Wspólna konstrukcja: zmiany w prawie federalnym 214

Maslyakova Svetlana

Opuszczony plac budowy - upadek czyichś nadziei

Od 2004 r. Los przedmiotów, a także obywateli, którzy zdecydowali się na budowę mieszkań w akcjach z kontrahentem, jest regulowany przez ustawę federalną 214. Ustawa została zmieniona przez rząd kraju z godną pozazdroszczenia regularnością, ponieważ oryginalna wersja pozostawiła wiele luk dla nieuczciwych deweloperów. Najnowsza wersja zmian jest określona w ustawie federalnej 304, przyjętej przez Dumę i zatwierdzonej przez Radę Federacji w czerwcu 2016 r. Zmiany te zaczęły obowiązywać w styczniu tego roku - o tym będą dyskutować później.

Innowacje deweloperów

Co nowego pojawiło się w przepisach dotyczących nieruchomości od 01.01.2017? Innowacje dotyczą nie tylko działań organizacji działających jako deweloperzy. Obywatele (akcjonariusze), którzy są uczestnikami wspólnej budowy nieruchomości, zwani akcjonariuszami, mają nie tylko dodatkowe prawa, ale także pewne obowiązki.

Wymagania organizacyjne

Zacznijmy od listy zmian mających zachęcić programistów do zamawiania.

Uwaga! Najważniejszym naszym zdaniem krokiem jest stworzenie jednolitego rejestru firm budowlanych, który jest dostępny w Internecie, w domenie publicznej. Zawiera informacje o wszystkich przedsiębiorstwach, które mają prawne prawo do takich działań. Są to podmioty prawne, które muszą spełniać wymogi prawne pod każdym względem.

W przypadku ujawnienia jakichkolwiek rozbieżności organizacje pozbawione są prawa do pozyskiwania funduszy na budowę budynków mieszkalnych od obywateli. Tak więc każda osoba, która chce przystąpić do wspólnej konstrukcji, może sprawdzić status programisty w tym rejestrze. Oczywiście należy to zrobić przed podpisaniem umowy i zdeponowaniem pieniędzy.

Sprawdzanie organizacji jest łatwe

Kolejną, bardzo znaczącą zmianą, była instalacja minimalnej kwoty kapitału zakładowego spółki. Jego rozmiar się zwiększył - a poza tym trzeba go w pełni zapłacić. Tylko w tym przypadku deweloper nabywa prawo do pozyskiwania środków od akcjonariuszy.

Ponadto nazwa firmy deweloperskiej nie powinna pojawiać się na listach pozbawionych skrupułów oferentów sprzedaży gruntów, a także innych transakcji sprzedaży przeprowadzanych zgodnie z przepisami 223 i 44. Należy pamiętać, że nie ma różnicy w jakości organizacji Uczestniczyli w nich: wykonawca, wykonawca lub dostawca.

Wśród innowacji są również takie wymagania dla programistów:

• Ich „historia” nie powinna zawierać orzeczeń sądowych nakładających sankcje administracyjne w postaci zawieszenia działalności;
• Procedury upadłościowe i likwidacyjne nie powinny być przeprowadzane;
• Nie powinno być zaległości podatkowych;
• Dyrektor i główny księgowy firmy budowlanej nie powinni mieć wcześniejszych wyroków skazujących na podstawie artykułów związanych z przestępstwami gospodarczymi, a także kar zakazujących działalności w sektorze budowlanym, a także pozbawienia prawa do zajmowania wskazanych stanowisk.

Fundusz ustawowy, w zależności od powierzchni obiektów

Wielkość kapitału docelowego takiej organizacji ustala się w zależności od powierzchni obiektów, które zamierza ona wybudować.Więc teraz firmy, które mają czysto formalny kapitał zarejestrowany w absurdalnej wysokości 10 000 rubli, w ogóle nie będą w stanie rozpocząć budowy domów.

