Ibinahagi ang konstruksyon: mga pagbabago sa Pederal na Batas 214

Maslyakova Svetlana

Inabandunang site ng konstruksyon - ang pagbagsak ng pag-asa ng isang tao

Mula noong 2004, ang kapalaran ng mga bagay, pati na rin ang mga mamamayan na nagpasya na magtayo ng pabahay sa mga pagbabahagi sa isang kontratista, ay kinokontrol ng Pederal na Batas 214. Ang batas ay susugan ng Pamahalaan ng bansa na may nakakaaliw na pagiging regular, dahil ang orihinal na bersyon ay nag-iwan ng maraming mga loopholes para sa mga walang prinsipyong mga developer. Ang pinakabagong bersyon ng mga pagbabago ay nakalagay sa Pederal na Batas 304, na pinagtibay ng Duma at naaprubahan ng Federation Council noong Hunyo 2016. Ang mga pagbabagong ito ay nagsimulang gumana noong Enero ng taong ito - iyon ang tatalakayin sa ibang pagkakataon.

Mga makabagong pagbabago

Kaya, anong bago ang lumitaw sa batas ng pabahay mula noong 01/01/2017? Ang mga pagbabago ay nauugnay hindi lamang sa mga aktibidad ng mga samahang kumikilos bilang mga nag-develop. Ang mga mamamayan (mga may-ari ng equity) na mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon ng real estate, na tinatawag na mga may hawak ng equity, ay hindi lamang mga karagdagang mga karapatan, kundi pati na rin ang ilang mga obligasyon.

Mga Pangangailangan sa Organisasyon

Magsimula tayo sa isang listahan ng mga pagbabago na naglalayong hikayatin ang mga developer na mag-order.

Tandaan! Ang pinakamahalagang hakbang sa aming opinyon ay ang paglikha ng isang pinag-isang rehistro ng mga kumpanya ng konstruksyon, na magagamit sa Internet, sa pampublikong domain. Naglalaman ito ng impormasyon tungkol sa lahat ng mga negosyo na may ligal na karapatan sa naturang mga aktibidad. Ito ay mga ligal na nilalang na dapat matugunan ang mga kinakailangan ng batas sa lahat ng aspeto.

Kung ipinahayag ang anumang pagkakaiba-iba, ang mga organisasyon ay binawian ng karapatan upang makalikom ng pondo para sa pagtatayo ng mga gusali sa apartment mula sa mga mamamayan. Kaya ang sinumang tao na nais na pumasok sa ibinahaging konstruksyon ay maaaring suriin ang katayuan ng nag-develop sa rehistro na ito. Naturally, dapat itong gawin bago pirmahan ang kontrata at magdeposito ng pera.

Madaling suriin ang iyong samahan

Ang susunod, napakahalagang pagbabago, ay ang pag-install ng minimum na halaga ng awtorisadong kapital ng kumpanya. Ang laki nito ay tumaas - at bukod sa, dapat itong ganap na mabayaran. Sa kasong ito lamang nakuha ng developer ang karapatan na makalikom ng pondo mula sa mga may hawak ng equity.

Gayundin, ang pangalan ng kumpanya ng nag-develop ay hindi dapat lumitaw sa mga listahan ng mga walang prinsipyong mga bidder para sa pagbebenta ng lupa, pati na rin ang iba pang mga transaksyon sa pagbebenta na isinasagawa alinsunod sa mga batas 223 at 44. At tandaan, walang pagkakaiba sa kung anong kalidad ng samahang ito sa Sila ay dinaluhan ng: kontratista, kontratista o tagapagtustos.

