschouwd als de overdracht van geld van investeerders, bedoeld voor nieuwbouw, voor de voltooiing van lang begonnen, en bevroren vanwege een gebrek aan financiële faciliteiten. In artikel 18 van de nieuwe editie van FZ 214 staat een duidelijke lijst met artikelen waarnaar ontwikkelaars geld van belanghebbenden kunnen sturen.
Als eerdere bouworganisaties voor alle objecten een algemeen register bijhielden, is de wet nu verplicht om voor elke woning afzonderlijke documentatie met betrekking tot financiële activiteiten bij te houden. Na een kalenderjaar worden deze rapporten gecontroleerd en als blijkt dat er geld is verduisterd van belanghebbenden, wordt het hoofd en de hoofdaccountant van de onderneming persoonlijk aansprakelijk gesteld.
Wat is er nieuw in de wet voor aandeelhouders?
Er zijn enkele wijzigingen aangebracht in artikel 5 van de wet met betrekking tot de prijs van het contract. Voorheen werd het bepaald door de totale financiële en arbeidskosten van de ontwikkelaar op te tellen in verband met de creatie van een huisje of appartement, in verband waarmee de aandeelhouder niet altijd het mechanisme van prijsvorming begreep.
Wat nu
Nu zal het contract de volledige prijs van het appartement aangeven, bepaald door de totale oppervlakte (inclusief terras of loggia) te vermenigvuldigen met de kosten per vierkante meter. Deze methode om de prijs van woningen onder het contract te bepalen, is transparanter en stelt de aandeelhouder in staat om de juistheid ervan te verifiëren.
Zoals voor elk product geldt er een garantie voor appartementen. Na voltooiing van de bouw en ondertekening van de handeling om het huis in gebruik te nemen, draagt de ontwikkelaar de appartementen over aan aandeelhouders. Tegelijkertijd moeten ze gedetailleerde instructies krijgen voor de bediening van gebouwen en communicatie.
Daarin kan bijvoorbeeld worden aangegeven op welke partitie je geen zware meubels of apparatuur kunt ophangen; hoe een individueel verwarmingssysteem te gebruiken of een boiler te bedienen.
Als er geschillen ontstaan over defecten in het appartement, zal de ontwikkelaar deze niet elimineren als hij kan bewijzen dat ze zijn ontstaan door de schuld van de aandeelhouder. Is de bouwer echter schuldig, dan vervalt de kans op betaling van de boete aan de aandeelhouder. Deze nuance in de nieuwe versie van de wet wordt ook bepaald.
Is een eenzijdige opzegging van het contract mogelijk
In de oude editie van federale wet 214 was het verboden om eenzijdig de verplichtingen onder de DDU niet na te komen. Als de initiatiefnemer de aandeelhouder was, kon hij alleen een rechtszaak aanspannen bij de rechtbank.
- Er werd rekening mee gehouden als er significante wijzigingen werden opgetekend in de ontwerpdocumentatie van de woning. Tegelijkertijd werden er echter geen duidelijk gespecificeerde voorbeelden gegeven die konden worden geleid. Dat wil zeggen, de objectiviteit van de beoordeling van de situatie werd in feite aan de rechtbank overgelaten.
- Nu is de belanghebbende wettelijk het recht toegekend om de DDU in bepaalde situaties en zonder rechtbank te weigeren. Overeenkomstig wetswijzigingen heeft de aandeelhouder het recht de overeenkomst te ontbinden indien de bedongen totale oppervlakte van het pand wordt overschreden, waarvoor uiteraard betaald zou moeten worden.
- In het standaardcontract moet de maximumlimiet voor een dergelijke verhoging worden vastgesteld - dit is 5%. En het gaat niet alleen om de totale oppervlakte van het appartement, maar ook om de verhouding tussen residentiële en niet-residentiële gebieden - bijvoorbeeld: als de loggia aanzienlijk werd vergroot en tegelijkertijd de keuken klein werd.
- De weigering van de aandeelhouder om het contract zonder opgaaf van redenen op te zeggen - dat wil zeggen, als de ontwikkelaar regelmatig zijn verplichtingen nakomt, is onaanvaardbaar. Burgers zullen dus de hele weg moeten gaan, ongeacht gewijzigde financiële kansen of intenties.
Wijzigingen in federale wet 214 zijn bedoeld om gewetenloze ontwikkelaars uit de residentiële vastgoedmarkt te verwijderen. Er mogen dan ook geen vastgoedinvesteerders zijn wier rechten zijn geschonden en de hoop is misleid. Welnu, hoe zal het in de praktijk uitpakken en welke impact zullen al deze innovaties in verhouding tot de ontwikkelaar op de sfeer van de woningbouw hebben, zoals de tijd zal leren.
Over één ding twijfelen de experts niet: de bescherming van belanghebbenden die op het eerste gezicht zo effectief is, zal zeker tot een stijging van de vastgoedprijzen leiden. Dit gaat natuurlijk niet van de ene op de andere dag gebeuren. Omdat kleine bouwbedrijven niet in staat zijn om aan de nieuwe eisen te voldoen, zullen ze het toneel verlaten of fuseren met grotere bedrijven. De concurrentie op de bouwmarkt wordt minder - en zonder dat ontstaat, zoals u weet, een monopolie, waarin de prijzen altijd stijgen.