Wszystkie te innowacje mają na celu zablokowanie jednodniowym firmom dostępu do rynku nieruchomości - ponieważ zostały one utworzone w tym celu, aby po otrzymaniu pieniędzy od interesariuszy popsuły się i „rozpadły”.

Zasoby informacyjne

W walce z tym złem pomogą również zmiany związane z polityką informacyjną dewelopera. Dzięki nim prawo pojawiło się na oficjalnych stronach internetowych takich organizacji. Na swoich stronach internetowych w odniesieniu do obiektów nieruchomości, na których gromadzone są fundusze obywatelskie, należy zamieścić następujące dokumenty:

Etapy audytu

• Wyniki audytu za rok przedsiębiorstwa;
• Wyniki badania projektu i towarzysząca mu dokumentacja, na której zostanie zbudowany dom;
• Raport wydany przez upoważniony organ podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, potwierdzający zgodność organizacji budowlanej, a także deklarację projektu z wymogami tego prawa.

Na notatce! Bez wyżej wymienionego dokumentu firma nie będzie mogła nie tylko zarejestrować DDU (wspólna umowa budowlana), ale nawet zareklamować obiekt na własnej stronie internetowej.

Również na liście dokumentów, które powinny zostać opublikowane na stronie dewelopera:

• Pozwolenie na budowę;
• Szczegółowa, wysokiej jakości i bezbłędnie wypełniona deklaracja projektu, która zawiera prawie 160 punktów;
• Dokumenty dotyczące praw własności (w zależności od tego, które są) na gruntach przeznaczonych pod budowę, ich powierzchni i numerze katastralnym;
• W sytuacji, gdy wielkość kapitału docelowego jest mniejsza niż przewidziana prawem, publikowana jest umowa potwierdzająca, że ​​deweloper ma poręczyciela, w którym strona trzecia przyjmuje zobowiązania wynikające z umów z obywatelami.

Ujawnienie informacji obejmuje również zamieszczenie na stronie dewelopera przykładowej umowy z obywatelami oraz publikowanie zdjęć na wszystkich etapach budowy.

Powinno to wyglądać mniej więcej tak:

Budowanie cyklu zerowego

Montaż ramy

Formowanie elewacji

Montaż i przeszklenie dachu

Prawo wymaga również, aby prawa do domeny witryny należały albo do samego dewelopera, albo do jego gwaranta. Dlatego firma, która chce pozostać na rynku nieruchomości, jest zobowiązana nie tylko do prawidłowego wykonania całej dokumentacji, ale także do uporządkowania zasobów informacyjnych.

Dlaczego potrzebuję funduszu kompensacyjnego i rachunków powierniczych

Od początku tego roku deweloperom powierzono taki obowiązek: muszą przenieść jeden procent wartości obiektu do funduszu kompensacyjnego, który ma pomóc akcjonariuszom. Jeśli nagle firma budowlana zbankrutuje, wówczas budowę można zakończyć kosztem tego funduszu. Zgadzam się, jest to pewnego rodzaju gwarancja, że ​​posiadacze odsetek otrzymają mieszkanie w dowolnym scenariuszu.

Oszukiwani wcześniej interesariusze będą musieli poczekać na kolejnego inwestora - lub sami zakończyć budowę domu

• Jedyną złą rzeczą jest to, że tego prawa nie można zastosować do już budowanych obiektów, więc posiadacze akcji, którzy zostali oszukani wcześniej, nie mogą liczyć na jego pomoc. Ale w przypadku obiektów, które dopiero zaczynają być budowane w 2017 roku, teoretycznie nie powinno być takich problemów.
• Dodatkowe gwarancje zostaną również zapewnione przez taki środek, jak otwarcie specjalistycznego rachunku w banku przez dewelopera. Nazywa się escrow i ma swoją własną charakterystykę. Mechanizm jego wykorzystania jest dość prosty: środki są przekazywane na to konto za pośrednictwem DDU, które są blokowane przez bank do czasu zakończenia budowy, a także przekazywanie mieszkań do posiadaczy akcji. Jeśli firma budowlana nie przestrzega warunków umowy, bank po prostu zwraca pieniądze obywatelom.
• W nowelizacji ustawy federalnej 214 otwarcie rachunku powierniczego ma charakter doradczy - to znaczy, że działanie to nie jest obowiązkowe. Ale państwo stwarza warunki, w których będzie to korzystne dla programistów. Na przykład zapewniono im pewne świadczenia dotyczące ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, a także gwarancji bankowej.