Kabilang sa mga makabagong ideya mayroon ding mga kinakailangan para sa mga nag-develop:

• Ang kanilang "track record" ay hindi dapat maglaman ng mga desisyon ng korte na nagpapataw ng isang parusang administratibo sa anyo ng pagsuspinde ng aktibidad;
• Ang mga pamamaraan sa pagkalugi at pagpuksa ay hindi dapat isagawa;
• Hindi dapat magkaroon ng arrears ng buwis;
• Ang direktor at ang punong accountant ng kumpanya ng konstruksiyon ay hindi dapat magkaroon ng mga naunang paniniwala sa ilalim ng mga artikulo na may kaugnayan sa mga krimen sa ekonomiya, pati na rin ang mga parusa na nagbabawal sa mga aktibidad sa sektor ng konstruksyon, pati na rin ang pag-aalis ng karapatang sakupin ang ipinahiwatig na mga posisyon.

Batas sa batas, depende sa lugar ng mga bagay

Ang laki ng awtorisadong kapital ng naturang organisasyon ay tinutukoy depende sa lugar ng mga pasilidad na nais nitong itayo.Kaya ngayon, ang mga kumpanya na mayroong isang pormal na rehistradong kabisera ng isang nakakatawa na halagang 10,000 rubles ay hindi magagawang magsimulang magtayo ng mga bahay.

Ang lahat ng mga makabagong-likha na ito ay idinisenyo upang harangan ang isang araw na pag-access ng mga kumpanya sa merkado ng real estate - dahil nabuo sila para sa layuning ito, upang, na natanggap ang pera mula sa mga may-ari ng interes, sila ay sumira at "matunaw".

Mga mapagkukunang impormasyon

Sa paglaban sa kasamaan na ito, ang mga susog na nauugnay sa patakaran ng impormasyon ng nag-develop ay makakatulong din. Salamat sa kanila, ang batas ay lumitaw ng mga kinakailangan para sa mga opisyal na website ng naturang mga samahan. Sa kanilang mga website, na may kaugnayan sa mga bagay sa real estate kung saan itataas ang pondo ng mga mamamayan, ang mga sumusunod na dokumento ay dapat mai-post:

Mga yugto ng pag-audit

• Ang mga resulta ng pag-audit para sa taon ng negosyo;
• Ang mga resulta ng pagsusuri ng proyekto at ang kasamang dokumentasyon kung saan itatayo ang bahay;
• Ang isang konklusyon na inisyu ng isang awtorisadong katawan ng nasasakupang entity ng Russian Federation na nagpapatunay sa pagsunod sa samahan ng konstruksyon, pati na rin ang pagpapahayag ng proyekto, kasama ang mga iniaatas ng batas na ito.

Sa isang tala! Kung wala ang nabanggit na dokumento, ang kumpanya ay hindi lamang mai-rehistro ang DDU (ibinahaging kasunduan sa konstruksiyon), ngunit kahit na i-anunsyo ang bagay sa sarili nitong website.

Gayundin sa listahan ng mga dokumento na dapat mailathala sa website ng nag-develop:

• Permiso sa pagtatayo ng gusali;
• Isang detalyado, de-kalidad at walang anumang mga pagkakamali nakumpleto ang deklarasyon ng proyekto, na naglalaman ng halos 160 puntos;
• Mga dokumento ng mga karapatan sa pag-aari (hindi mahalaga kung sino ito) sa lupa na inilalaan para sa konstruksyon, ang lugar at numero ng cadastral nito;
• Sa isang sitwasyon kung saan ang sukat ng awtorisadong kapital ay mas mababa sa itinakda ng batas, ang isang kasunduan ay nai-publish na nagpapatunay na ang developer ay may isang garantiya kung saan ipinagpapalagay ng isang third party ang mga obligasyon sa ilalim ng mga kontrata sa mga mamamayan.

Ang pagsisiwalat ng impormasyon ay nagsasangkot din sa pag-post sa website ng developer ng isang sample na kontrata sa mga mamamayan, at pag-publish ng mga larawan sa lahat ng mga yugto ng konstruksyon.

Dapat itong magmukhang ganito:

Pagbuo ng isang zero-cycle na gusali

Pagtayo ng frame

Pagbubuo ng harapan

Pag-mount at bubong na bubong

Kinakailangan din ng batas na ang mga karapatan sa domain ng site ay kabilang sa developer mismo o sa kanyang tagagarantiya. Kaya ang isang kumpanya na nagnanais na manatili sa merkado ng real estate ay kinakailangan hindi lamang upang maayos na isagawa ang lahat ng dokumentasyon, kundi pati na rin upang maiayos ang mga mapagkukunan ng impormasyon nito.

