Xây dựng chung: những thay đổi trong Luật Liên bang 214
Từ năm 2004, số phận của các đối tượng, cũng như các công dân đã quyết định xây dựng nhà ở bằng cổ phần với một nhà thầu, được điều chỉnh bởi Luật Liên bang 214. Luật đã được Chính phủ nước này sửa đổi với sự đều đặn đáng ghen tị, vì phiên bản gốc đã để lại nhiều lỗ hổng cho các nhà phát triển vô đạo đức. Phiên bản mới nhất của những thay đổi được quy định trong Luật Liên bang 304, được Duma thông qua và được Hội đồng Liên bang phê duyệt vào tháng 6/2016. Những thay đổi này bắt đầu hoạt động vào tháng 1 năm nay - đó là những gì chúng sẽ được thảo luận sau.
Nội dung bài viết
Đổi mới nhà phát triển
Vì vậy, những gì mới đã xuất hiện trong pháp luật nhà ở kể từ ngày 01/06/2016? Những đổi mới không chỉ liên quan đến hoạt động của các tổ chức đóng vai trò là nhà phát triển. Công dân (chủ sở hữu vốn) là những người tham gia xây dựng chung bất động sản, được gọi là chủ sở hữu vốn, không chỉ có quyền bổ sung, mà còn có một số nghĩa vụ nhất định.
Yêu cầu tổ chức
Hãy bắt đầu với một danh sách các thay đổi nhằm khuyến khích các nhà phát triển đặt hàng.
Ghi chú! Bước quan trọng nhất theo quan điểm của chúng tôi là việc tạo ra một sổ đăng ký thống nhất của các công ty xây dựng, có sẵn trên Internet, trong phạm vi công cộng. Nó chứa thông tin về tất cả các doanh nghiệp có quyền hợp pháp đối với các hoạt động đó. Đây là những thực thể pháp lý phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật trong tất cả các khía cạnh.
Nếu bất kỳ sự khác biệt nào được tiết lộ, các tổ chức sẽ bị tước quyền gây quỹ xây dựng các tòa nhà chung cư từ công dân. Vì vậy, bất kỳ ai muốn tham gia xây dựng chia sẻ đều có thể kiểm tra trạng thái của nhà phát triển trong sổ đăng ký này. Đương nhiên, điều này phải được thực hiện trước khi ký hợp đồng và gửi tiền.
Thay đổi tiếp theo, rất quan trọng, là việc cài đặt số tiền tối thiểu của vốn ủy quyền của công ty. Kích thước của nó đã tăng lên - và bên cạnh đó, nó phải được thanh toán đầy đủ. Chỉ trong trường hợp này, nhà phát triển mới có quyền huy động vốn từ những người nắm giữ cổ phần.
Ngoài ra, tên của công ty phát triển không nên xuất hiện trong danh sách các nhà thầu vô đạo đức để bán đất, cũng như các giao dịch bán hàng khác được thực hiện theo luật 223 và 44. Và lưu ý, không có sự khác biệt về chất lượng của tổ chức này trong Họ đã tham dự bởi: nhà thầu, nhà thầu hoặc nhà cung cấp.
Trong số các đổi mới cũng có những yêu cầu như vậy đối với các nhà phát triển:
- Bản ghi theo dõi của họ, không nên chứa các quyết định của tòa án đối với hình phạt hành chính dưới hình thức đình chỉ hoạt động;
- Thủ tục phá sản và thanh lý không nên được thực hiện;
- Không nên truy thu thuế;
- Giám đốc và kế toán trưởng của công ty xây dựng không nên có tiền án về các điều liên quan đến tội phạm kinh tế, cũng như các hình phạt cấm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, cũng như tước quyền chiếm giữ các vị trí được chỉ định.
Quy mô vốn ủy quyền của một tổ chức như vậy được xác định tùy thuộc vào diện tích của các cơ sở mà nó dự định xây dựng.Vì vậy, bây giờ, các công ty có vốn đăng ký hoàn toàn chính thức với số tiền vô lý 10.000 rúp sẽ không thể bắt đầu xây dựng nhà ở.