Uwaga! Powstaje pytanie: „A gdzie jest gwarancja zwrotu środków, w końcu wśród banków są tacy, którym nie należy ufać?” Odpowiedź jest prosta: tylko organizacje finansowe i kredytowe, które spełniają wymagania rządu Federacji Rosyjskiej, mają prawo do otwartego rachunku powierniczego. Mówiąc wprost, są to banki, w których można lokować środki z budżetu państwa. Ponadto środki w wysokości do 10 milionów rubli na rachunku powierniczym są ubezpieczone przez państwo.

Państwowa regulacja wspólnej konstrukcji

Zmiany w ustawie federalnej 214 wprowadziły własne zmiany w zakresie państwowych regulacji dotyczących wspólnego budownictwa mieszkaniowego. Uprawnienia organów sprawujących nadzór w tym obszarze zostały znacznie rozszerzone.

• Po pierwsze, teraz przepływ funduszy właścicieli jest ściśle kontrolowany - ukierunkowane, niekierowane wydatki. Ponadto programista przestrzega nowych wymagań - aż do umieszczenia informacji, jak wspomniano powyżej. Ścisła kontrola podlega również rozliczeniu środków wydanych na budowę.
• Istotną zmianą ustawy było wyposażenie władz w funkcje, które pozwalają im sprawować kontrolę nad działalnością spółdzielni spółdzielni mieszkaniowych. To oni, przede wszystkim z powodu nadużyć i jawnej arbitralności, mają złą reputację.
• Teraz ZhSK są zobowiązane do kwartalnego dostarczania informacji o swojej działalności, a także o wypełnianiu swoich obowiązków wobec obywateli, którzy podjęli z nimi wspólną budowę.

Audyt - sposób sprawowania kontroli finansowej

Uwaga! I jeszcze jeden ważny szczegół: teraz za niewłaściwe wykorzystanie funduszy uważa się również transfer pieniędzy od inwestorów, przeznaczonych na nową budowę, na zakończenie długo rozpoczętych i zamrożonych z powodu braku instrumentów finansowych. W artykule 18 nowej edycji FZ 214 znajduje się jasna lista artykułów, na które programiści mogą wysyłać środki do posiadaczy akcji.

Jeżeli wcześniejsze organizacje budowlane prowadziły ogólną ewidencję wszystkich obiektów, teraz prawo zobowiązuje do prowadzenia osobnej dokumentacji dotyczącej działalności finansowej dla każdego domu osobno. Po roku kalendarzowym sprawozdania te podlegają kontroli, a jeśli ujawni fakt sprzeniewierzenia funduszy posiadaczy odsetek, dyrektor i główny księgowy spółki zostaną osobiście odpowiedzialni.

Co nowego w prawie dla akcjonariuszy

Wprowadzono pewne zmiany w art. 5 ustawy dotyczące ceny umowy. Wcześniej ustalano to poprzez zsumowanie ogólnych kosztów finansowych i robocizny dewelopera związanych z tworzeniem domku lub mieszkania, w związku z którymi akcjonariusz nie zawsze rozumiał mechanizm kształtowania się cen.

Co teraz

Teraz umowa wskaże pełną cenę mieszkania, określoną przez pomnożenie jego całkowitej powierzchni (w tym tarasu lub loggii) przez koszt za metr kwadratowy. Ta metoda ustalania ceny mieszkania na podstawie umowy jest bardziej przejrzysta i pozwala akcjonariuszowi zweryfikować jego poprawność.