Bakit kailangan ko ng pondo sa kabayaran at escrow account

Dahil sa simula ng taong ito, ipinagkatiwala ang mga developer ng naturang tungkulin: dapat nilang ilipat ang isang porsyento ng halaga ng bagay sa isang pondo ng kabayaran, na idinisenyo upang matulungan ang mga may-ari ng equity. Kung biglang ang kumpanya ng konstruksyon ay nabangkarote, pagkatapos ang konstruksyon ay maaaring makumpleto sa gastos ng pondong ito. Sumang-ayon, ito ang ilang uri ng garantiya na ang mga may-ari ng interes ay makakatanggap ng kanilang pabahay sa anumang senaryo.

Ang mga may-ari ng interes, na nalinlang nang mas maaga, ay kailangang maghintay para sa isa pang mamumuhunan - o upang matapos ang pagtatayo ng bahay mismo

• Ang tanging masamang bagay ay ang batas na ito ay hindi mailalapat sa mga nasa ilalim ng mga bagay sa konstruksyon, kaya ang mga may hawak ng equity, na naloko nang mas maaga, ay hindi mabibilang sa kanyang tulong. Ngunit para sa mga pasilidad na nagsisimula pa lamang itatayo noong 2017, hindi dapat magkaroon ng gayong mga problema sa teorya.
• Ang mga karagdagang garantiya ay bibigyan din ng isang panukala tulad ng pagbubukas ng isang dalubhasang account sa isang bangko ng isang nag-develop. Ito ay tinatawag na escrow, at may sariling mga katangian. Ang mekanismo para sa paggamit nito ay medyo simple: ang mga pondo ay natanggap sa account na ito sa pamamagitan ng DDU, na hinarangan ng bangko hanggang sa pagkumpleto ng konstruksyon, at ang paglipat ng pabahay sa mga may-ari ng equity. Kung ang kumpanya ng konstruksiyon ay hindi sumunod sa mga tuntunin ng kontrata, ibabalik lamang ng bangko ang kanilang pera sa mga mamamayan.
• Sa mga susog sa Federal Law 214, ang pagbubukas ng isang escrow account ay nagpapayo sa kalikasan - iyon ay, ang pagkilos na ito ay hindi sapilitan. Ngunit ang estado ay lumilikha ng mga kondisyon sa ilalim kung saan ito ay magiging kapaki-pakinabang para sa mga developer. Halimbawa, ang ilang mga benepisyo ay ibinibigay para sa kanila patungkol sa seguro sa pananagutan, pati na rin ang garantiya sa bangko.

Tandaan! Ang tanong ay lumitaw: "At saan ang garantiya ng pagbabalik ng mga pondo, pagkatapos ng lahat, sa mga bangko mayroong mga hindi dapat pinagkakatiwalaan?" Ang sagot ay simple: tanging ang mga organisasyon sa pananalapi at kredito na nakakatugon sa mga kinakailangan ng Pamahalaan ng Russian Federation ay nakakatanggap ng karapatang magbukas ng escrow. Maglagay lamang, ito ay mga bangko kung saan maaari mong ilagay ang mga pondo sa badyet ng estado. Bilang karagdagan, ang mga pondo ng hanggang sa 10 milyong rubles sa isang escrow account ay nasiguro ng estado.

Ang regulasyon ng estado ng ibinahaging konstruksyon

Ang mga pagbabago sa Federal Law 214, ay gumawa ng kanilang sariling mga pagsasaayos sa saklaw ng regulasyon ng estado ng ibinahaging konstruksyon ng pabahay. Ang mga kapangyarihan ng mga awtoridad na nagpapatupad ng pangangasiwa sa lugar na ito ay makabuluhang pinalawak.

