Paylaşılan inşaat: Federal Yasadaki değişiklikler 214
2004 yılından bu yana, nesnelerin kaderi ve bir yüklenici ile hisse inşa etmeye karar veren vatandaşlar, Federal Yasa 214 tarafından düzenlenmektedir. Yasa, ülkenin hükümeti tarafından imkansız geliştiriciler için birçok boşluk bıraktığı için kıskanılacak düzenlilikle değiştirildi. Değişikliklerin son sürümü Duma tarafından kabul edilen ve Federasyon Konseyi tarafından Haziran 2016'da onaylanan 304 sayılı Federal Yasa'da belirtilmiştir. Bu değişiklikler bu yılın Ocak ayında çalışmaya başladı - bunlar daha sonra tartışılacak.
Makalenin içeriği
Geliştiricilerin yenilikleri
Peki, 01/01/2017 tarihinden bu yana konut mevzuatında yeni neler ortaya çıktı? Yenilikler sadece geliştirici olarak faaliyet gösteren kuruluşların faaliyetleri ile ilgili değildir. Hisse senedi sahibi olarak adlandırılan gayrimenkul ortak yapımına katılan vatandaşlar (hisse senedi sahipleri) sadece ek haklara değil aynı zamanda belirli yükümlülüklere de sahiptir.
Organizasyonel Gereksinimler
Geliştiricileri sipariş vermeye teşvik etmeyi amaçlayan değişikliklerin bir listesiyle başlayalım.
Not! Görüşümüze göre en önemli adım, internette kamuya açık olan inşaat şirketlerinin birleşik sicilinin oluşturulmasıdır. Bu tür faaliyetlerde yasal hakkı olan tüm işletmeler hakkında bilgi içerir. Bunlar her bakımdan yasanın gereklerini yerine getirmesi gereken tüzel kişilerdir.
Herhangi bir tutarsızlık ortaya çıkarsa, örgütler vatandaşlardan apartman inşaatı için fon toplama hakkından mahrum bırakılır. Paylaşılan yapıya girmek isteyen herkes bu kayıt defterindeki geliştiricinin durumunu kontrol edebilir. Doğal olarak, bu sözleşme imzalanmadan ve para yatırılmadan önce yapılmalıdır.
Bir sonraki, çok önemli değişiklik, şirketin kayıtlı sermayesinin asgari miktarının kurulmasıydı. Büyüklüğü arttı - ayrıca tamamen ödenmesi gerekiyor. Sadece bu durumda geliştirici özkaynak sahiplerinden fon toplama hakkı elde eder.
Ayrıca, geliştirici şirketin adı, arazi satışı için vicdansız teklif sahiplerinin yanı sıra 223 ve 44 yasalarına göre yapılan diğer satış işlemlerinde görünmemelidir. Ve not edin, bu organizasyonun hangi kalitede olduğu konusunda hiçbir fark yoktur. Katılanlar: yüklenici, yüklenici veya tedarikçi.
Yenilikler arasında geliştiriciler için de böyle gereksinimler var:
- Onların “geçmiş kayıtları”, faaliyetin durdurulması şeklinde idari bir ceza gerektiren mahkeme kararlarını içermemelidir;
- İflas ve tasfiye işlemleri yapılmamalıdır;
- Vergi borcu olmamalıdır;
- İnşaat şirketinin müdürü ve baş muhasebecisi, ekonomik suçlarla ilgili maddelerle ilgili daha önce mahkumiyetlerin yanı sıra inşaat sektöründeki faaliyetleri yasaklayan cezaların yanı sıra belirtilen pozisyonları kullanma hakkından yoksun bırakılmamalıdır.
Böyle bir kuruluşun kayıtlı sermayesinin büyüklüğü, inşa etmeyi planladığı tesislerin alanına bağlı olarak belirlenir.Yani şimdi, 10.000 ruble gibi gülünç miktarda tamamen kayıtlı bir sermayeye sahip şirketler, ev inşa etmeye başlayamayacaklar.
