Construction partagée: modifications de la loi fédérale 214
Depuis 2004, le sort des objets, ainsi que des citoyens qui ont décidé de construire des logements en partage avec un entrepreneur, est régi par la loi fédérale 214. La loi a été modifiée par le gouvernement du pays avec une régularité enviable, car la version originale a laissé de nombreuses lacunes pour les développeurs peu scrupuleux. La dernière version des modifications est énoncée dans la loi fédérale 304, adoptée par la Douma et approuvée par le Conseil de la Fédération en juin 2016. Ces changements ont commencé à opérer en janvier de cette année - c'est ce dont ils seront discutés plus tard.
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Innovations des développeurs
Alors, quelle nouveauté est apparue dans la législation du logement depuis le 01/01/2017? Les innovations ne concernent pas seulement les activités des organisations agissant en tant que développeurs. Les citoyens (actionnaires) qui participent à la construction partagée de biens immobiliers, appelés actionnaires, ont non seulement des droits supplémentaires, mais aussi certaines obligations.
Exigences organisationnelles
Commençons par une liste de changements visant à encourager les développeurs à passer commande.
Remarque! Selon nous, l'étape la plus importante est la création d'un registre unifié des entreprises de construction, disponible sur Internet, dans le domaine public. Il contient des informations sur toutes les entreprises qui ont un droit légal à de telles activités. Ce sont des personnes morales qui doivent satisfaire aux exigences de la loi à tous égards.
En cas de divergence, les organisations sont privées du droit de lever des fonds pour la construction d'immeubles à appartements auprès des citoyens. Ainsi, toute personne qui souhaite entrer dans une construction partagée peut vérifier le statut du développeur dans ce registre. Naturellement, cela doit être fait avant de signer le contrat et de déposer de l'argent.
Le changement suivant, très important, a été la mise en place du montant minimum du capital autorisé de la société. Sa taille a augmenté - et en plus, elle doit être entièrement payée. Ce n'est que dans ce cas que le développeur acquiert le droit de lever des fonds auprès des actionnaires.
En outre, le nom de la société de développement ne doit pas apparaître dans les listes des soumissionnaires sans scrupules pour la vente de terrains, ainsi que pour les autres transactions de vente effectuées conformément aux lois 223 et 44. Et notez qu'il n'y a aucune différence quant à la qualité de cette organisation. Ils ont été suivis par: entrepreneur, entrepreneur ou fournisseur.
Parmi les innovations, il existe également de telles exigences pour les développeurs:
- Leur «historique» ne doit pas contenir de décisions de justice imposant une sanction administrative sous forme de suspension d'activité;
- Les procédures de mise en faillite et de liquidation ne doivent pas être effectuées;
- Il ne devrait pas y avoir d'arriérés d'impôts;
- Le directeur et le comptable en chef de l'entreprise de construction ne devraient pas avoir été condamnés auparavant en vertu d'articles liés à des délits économiques, ainsi que des sanctions interdisant les activités dans le secteur de la construction, ainsi que la privation du droit d'occuper les postes indiqués.
La taille du capital autorisé d'une telle organisation est déterminée en fonction de la superficie des installations qu'elle compte ériger.Alors maintenant, les entreprises qui ont un capital social purement formel d'un montant ridicule de 10 000 roubles ne pourront plus commencer à construire des maisons.
Toutes ces innovations sont conçues pour bloquer l'accès des entreprises au marché immobilier d'un jour - parce qu'elles sont formées à cet effet, de sorte que, après avoir reçu l'argent des détenteurs d'intérêts, faire faillite et «se dissoudre».
Ressources informationnelles
Dans la lutte contre ce mal, des amendements liés à la politique d'information du développeur seront également utiles. Grâce à eux, la loi est apparue comme une exigence pour les sites officiels de ces organisations. Sur leurs sites Web, en ce qui concerne les objets immobiliers sur lesquels les fonds des citoyens sont collectés, les documents suivants doivent être affichés:
- Les résultats de l'audit pour l'année de l'entreprise;
- Les résultats de l'examen du projet et la documentation d'accompagnement sur laquelle la maison sera construite;
- Une conclusion émise par un organisme autorisé de l'entité constitutive de la Fédération de Russie confirmant la conformité de l'organisation de la construction, ainsi que sa déclaration de projet, avec les exigences de cette loi.
Sur une note! Sans le document susmentionné, l'entreprise ne pourra pas seulement enregistrer le DDU (contrat de construction partagée), mais même faire de la publicité sur l'objet sur son propre site Internet.