Tất cả những đổi mới này được thiết kế để đóng cửa các công ty một ngày tiếp cận thị trường bất động sản - bởi vì chúng được hình thành cho mục đích này, do đó, khi nhận được tiền từ các chủ sở hữu, họ sẽ phá vỡ và phá sản.
Tài nguyên thông tin
Trong cuộc chiến chống lại cái ác này, những sửa đổi liên quan đến chính sách thông tin của nhà phát triển cũng sẽ giúp ích. Nhờ họ, luật pháp xuất hiện các yêu cầu cho các trang web chính thức của các tổ chức đó. Trên trang web của họ, liên quan đến các đối tượng bất động sản mà tiền của công dân được huy động, các tài liệu sau đây phải được đăng:
- Kết quả kiểm toán năm doanh nghiệp;
- Kết quả kiểm tra dự án và các tài liệu liên quan mà ngôi nhà sẽ được xây dựng;
- Một kết luận được đưa ra bởi một cơ quan có thẩm quyền của đơn vị cấu thành Liên bang Nga xác nhận sự tuân thủ của tổ chức xây dựng, cũng như tuyên bố dự án của nó, với các yêu cầu của luật này.
Trên một lưu ý! Nếu không có tài liệu nói trên, công ty sẽ không chỉ có thể đăng ký DDU (thỏa thuận xây dựng chung), mà thậm chí còn quảng cáo đối tượng trên trang web của riêng mình.
Cũng trong danh sách các tài liệu nên được công bố trên trang web của nhà phát triển:
- Giấy phép xây dựng;
- Một chi tiết, chất lượng cao và không có bất kỳ lỗi nào đã hoàn thành việc khai báo dự án, trong đó có gần 160 điểm;
- Tài liệu về quyền tài sản (bất kể là của ai) trên phần đất được giao để xây dựng, diện tích và số địa chính;
- Trong trường hợp quy mô của vốn ủy quyền nhỏ hơn quy định của pháp luật, một thỏa thuận được công bố xác nhận rằng nhà phát triển có người bảo lãnh trong đó bên thứ ba đảm nhận nghĩa vụ theo hợp đồng với công dân.
Tiết lộ thông tin cũng liên quan đến việc đăng trên trang web của nhà phát triển một hợp đồng mẫu với công dân và xuất bản ảnh ở tất cả các giai đoạn xây dựng.
Nó sẽ trông giống như thế này:
Luật cũng yêu cầu rằng các quyền đối với miền trang web thuộc về chính nhà phát triển hoặc người bảo lãnh của anh ta. Vì vậy, một công ty muốn ở lại thị trường bất động sản được yêu cầu không chỉ thực hiện đúng tất cả các tài liệu, mà còn phải đưa các nguồn thông tin của mình theo thứ tự.
Tại sao tôi cần một quỹ bồi thường và tài khoản ký quỹ
Kể từ đầu năm nay, các nhà phát triển đã được giao một nhiệm vụ như vậy: họ phải chuyển một phần trăm giá trị của đối tượng sang một quỹ bồi thường, được thiết kế để giúp các chủ sở hữu vốn. Nếu đột nhiên công ty xây dựng bị phá sản, thì việc xây dựng có thể được hoàn thành bằng chi phí của quỹ này. Đồng ý, đây là một số loại đảm bảo rằng chủ sở hữu lãi sẽ nhận được nhà ở của họ trong bất kỳ kịch bản nào.
- Điều tồi tệ duy nhất là luật này không thể được áp dụng cho các đối tượng xây dựng, vì vậy chủ sở hữu vốn, đã bị lừa dối trước đó, không thể tin tưởng vào sự giúp đỡ của anh ta. Nhưng đối với những cơ sở mới bắt đầu được xây dựng vào năm 2017, không nên có những vấn đề như vậy trong lý thuyết.
- Các bảo đảm bổ sung cũng sẽ được cung cấp bởi một biện pháp như việc mở một tài khoản chuyên biệt trong ngân hàng bởi một nhà phát triển. Nó được gọi là ký quỹ, và có những đặc điểm riêng. Cơ chế sử dụng của nó khá đơn giản: tiền được nhận vào tài khoản này thông qua DDU, bị ngân hàng chặn cho đến khi hoàn thành xây dựng và chuyển nhà ở cho chủ sở hữu vốn. Nếu công ty xây dựng không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng, ngân hàng chỉ cần trả lại tiền của họ cho công dân.