Tüm bu yenilikler, bir günlük firmaların emlak piyasasına erişimini engellemek için tasarlanmıştır - çünkü bu amaç için oluşturulmuşlardır, böylece faiz sahiplerinin parasını aldıktan sonra, parasız kalır ve “çözülür”.
Bilgi kaynakları
Bu kötülükle mücadelede, geliştiricinin bilgilendirme politikasına ilişkin değişiklikler de yardımcı olacaktır. Onlar sayesinde, yasa bu tür organizasyonların resmi web siteleri için şartlar ortaya çıktı. Web sitelerinde, vatandaşların fonlarının toplandığı gayrimenkul nesneleri ile ilgili olarak, aşağıdaki belgeler kaydedilmelidir:
- İşletme yılı için denetim sonuçları;
- Projenin incelenmesi ve evin inşa edileceği beraberindeki belgelerin sonuçları;
- Rusya Federasyonunun kurucu kuruluşunun yetkili bir organı tarafından çıkarılan bir sonuç, inşaat organizasyonunun uygunluğunu ve proje beyanını bu kanunun gerekliliklerine uygunluğunu teyit eder.
Bir notta! Yukarıda belirtilen belge olmadan, şirket sadece DDU'yu (paylaşılan inşaat sözleşmesi) kaydettirmekle kalmayacak, aynı zamanda nesneyi kendi web sitesinde de ilan edebilecektir.
Ayrıca geliştiricinin web sitesinde yayınlanması gereken belgeler listesinde:
- İnşaat ruhsatı;
- Ayrıntılı, yüksek kaliteli ve hatasız yaklaşık 160 puan içeren proje beyanı tamamlandı;
- İnşaat için ayrılan arazi, alanı ve kadastro numarası ile ilgili mülkiyet hakları (kim olursa olsun) belgeleri;
- Kayıtlı sermayenin büyüklüğünün yasaların öngördüğünden daha az olduğu bir durumda, geliştiricinin üçüncü bir tarafın vatandaşlarla yapılan sözleşmeler kapsamında yükümlülükler üstlendiği bir kefile sahip olduğunu doğrulayan bir anlaşma yayınlanır.
Bilgilerin açıklanması, geliştiricinin web sitesinde vatandaşlar ile örnek bir sözleşme yayınlamayı ve inşaatın her aşamasında fotoğraf yayınlamayı da içerir.
Bunun gibi bir şeye benzemeli:
Yasa ayrıca, site etki alanı haklarının geliştiricinin kendisine veya garantörüne ait olmasını gerektirir. Bu nedenle, emlak piyasasında kalmak isteyen bir şirketin sadece tüm belgeleri düzgün bir şekilde yürütmesi değil, aynı zamanda bilgi kaynaklarını da sıralaması gerekmektedir.
Neden bir tazminat fonuna ve emanet hesaplarına ihtiyacım var?
Bu yılın başından bu yana, geliştiricilere böyle bir görev verildi: nesnenin değerinin yüzde birini hisse senedi sahiplerine yardımcı olmak için tasarlanmış bir tazminat fonuna aktarmaları gerekiyor. Aniden inşaat şirketi iflas ederse, inşaat bu fon pahasına tamamlanabilir. Katılıyorum, bu faiz sahiplerinin konutlarını herhangi bir senaryoda alacakları bir tür garantidir.
- Tek kötü şey, bu yasanın zaten inşaat nesnelerine uygulanamayacağıdır, bu nedenle daha önce aldatılan hisse senedi sahipleri yardımına güvenemez. Ancak 2017'de inşa edilmeye başlayan tesisler için teoride böyle bir sorun olmamalıdır.
- Ek garantiler, bir geliştirici tarafından bir bankada özel bir hesap açılması gibi bir önlemle de sağlanacaktır. Emanet denir ve kendine has özellikleri vardır. Kullanım mekanizması oldukça basittir: DDU aracılığıyla bu hesaba fonlar alınır, bunlar banka inşaatın tamamlanmasına ve konutun özkaynak sahiplerine devredilmesine kadar engellenir. İnşaat şirketi sözleşme şartlarına uymamışsa, banka paralarını vatandaşlarına iade eder.