Jak w przypadku każdego produktu, na mieszkania udzielana jest gwarancja. Po zakończeniu budowy i podpisaniu aktu oddania domu deweloper przekazuje mieszkania akcjonariuszom. Jednocześnie należy im podać szczegółowe instrukcje dotyczące prowadzenia pomieszczeń i komunikacji.

Przeniesienie mieszkania do właściciela odsetek

W nim można na przykład wskazać, na której przegrodzie nie można zawiesić ciężkich mebli lub sprzętu; jak korzystać z indywidualnego systemu grzewczego lub obsługi podgrzewacza wody.

Jeśli pojawią się spory dotyczące wad w mieszkaniu, deweloper nie wyeliminuje ich, jeśli będzie w stanie udowodnić, że powstały one z winy akcjonariusza. Jeśli jednak budowniczy jest winny, prawdopodobieństwo zapłaty kary na rzecz akcjonariusza zostanie wyeliminowane. Ten niuans w nowej wersji prawa jest również przewidziany.

Czy możliwe jest jednostronne anulowanie umowy

W starym wydaniu ustawy federalnej 214 zabroniono jednostronnie odmawiać wypełniania obowiązków wynikających z DDU. Jeśli inicjator byłby posiadaczem kapitału, wówczas mógł jedynie wnieść pozew do sądu.

• Uwzględniono, czy w dokumentacji projektowej domu odnotowano istotne zmiany. Jednocześnie jednak nie podano jasno określonych przykładów, którymi można by się kierować. Oznacza to, że obiektywizm oceny sytuacji faktycznie pozostawiono sądowi.
• Teraz posiadaczowi odsetek przysługuje prawo do odmowy DDU w określonych sytuacjach i bez sądu. Zgodnie ze zmianami w ustawie akcjonariusz ma prawo rozwiązać umowę w przypadku przekroczenia ustalonej całkowitej powierzchni lokalu, za co oczywiście należałoby zapłacić.
• W umowie standardowej należy ustalić maksymalny limit takiego podwyższenia - to 5%. Dotyczy to nie tylko całkowitej powierzchni mieszkania, ale także proporcji obszarów mieszkalnych i niemieszkalnych - na przykład: jeśli loggia została znacznie zwiększona, a kuchnia stała się niewielka.
• Jednak odmowa akcjonariuszowi odstąpienia od umowy bez powodu - to znaczy, jeśli deweloper regularnie wypełnia swoje zobowiązania, jest niedopuszczalna. Tak więc obywatele będą musieli przejść całą drogę bez względu na zmienione możliwości finansowe lub zamiary.

Szczęśliwi przybysze przygotowujący się do przeprowadzki

Zmiany wprowadzone w ustawie federalnej 214 mają na celu wyeliminowanie pozbawionych skrupułów deweloperów z rynku nieruchomości mieszkaniowych. W związku z tym nie powinno być żadnych inwestorów w nieruchomości, których prawa zostały naruszone, a nadzieje zostały oszukane. Jak to się okaże w praktyce i jaki wpływ te wszystkie innowacje będą miały na sferę budownictwa mieszkaniowego proporcjonalnie do dewelopera, jak zwykle pokaże czas.

Eksperci nie mają wątpliwości co do jednej rzeczy: tak skuteczna na pierwszy rzut oka ochrona interesariuszy z pewnością spowoduje wzrost cen nieruchomości. Oczywiście nie stanie się to z dnia na dzień. Po prostu, nie mogąc sprostać nowym wymaganiom, małe firmy budowlane opuszczą scenę lub połączą się z większymi gospodarstwami. Konkurencja na rynku budowlanym spadnie - i bez tego, jak wiadomo, powstaje monopol, w którym ceny zawsze rosną.