Spoločná výstavba: zmeny federálneho zákona 214
Od roku 2004 je osud predmetov, ako aj občanov, ktorí sa rozhodli stavať bývanie v akciách s dodávateľom, upravený spolkovým zákonom 214. Zákon bol zmenený a doplnený vládou krajiny so závistivou pravidelnosťou, pretože pôvodná verzia ponechala mnohým medzerám pre bezohľadných vývojárov. Najnovšia verzia zmien je stanovená v spolkovom zákone č. 304 prijatom Dumou a schválenom Radou federácie v júni 2016. Tieto zmeny začali fungovať v januári tohto roku - o tom sa bude diskutovať neskôr.
Obsah článku
Inovácie pre vývojárov
Čo nového sa teda v právnych predpisoch o bývaní objavilo od 1. januára 2017? Inovácie sa netýkajú iba aktivít organizácií, ktoré pôsobia ako vývojári. Občania (majitelia akcií), ktorí sa zúčastňujú na spoločnej výstavbe nehnuteľností, ktorí sa nazývajú akcionári, majú nielen dodatočné práva, ale aj určité povinnosti.
Organizačné požiadavky
Začnime zoznamom zmien zameraných na povzbudenie vývojárov, aby si objednali.
Poznámka! Najdôležitejším krokom podľa nášho názoru je vytvorenie jednotného registra stavebných spoločností, ktorý je k dispozícii na internete, vo verejnej doméne. Obsahuje informácie o všetkých podnikoch, ktoré majú zákonné právo na takéto činnosti. Sú to právnické osoby, ktoré musia vo všetkých ohľadoch spĺňať požiadavky zákona.
Ak sa zistí akýkoľvek nesúlad, organizácie sú zbavené práva na získavanie finančných prostriedkov na stavbu bytových domov od občanov. Takže každý, kto chce vstúpiť do zdieľanej konštrukcie, môže skontrolovať stav vývojára v tomto registri. To sa musí, samozrejme, urobiť pred podpísaním zmluvy a zložením peňazí.
Ďalšou, veľmi významnou zmenou, bola inštalácia minimálnej výšky základného imania spoločnosti. Jeho veľkosť sa zvýšila - a okrem toho musí byť úplne zaplatená. Iba v tomto prípade získa developer právo získať prostriedky od majiteľov akcií.
Názov developerskej spoločnosti by sa nemal uvádzať ani v zoznamoch bezohľadných uchádzačov o predaj pozemkov, ako aj o iných predajných transakciách uskutočňovaných v súlade so zákonmi 223 a 44. Nezabúdajte, že neexistuje žiadny rozdiel v kvalite tejto organizácie. Zúčastnili sa ich: dodávatelia, dodávatelia alebo dodávatelia.
Medzi novinky patria aj také požiadavky na vývojárov:
- Ich „výsledky“ by nemali obsahovať súdne rozhodnutia, ktorými sa ukladá administratívna sankcia vo forme pozastavenia činnosti;
- Konkurzné a likvidačné konania by sa nemali vykonávať;
- Nemali by existovať žiadne daňové nedoplatky;
- Riaditeľ a hlavný účtovník stavebnej spoločnosti by nemali mať žiadne predchádzajúce odsúdenia podľa článkov týkajúcich sa hospodárskych trestných činov, ako aj sankcií zakazujúcich činnosti v stavebníctve, ako aj odňatia práva vykonávať uvedené pozície.
Veľkosť základného imania takejto organizácie sa určuje v závislosti od oblasti zariadení, ktoré má v úmysle postaviť.Takže firmy, ktoré majú čisto formálne základné imanie v smiešnom množstve 10 000 rubľov, nebudú môcť začať stavať domy vôbec.
Všetky tieto inovácie sú určené na to, aby uzavreli jednodňový prístup firiem na trh s nehnuteľnosťami - pretože sú vytvorené na tento účel, takže keď dostanú peniaze od držiteľov úrokov, zbankrotujú a „sa rozpustia“.
Informačné zdroje
V boji proti tomuto zlu pomôžu aj zmeny a doplnenia týkajúce sa informačnej politiky vývojára. Vďaka nim zákon ukázal požiadavky na oficiálne webové stránky takýchto organizácií. Na svojich webových stránkach by sa v súvislosti s nehnuteľnosťami, na ktoré sa získavajú finančné prostriedky od občanov, mali zverejňovať tieto dokumenty:
- Výsledky auditu za rok podnikania;
- Výsledky preskúmania projektu a sprievodná dokumentácia, na ktorej bude postavený dom;
- Záver vydaný oprávneným orgánom ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie, ktorý potvrdzuje súlad stavebnej organizácie, ako aj jej projektové vyhlásenie, s požiadavkami tohto zákona.