- Federal Yasa 214'teki değişikliklerde, bir emanet hesabı açmak doğası gereği tavsiye niteliğindedir - yani, bu eylem zorunlu değildir. Ancak devlet, geliştiriciler için faydalı olacağı koşulları yaratır. Örneğin, sorumluluk sigortası ve banka teminatı ile ilgili belirli faydalar sağlanır.
Not! Soru ortaya çıkıyor: "Peki, fonların geri dönüşünün garantisi, nihayetinde, bankalar arasında güvenilmemesi gerekenler var?" Cevap basit: sadece Rusya Federasyonu Hükümeti'nin gereksinimlerini karşılayan finans ve kredi kuruluşları emanet açma hakkına sahip. Basitçe söylemek gerekirse, bunlar devlet bütçe fonlarını yerleştirebileceğiniz bankalardır. Ayrıca, bir emanet hesabında 10 milyon rubleye kadar fon devlet tarafından sigortalanıyor.
Ortak inşaatın devlet düzenlemesi
Federal Yasa 214'de yapılan değişiklikler, ortak konut inşaatının devlet düzenlemesi kapsamında kendi düzenlemelerini yaptı. Bu alanda denetim yapan yetkililerin yetkileri önemli ölçüde genişletilmiştir.
- Her şeyden önce, şimdi hisse senedi sahiplerinin fonlarının hareketi sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir - hedefli, hedeflenmemiş harcama. Ayrıca, geliştirici, yukarıda belirtildiği gibi bilgilerin yerleştirilmesine kadar yeni gereksinimlere uyulduğunu gözlemler. Sıkı kontrol, inşaat için harcanan fonların muhasebesine de tabidir.
- Yetkililerin, konut kooperatifleri kooperatiflerinin faaliyetleri üzerinde kontrol sahibi olmalarına izin veren işlevlerle yetkilendirilmesi de yasada önemli bir değişiklik haline gelmiştir. Kötüye kullanım ve açık keyfilik nedeniyle, ilk etapta ve kötü bir üne sahipler.
- Şimdi ZhSK, üç ayda bir faaliyetleri ve onlarla ortak yapıya giren vatandaşlara karşı yükümlülüklerinin yerine getirilmesi hakkında bilgi vermekle yükümlüdür.
Not! Ve daha önemli bir ayrıntı: artık fonların yanlış kullanımı, yeni inşaat için tasarlanan, uzun zamandır tamamlanan ve finans tesislerinin eksikliği nedeniyle dondurulmuş olan yatırımcılardan para transferi olarak kabul ediliyor. FZ 214'ün yeni baskısının 18. maddesinde, geliştiricilerin faiz sahiplerinin fonlarını yönlendirebileceği net bir makale listesi var.
Daha önceki inşaat organizasyonları tüm nesneler için genel bir kayıt tutmuşsa, şimdi yasa her evin finansal faaliyetleri ile ilgili ayrı belgeleri ayrı ayrı tutmak zorundadır. Bir takvim yılının ardından bu raporlar denetime tabidir ve özkaynak sahiplerinin fonlarının kötüye kullanılması gerçeğini ortaya çıkarırsa, şirketin baş muhasebecisi şahsen sorumlu tutulacaktır.
Hisse senedi sahipleri için hukuktaki yenilikler
Sözleşmenin fiyatı ile ilgili olarak kanunun 5. maddesinde bazı değişiklikler yapılmıştır. Önceden, hissedarın fiyat oluşturma mekanizmasını her zaman anlamadığı bir yazlık veya dairenin yaratılmasıyla ilişkili geliştiricinin toplam finansal ve işçilik maliyetlerinin toplanmasıyla belirlenmiştir.
Şimdi ne var
Şimdi, sözleşme, toplam alanını (teras veya sundurma dahil) metrekare başına maliyet ile çarparak belirlenen dairenin tam fiyatını gösterecektir. Sözleşme kapsamında konut fiyatını belirleme yöntemi daha şeffaftır ve hissedarın doğruluğunu doğrulamasına izin verir.