Également dans la liste des documents qui devraient être publiés sur le site Web du développeur:
- Permis de construire;
- Une déclaration de projet détaillée, de haute qualité et sans erreur, contenant près de 160 points;
- Documents des droits de propriété (quels qu'ils soient) sur le terrain affecté à la construction, sa superficie et son numéro cadastral;
- Dans une situation où la taille du capital autorisé est inférieure à celle prévue par la loi, un accord est publié qui confirme que le promoteur dispose d'un garant dans lequel un tiers assume les obligations découlant des contrats avec les citoyens.
La divulgation d'informations implique également la publication sur le site Web du développeur d'un exemple de contrat avec les citoyens et la publication de photos à toutes les étapes de la construction.
Ça devrait ressembler a quelque chose comme ca:
La loi exige également que les droits sur le domaine du site appartiennent soit au développeur lui-même, soit à son garant. Ainsi, une entreprise qui souhaite rester sur le marché immobilier est tenue non seulement d'exécuter correctement toute la documentation, mais aussi de mettre de l'ordre dans ses moyens d'information.
Pourquoi ai-je besoin d'un fonds d'indemnisation et de comptes séquestres
Depuis le début de cette année, les promoteurs se voient confier une telle obligation: ils doivent transférer un pour cent de la valeur de l'objet à un fonds d'indemnisation, destiné à aider les actionnaires. Si soudain l'entreprise de construction fait faillite, la construction peut être terminée aux frais de ce fonds. D'accord, c'est une sorte de garantie que les détenteurs d'intérêts recevront leur logement dans n'importe quel scénario.
- La seule mauvaise chose est que cette loi ne peut pas être appliquée à des objets déjà en construction, de sorte que les actionnaires, qui ont été trompés plus tôt, ne peuvent pas compter sur son aide. Mais pour ces installations qui commencent tout juste à être construites en 2017, il ne devrait pas y avoir de tels problèmes en théorie.
- Des garanties supplémentaires seront données par une mesure telle que l'ouverture d'un compte spécialisé dans une banque par un développeur. Il est appelé séquestre et a ses propres caractéristiques. Le mécanisme de son utilisation est assez simple: les fonds sont transférés sur ce compte via DDU, qui sont bloqués par la banque jusqu'à l'achèvement de la construction, et le transfert du logement aux actionnaires. Si l'entreprise de construction n'a pas respecté les termes du contrat, la banque restitue simplement son argent aux citoyens.
- Dans les modifications de la loi fédérale 214, l'ouverture d'un compte séquestre est de nature consultative - c'est-à-dire que cette action n'est pas obligatoire. Mais l'État crée les conditions dans lesquelles cela sera bénéfique pour les développeurs. Par exemple, certains avantages leur sont accordés en matière d'assurance responsabilité civile, ainsi que de garantie bancaire.
Remarque! La question se pose: "Et où est la garantie du retour des fonds, après tout, parmi les banques il y a celles à qui il ne faut pas faire confiance?" La réponse est simple: seules les organisations financières et de crédit qui satisfont aux exigences du gouvernement de la Fédération de Russie ont le droit d'ouvrir un séquestre. Autrement dit, ce sont des banques dans lesquelles vous pouvez placer des fonds du budget de l'État. De plus, des fonds pouvant aller jusqu'à 10 millions de roubles sur un compte séquestre sont assurés par l'État.
Réglementation étatique de la construction partagée
Les modifications de la loi fédérale 214 ont apporté leurs propres ajustements au champ d'application de la réglementation de l'État sur la construction de logements partagés. Les pouvoirs des autorités de contrôle dans ce domaine ont été considérablement étendus.
- Tout d'abord, le mouvement des fonds des actionnaires est désormais strictement contrôlé - dépenses ciblées et non ciblées. De plus, le développeur observe le respect des nouvelles exigences - jusqu'au placement des informations, comme mentionné ci-dessus. Un contrôle strict est également soumis à la comptabilité des fonds dépensés pour la construction.
- L'autorisation des autorités dont les fonctions leur permettent d'exercer un contrôle sur les activités des coopératives de coopératives d'habitation est devenue une modification importante de la loi. Ce sont eux, en raison d'abus et d'arbitraire pur et simple, qui ont en premier lieu une mauvaise réputation.
- Maintenant, ZhSK est obligé de fournir des informations trimestrielles sur ses activités, ainsi que sur le respect de ses obligations envers les citoyens qui ont conclu une construction commune avec eux.
Remarque! Et un autre détail important: désormais le détournement de fonds, il est également considéré comme le transfert d'argent des investisseurs, destiné à la nouvelle construction, pour l'achèvement de longue date, et gelé par manque de moyens financiers. Dans l'article 18 de la nouvelle édition du FZ 214, il y a une liste claire d'articles vers lesquels les développeurs peuvent diriger les fonds des détenteurs d'intérêts.