• Una sa lahat, ngayon ang kilusan ng pondo ng mga may hawak ng equity ay mahigpit na kinokontrol - target, hindi target na paggasta. Gayundin, sinusubaybayan ng developer ang pagsunod sa mga bagong kinakailangan - hanggang sa paglalagay ng impormasyon, tulad ng nabanggit sa itaas. Ang mahigpit na kontrol ay napapailalim din sa accounting ng mga pondo na ginugol sa konstruksyon.
• Ang pahintulot ng mga awtoridad na may mga pagpapaandar na nagpapahintulot sa kanila na kontrolin ang mga aktibidad ng mga kooperatiba ng mga kooperatiba sa pabahay ay naging isang makabuluhang susog sa batas. Ito ay sila, dahil sa pang-aabuso at malinaw na pagkakasundo, sa una at may masamang reputasyon.
• Ngayon ang ZhSK ay obligado na quarterly magbigay ng impormasyon sa kanilang mga aktibidad, pati na rin sa katuparan ng kanilang mga obligasyon sa mga mamamayan na nagpasok sa magkasanib na konstruksyon sa kanila.

Pag-audit - isang paraan upang magamit ang kontrol sa pananalapi

Tandaan! At isang mas mahalagang detalye: ngayon ang maling paggamit ng mga pondo ay isinasaalang-alang din ang paglilipat ng pera mula sa mga namumuhunan, na inilaan para sa bagong konstruksiyon, para sa pagkumpleto ng matagal na pagsisimula, at nagyelo dahil sa kakulangan ng mga pasilidad sa pananalapi. Sa artikulong 18 ng bagong edisyon ng FZ 214, mayroong isang malinaw na listahan ng mga artikulo kung saan ang mga developer ay maaaring magdirekta ng mga pondo ng mga may hawak ng interes.

Kung ang mga naunang organisasyon ng konstruksyon ay nag-iingat ng mga pangkalahatang talaan para sa lahat ng mga bagay, ngayon ang batas ay nagpapatupad na mapanatili ang hiwalay na dokumentasyon na may kaugnayan sa mga aktibidad sa pananalapi para sa bawat bahay nang hiwalay. Matapos ang taon ng kalendaryo, ang pag-uulat na ito ay napapailalim sa pag-audit, at kung ipinahayag nito ang katotohanan ng maling paggamit ng mga pondo ng mga may-hawak ng interes, ang ulo at punong accountant ng kumpanya ay magdadala ng personal na responsibilidad.

Ano ang bago sa batas para sa mga may hawak ng equity

Ang ilang mga pagbabago ay ginawa sa artikulo 5 ng batas tungkol sa presyo ng kontrata. Noong nakaraan, natutukoy ito sa pamamagitan ng pagtipon ng pangkalahatang gastos sa pananalapi at paggawa ng developer na nauugnay sa paglikha ng isang maliit na bahay o apartment, na may kaugnayan kung saan ang shareholder ay hindi laging nauunawaan ang mekanismo ng pagbuo ng presyo.

Ano ngayon

Ngayon, ipapahiwatig ng kontrata ang buong presyo ng apartment, na tinutukoy sa pamamagitan ng pagpaparami ng kabuuang lugar nito (kabilang ang terrace, o loggia) ng gastos bawat square meter. Ang pamamaraang ito ng pagtukoy ng presyo ng pabahay sa ilalim ng kontrata ay mas malinaw, at pinapayagan ang shareholder na mapatunayan ang kawastuhan nito.

Tulad ng anumang produkto, ang isang garantiya ay nakatakda para sa mga apartment. Nang makumpleto ang konstruksyon at pag-sign ng kilos ng pagpapatupad ng bahay, inilipat ng developer ang mga apartment sa mga may hawak ng equity. Kasabay nito, dapat silang bigyan ng detalyadong mga tagubilin para sa pagpapatakbo ng mga lugar at komunikasyon.