Herhangi bir üründe olduğu gibi, daireler için bir garanti verilir. İnşaatın tamamlanması ve evi faaliyete geçirme eyleminin imzalanması üzerine, geliştirici daireleri özkaynak sahiplerine aktarır. Aynı zamanda, tesislerin ve iletişimin çalışması için ayrıntılı talimatlar sağlanmalıdır.
İçinde, örneğin, hangi bölüme ağır mobilya veya ekipman asamayacağınız belirtilebilir; bireysel bir ısıtma sisteminin nasıl kullanılacağı veya bir su ısıtıcısının nasıl çalıştırılacağı.
Dairedeki kusurlarla ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkarsa, geliştirici, hissedarın hatasıyla oluştuğunu kanıtlayabilirse bunları ortadan kaldırmaz. Ancak, inşaatçı suçlu ise, pay sahibine ceza ödeme olasılığı ortadan kaldırılacaktır. Kanunun yeni versiyonundaki bu nüans da öngörülmektedir.
Sözleşmenin tek taraflı iptali mümkün mü
Federal Yasa 214'ün eski sayısında, DDU kapsamındaki yükümlülükleri tek taraflı olarak yerine getirmeyi reddetmek yasaklandı. Başlatıcı hisse senedi sahibi olsaydı, sadece mahkemeye dava açabilirdi.
- Evin tasarım dokümantasyonunda önemli değişikliklerin kaydedilip kaydedilmediği dikkate alınmıştır. Bununla birlikte, aynı zamanda, yönlendirilebilecek açık bir şekilde belirlenmiş örnekler verilmemiştir. Yani, durumun değerlendirilmesinin nesnelliği, aslında mahkemeye bırakıldı.
- Şimdi, faiz sahibine yasal olarak DDU'yu belirli durumlarda ve mahkeme olmadan reddetme hakkı verilmiştir. Kanunda yapılan değişikliklere göre, tesisin öngörülen toplam alanının aşılması durumunda pay sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı vardır, ki bu da elbette ödenmelidir.
- Standart sözleşmede, böyle bir artış için maksimum sınır belirlenmelidir - bu% 5'tir. Ve sadece dairenin toplam alanı değil, aynı zamanda konut ve konut dışı alanların oranları ile de ilgilidir - örneğin: sundurma önemli ölçüde arttıysa ve mutfak küçükleştiğinde.
- Bununla birlikte, hissedarın sözleşmeden gerekçesiz olarak çekilmesini reddetmesi - yani, geliştiricinin yükümlülüklerini düzenli olarak yerine getirmesi kabul edilemez. Dolayısıyla, vatandaşların değişen finansal fırsatlara veya niyetlere bakılmaksızın sonuna kadar gitmesi gerekecek.
Federal Yasa 214'te yapılan değişiklikler, meskensiz geliştiricileri konut emlak piyasasından çıkarmayı amaçlamaktadır. Buna göre, hakları ihlal edilmiş ve umutları aldatılmış gayrimenkul yatırımcıları olmamalıdır. Peki, pratikte nasıl ortaya çıkacağı ve tüm bu yeniliklerin geliştirici ile orantılı olarak konut inşaat alanı üzerinde ne gibi etkileri olacağını, her zamanki gibi zaman gösterecektir.
Uzmanların tek bir şeye dair şüpheleri yok: ilk bakışta bu kadar etkili olan faiz sahiplerinin korunması kesinlikle emlak fiyatlarında artışa neden olacaktır. Tabii ki, bu bir gecede olmayacak. Basitçe, yeni gereksinimlere dayanamayan küçük inşaat şirketleri sahneyi terk edecek veya daha büyük holdinglerle birleşecek. İnşaat piyasasındaki rekabet daha az olacaktır - ve o olmadan, bildiğiniz gibi, fiyatların her zaman yükseldiği bir tekel ortaya çıkar.