Si les organisations de construction antérieures tenaient des registres généraux pour tous les objets, la loi oblige désormais à conserver séparément la documentation relative aux activités financières de chaque maison. Après l'année civile, ce reporting fait l'objet d'un audit, et s'il révèle le fait d'une mauvaise utilisation des fonds des détenteurs d'intérêts, le chef et le chef comptable de l'entreprise seront personnellement responsables.
Quoi de neuf en droit pour les actionnaires
Quelques modifications ont été apportées à l'article 5 de la loi concernant le prix du contrat. Auparavant, il était déterminé en additionnant les coûts financiers et de main-d'œuvre totaux du développeur associés à la création d'un chalet ou d'un appartement, dans le cadre desquels l'actionnaire ne comprenait pas toujours le mécanisme de formation des prix.
Et maintenant
Maintenant, le contrat indiquera le prix total de l'appartement, déterminé en multipliant sa superficie totale (y compris la terrasse ou la loggia) par le coût par mètre carré. Cette méthode de détermination du prix du logement dans le cadre du contrat est plus transparente et permet à l'actionnaire de vérifier son exactitude.
Comme pour tout produit, une garantie est établie pour les appartements. Une fois la construction terminée et la signature de l'acte de mise en service, le promoteur transfère les appartements aux actionnaires. En même temps, ils devraient recevoir des instructions détaillées pour le fonctionnement des locaux et les communications.
Dans celui-ci, par exemple, il peut être indiqué sur quelle cloison vous ne pouvez pas accrocher de meubles ou d'équipements lourds; comment utiliser un système de chauffage individuel ou faire fonctionner un chauffe-eau.
En cas de litige concernant des défauts dans l'appartement, le promoteur ne les éliminera pas s'il peut prouver qu'ils ont été formés par la faute de l'actionnaire. Cependant, si le constructeur est coupable, la probabilité de payer la pénalité à l'actionnaire sera éliminée. Cette nuance dans la nouvelle version de la loi est également stipulée.
Une annulation unilatérale du contrat est-elle possible
Dans l'ancienne édition de la loi fédérale 214, il était interdit de refuser de remplir unilatéralement les obligations découlant de la DDU. Si l'initiateur était le détenteur d'actions, alors il ne pouvait que déposer une plainte auprès du tribunal.
- Il a été pris en compte si des changements importants ont été enregistrés dans la documentation de conception de la maison. Cependant, cela n'a pas fourni d'exemples clairement définis qui pourraient être guidés. Autrement dit, l'objectivité de l'appréciation de la situation a en fait été laissée au tribunal.
- Désormais, le détenteur d'intérêts a légalement le droit de refuser DDU dans certaines situations et sans tribunal. Selon les modifications de la loi, l'actionnaire a le droit de résilier le contrat si la superficie totale stipulée des locaux est dépassée, ce qui, bien sûr, devrait être payé.
- Dans le contrat standard, la limite maximale pour une telle augmentation devrait être fixée - c'est 5%. Et cela concerne non seulement la superficie totale de l'appartement, mais également le rapport entre les zones résidentielles et non résidentielles - par exemple: si la loggia a été considérablement augmentée et que la cuisine est devenue en même temps petite.
- Cependant, le refus de l'actionnaire de se retirer du contrat sans raison - c'est-à-dire, si le développeur remplit régulièrement ses obligations, est inacceptable. Ainsi, les citoyens devront aller jusqu'au bout indépendamment des changements d'opportunités financières ou d'intentions.
Les modifications apportées à la loi fédérale 214 visent à éliminer les promoteurs sans scrupules du marché immobilier résidentiel. En conséquence, il ne devrait pas y avoir d'investisseurs immobiliers dont les droits ont été violés et les espoirs trompés. Eh bien, comment cela se passera-t-il dans la pratique et quel impact auront toutes ces innovations sur la sphère de la construction de logements en proportion avec le développeur, comme d'habitude, le temps nous le dira.
Les experts ne doutent pas d'une chose: la protection des détenteurs d'intérêts si efficace à première vue entraînera certainement une hausse des prix de l'immobilier. Bien sûr, cela ne se fera pas du jour au lendemain. Simplement, incapables de résister aux nouvelles exigences, les petites entreprises de construction quitteront la scène ou fusionneront avec des exploitations plus importantes. La concurrence sur le marché de la construction diminuera - et sans elle, comme vous le savez, un monopole apparaît, dans lequel les prix augmentent toujours.