Paglipat ng apartment sa may-ari ng interes

Sa loob nito, halimbawa, maaari itong ipahiwatig sa kung aling pagkahati na hindi mo mai-hang ang mabibigat na kasangkapan o kagamitan; kung paano gumamit ng isang indibidwal na sistema ng pag-init, o upang mapatakbo ang isang pampainit ng tubig.

Kung ang mga hindi pagkakaunawaan ay lumitaw tungkol sa mga depekto sa apartment, hindi aalisin ng developer kung mapatunayan niya na sila ay nabuo sa pamamagitan ng kasalanan ng shareholder. Gayunpaman, kung ang tagabuo ay nagkasala, kung gayon ang posibilidad ng pagbabayad ng parusa sa shareholder ay aalisin. Ang nuance na ito sa bagong bersyon ng batas ay itinakda din.

Ay isang unilateral na pagkansela ng kontrata posible

Sa lumang edisyon ng Pederal na Batas 214, ipinagbabawal na tumanggi na tumupad sa mga tungkulin sa ilalim ng DDU nang unilaterally. Kung ang nagsisimula ay ang may-ari ng equity, maaaring maghain lamang siya ng kaso sa korte.

• Isinasaalang-alang kung ang mga makabuluhang pagbabago ay naitala sa dokumentasyon ng disenyo ng bahay. Gayunpaman, sa parehong oras, walang malinaw na tinukoy na mga halimbawa ang ibinigay na maaaring gabayan ng. Iyon ay, ang objectivity ng pagtatasa ng sitwasyon, sa katunayan, ay naiwan sa korte.
• Ngayon, ang may-ari ng interes ay ligal na itinalaga ng karapatang tanggihan ang DDU sa ilang mga sitwasyon at walang korte. Ayon sa mga pagbabago sa batas, ang shareholder ay may karapatan na wakasan ang kontrata kung ang itinakda na kabuuang lugar ng nasasakupan ay lumampas, kung saan, siyempre, kailangang bayaran.
• Sa karaniwang kontrata, dapat na itakda ang maximum na limitasyon para sa naturang pagtaas - ito ay 5%. At nababahala hindi lamang ang kabuuang lugar ng apartment, kundi pati na rin ang ratio ng mga lugar ng tirahan at di-tirahan - halimbawa: kung ang loggia ay makabuluhang nadagdagan, at ang kusina nang sabay ay naging maliit.
• Gayunpaman, ang pagtanggi ng shareholder na mag-withdraw mula sa kontrata nang walang dahilan - iyon ay, kung regular na tinutupad ng developer ang kanyang mga obligasyon, ay hindi katanggap-tanggap. Kaya, ang mga mamamayan ay kailangang pumunta nang buong paraan anuman ang nagbago na mga oportunidad sa pinansiyal o hangarin.

Maligayang bagong dating na naghanda na ilipat

Ang mga pagbabagong ginawa sa Pederal na Batas 214 ay naglalayong alisin ang mga walang prinsipyong mga developer mula sa pamilihan ng tirahan. Alinsunod dito, hindi dapat magkaroon ng mga namumuhunan sa real estate na ang mga karapatan ay nilabag at inaasahan na nalinlang. Sa gayon, kung paano ito magiging praktikal, at kung ano ang magiging epekto sa lahat ng mga makabagong ito sa lawak ng konstruksyon ng pabahay na proporsyon sa nag-develop, tulad ng dati, sasabihin ng oras.

Ang mga eksperto ay walang pag-aalinlangan tungkol sa isang bagay: ang proteksyon ng mga may hawak ng interes na napaka epektibo sa unang sulyap ay tiyak na magdulot ng pagtaas ng mga presyo ng pag-aari. Siyempre, hindi ito mangyayari magdamag. Nang simple, hindi makatiis sa mga bagong kinakailangan, ang mga maliliit na kumpanya ng konstruksyon ay mag-iiwan sa tanawin o pagsamahin sa mas malaking paghawak. Ang kumpetisyon sa merkado ng konstruksyon ay magiging mas kaunti - at kung wala ito, tulad ng alam mo, isang monopolyo ay lumitaw, kung saan ang mga presyo ay laging tumataas.