Na vedomie! Bez vyššie uvedeného dokumentu bude spoločnosť nielen schopná zaregistrovať DDU (dohoda o spoločnej výstavbe), ale dokonca bude môcť objekt propagovať aj na svojej vlastnej webovej stránke.
V zozname dokumentov, ktoré by sa mali zverejniť na webovej stránke vývojára:
- Stavebné povolenie;
- Detailné, kvalitné a bez chýb dokončené projektové vyhlásenie, ktoré obsahuje takmer 160 bodov;
- Doklady o vlastníckych právach k pozemkom prideleným na výstavbu, ich rozlohu a číslo katastra;
- V prípade, že veľkosť základného imania je menšia, ako je stanovené zákonom, sa uverejňuje dohoda, ktorá potvrdzuje, že developer má ručiteľa, v ktorom tretia strana preberá záväzky podľa zmlúv s občanmi.
Zverejňovanie informácií zahŕňa aj zverejnenie vzorovej zmluvy s občanmi na webovej stránke vývojára a zverejnenie fotografií vo všetkých fázach výstavby.
Malo by to vyzerať takto:
Zákon tiež vyžaduje, aby práva na doménu lokality patrili buď samotnému vývojárovi, alebo jeho ručiteľovi. Spoločnosť, ktorá chce zostať na realitnom trhu, musí nielen správne vykonať všetku dokumentáciu, ale aj usporiadať svoje informačné zdroje.
Prečo potrebujem kompenzačný fond a zverené účty
Od začiatku tohto roka boli vývojári poverení takouto povinnosťou: musia preniesť jedno percento hodnoty predmetu do vyrovnávacieho fondu, ktorý je určený na pomoc držiteľom kapitálu. Ak stavebná spoločnosť zrazu zbankrotuje, výstavba sa môže dokončiť na náklady tohto fondu. Súhlasíte s tým, že ide o istý druh záruky, že zainteresované strany dostanú bývanie v akomkoľvek prípade.
- Jedinou zlou vecou je, že tento zákon sa nemôže uplatniť na už rozostavané objekty, takže majitelia podielov, ktorí boli klamaní už skôr, nemôžu počítať s jeho pomocou. Ale pre zariadenia, ktoré sa začínajú stavať v roku 2017, by takéto problémy nemali byť teoreticky.
- Dodatočné záruky sa poskytnú aj takým opatrením, ako je otvorenie špecializovaného účtu v banke vývojárom. Nazýva sa úschova a má svoje vlastné charakteristiky. Mechanizmus jeho použitia je pomerne jednoduchý: prostriedky sa prevádzajú na tento účet prostredníctvom DDU, ktoré sú blokované bankou až do ukončenia výstavby, a prevodom bývania na akcionárov. Ak stavebná spoločnosť nesplnila podmienky zmluvy, banka jednoducho vráti svoje peniaze občanom.
- V pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhoch k federálnemu zákonu 214 je zriadenie účtu viazaného účtu len poradné - to znamená, že táto akcia nie je povinná. Štát však vytvára podmienky, za ktorých bude prínosom pre vývojárov. Poskytujú sa im napríklad určité výhody týkajúce sa poistenia zodpovednosti a bankovej záruky.
Poznámka! Vynára sa otázka: „A kde je záruka návratnosti finančných prostriedkov, koniec koncov, medzi bankami sú tí, ktorým by sa nemalo dôverovať?“ Odpoveď je jednoduchá: iba finančné a úverové organizácie, ktoré spĺňajú požiadavky vlády Ruskej federácie, majú právo na otvorený úschov. Jednoducho povedané, jedná sa o banky, do ktorých môžete umiestniť prostriedky štátneho rozpočtu. Okrem toho štát zabezpečuje poistenie prostriedkov až do 10 miliónov rubľov na viazanom účte.
Štátna regulácia zdieľanej stavby
Zmeny a doplnenia spolkového zákona 214 upravili rozsah štátnej regulácie spoločnej bytovej výstavby. Právomoci orgánov vykonávajúcich dohľad v tejto oblasti sa značne rozšírili.
- Po prvé, teraz je pohyb prostriedkov vlastníkov akcií prísne kontrolovaný - cielené, necielené výdavky. Vývojár tiež dodržiava nové požiadavky - až po umiestnenie informácií, ako je uvedené vyššie. Prísna kontrola podlieha aj účtovaniu finančných prostriedkov vynaložených na výstavbu.
- Významnou zmenou a doplnením zákona sa stalo aj oprávnenie orgánov s funkciami, ktoré im umožňujú vykonávať kontrolu nad činnosťou družstiev bytových družstiev. V prvom rade sú to kvôli zneužívaniu a priamej svojvoľnosti a majú zlú povesť.
- Teraz sú ZhSK povinné štvrťročne poskytovať informácie o svojich činnostiach, ako aj o plnení svojich povinností občanom, ktorí s nimi uzavreli spoločnú výstavbu.
Poznámka! A ešte jeden dôležitý detail: za zneužitie finančných prostriedkov sa teraz považuje aj prevod peňazí od investorov, určený na novú výstavbu, na dokončenie už začatého obdobia a zmrazený z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov. V článku 18 nového vydania FZ 214 je jasný zoznam článkov, na ktoré vývojári môžu nasmerovať prostriedky zainteresovaných strán.
Ak predchádzajúce stavebné organizácie viedli všeobecný záznam o všetkých objektoch, zákon teraz ukladá povinnosť viesť samostatnú dokumentáciu týkajúcu sa finančných činností pre každý dom. Po uplynutí kalendárneho roka sa tieto správy podrobia auditu a ak odhalí skutočnosť, že došlo k sprenevere prostriedkov majiteľov podielov, bude osobne zodpovedný za vedúceho a hlavného účtovníka spoločnosti.
Čo je nové v zákone pre akcionárov
V článku 5 zákona o cene zmluvy sa vykonali určité zmeny. Predtým sa určovalo súčtom všeobecných finančných a mzdových nákladov vývojára spojených s vytvorením chaty alebo bytu, v súvislosti s ktorým akcionár vždy nerozumel mechanizmu tvorby cien.
Čo teraz
V zmluve sa teraz uvedie úplná cena bytu určená vynásobením jeho celkovej plochy (vrátane terasy alebo lodžie) cenou za meter štvorcový. Tento spôsob stanovenia ceny bývania na základe zmluvy je transparentnejší a umožňuje akcionárovi overiť jeho správnosť.
Rovnako ako u každého produktu sa na byty poskytuje záruka. Po dokončení výstavby a podpísaní zákona o uvedení domu do prevádzky developer prevedie byty na majiteľov. Zároveň by im mali byť poskytnuté podrobné pokyny na prevádzku priestorov a komunikáciu.
V ňom je napríklad možné uviesť, na ktorej priečke nemôžete zavesiť ťažký nábytok alebo vybavenie; ako používať individuálny vykurovací systém alebo ako prevádzkovať ohrievač vody.
Ak vzniknú spory týkajúce sa nedostatkov v byte, developer ich neodstráni, ak môže preukázať, že vznikli zavinením akcionára. Ak je však staviteľ vinný, pravdepodobnosť zaplatenia pokuty akcionárovi bude vylúčená. Táto nuansa v novej verzii zákona je tiež stanovená.
Je možné jednostranné zrušenie zmluvy
V starom vydaní federálneho zákona 214 bolo zakázané jednostranne odmietnuť splniť povinnosti podľa DDU. Ak bol iniciátor vlastníkom kapitálu, potom by mohol podať žalobu iba na súd.
- Zohľadnilo sa, či boli v projektovej dokumentácii domu zaznamenané významné zmeny. Zároveň však neboli predložené žiadne jasne špecifikované príklady, ktoré by sa mohli riadiť. To znamená, že objektivita posúdenia situácie bola v skutočnosti ponechaná na súd.
- V súčasnosti je majiteľovi zákona v určitých situáciách a bez súdu právo odmietnuť DDU. Akcionár má podľa novely zákona právo vypovedať zmluvu, ak dôjde k prekročeniu stanovenej celkovej plochy areálu, za ktorú by sa samozrejme muselo zaplatiť.
- V štandardnej zmluve by sa mal stanoviť maximálny limit tohto zvýšenia - to je 5%. A týka sa to nielen celkovej rozlohy bytu, ale aj pomeru obytných a neobytných oblastí - napríklad: ak sa výrazne zvýšila lodžia a kuchyňa sa zároveň zmenšila.
- Odmietnutie akcionára odstúpiť od zmluvy bez uvedenia dôvodu - to znamená, že ak vývojár pravidelne plní svoje povinnosti, je však neprijateľné. Občania budú musieť ísť celú cestu bez ohľadu na zmenené finančné príležitosti alebo zámery.
Cieľom zmien v federálnom zákone 214 je vylúčiť bezohľadných vývojárov z trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Preto by nemali existovať investori v oblasti nehnuteľností, ktorých práva boli porušené a dúfali, že boli oklamané. Ako to dopadne v praxi a aký dopad budú mať všetky tieto inovácie na oblasť bytovej výstavby v pomere k developerovi, ako obvykle, čas ukáže.
Odborníci nepochybujú o jednej veci: ochrana zainteresovaných strán, ktorá je tak účinná na prvý pohľad, určite spôsobí zvýšenie cien nehnuteľností. To sa samozrejme nestane cez noc. Malé stavebné spoločnosti jednoducho nedokážu odolať novým požiadavkám a opustia scénu alebo sa spoja s väčšími holdingmi. Konkurencia na stavebnom trhu sa zníži - a bez toho, ako viete, vznikne monopol, v ktorom ceny vždy stúpajú.