- Trong các sửa đổi của Luật liên bang 214, việc mở một tài khoản ký quỹ là vấn đề mang tính chất tư vấn - nghĩa là, hành động này không bắt buộc. Nhưng nhà nước tạo ra các điều kiện theo đó nó sẽ có lợi cho các nhà phát triển. Ví dụ, một số lợi ích nhất định được cung cấp cho họ về bảo hiểm trách nhiệm, cũng như bảo lãnh ngân hàng.
Ghi chú! Câu hỏi đặt ra: "Và đâu là sự đảm bảo cho việc hoàn trả vốn, sau tất cả, trong số các ngân hàng có những người không nên tin tưởng?" Câu trả lời rất đơn giản: chỉ những tổ chức tài chính và tín dụng đáp ứng yêu cầu của Chính phủ Liên bang Nga mới có quyền mở ký quỹ. Nói một cách đơn giản, đây là những ngân hàng mà bạn có thể đặt quỹ ngân sách nhà nước. Ngoài ra, số tiền lên tới 10 triệu rúp trên tài khoản ký quỹ được nhà nước bảo hiểm.
Quy định của nhà nước về xây dựng chung
Sửa đổi Luật Liên bang 214, đã có những điều chỉnh riêng đối với phạm vi điều chỉnh của nhà nước về xây dựng nhà ở chung. Quyền hạn của chính quyền thực hiện giám sát trong lĩnh vực này đã được mở rộng đáng kể.
- Trước hết, bây giờ sự chuyển động của các quỹ của chủ sở hữu vốn được kiểm soát chặt chẽ - chi tiêu không nhắm mục tiêu, không nhắm mục tiêu. Ngoài ra, nhà phát triển quan sát việc tuân thủ các yêu cầu mới - cho đến việc sắp xếp thông tin, như đã đề cập ở trên. Kiểm soát chặt chẽ cũng phụ thuộc vào kế toán của các quỹ chi cho xây dựng.
- Sự ủy quyền của các cơ quan chức năng với các chức năng cho phép họ thực hiện kiểm soát các hoạt động của hợp tác xã của các hợp tác xã nhà ở cũng đã trở thành một sửa đổi đáng kể cho pháp luật. Đó là họ, do lạm dụng và độc đoán hoàn toàn, ngay từ đầu và có tiếng xấu.
- Bây giờ ZhSK có nghĩa vụ hàng quý cung cấp thông tin về các hoạt động của họ, cũng như về việc thực hiện nghĩa vụ của họ đối với các công dân đã tham gia xây dựng chung với họ.
Ghi chú! Và một chi tiết quan trọng khác: bây giờ việc sử dụng tiền sai mục đích cũng được coi là chuyển tiền từ các nhà đầu tư, dự định xây dựng mới, để hoàn thành bắt đầu từ lâu và đóng băng do thiếu các cơ sở tài chính. Trong bài viết 18 của phiên bản mới của FZ 214, có một danh sách rõ ràng các bài viết mà các nhà phát triển có thể định hướng các quỹ của chủ sở hữu quan tâm.
Nếu các tổ chức xây dựng trước đó giữ hồ sơ chung cho tất cả các đối tượng, thì pháp luật bắt buộc phải giữ tài liệu riêng liên quan đến hoạt động tài chính cho từng ngôi nhà. Sau năm dương lịch, báo cáo này phải chịu kiểm toán và nếu nó cho thấy thực tế lạm dụng tiền của các chủ sở hữu lãi, người đứng đầu và kế toán trưởng của công ty sẽ chịu trách nhiệm cá nhân.
Có gì mới trong luật đối với người nắm giữ cổ phần
Một số thay đổi đã được thực hiện đối với điều 5 của luật liên quan đến giá của hợp đồng. Trước đây, nó được xác định bằng cách tổng hợp chi phí tài chính và lao động chung của nhà phát triển liên quan đến việc tạo ra một ngôi nhà hoặc căn hộ, liên quan đến việc cổ đông không phải lúc nào cũng hiểu cơ chế hình thành giá.
Gì bây giờ
Bây giờ, hợp đồng sẽ chỉ ra giá đầy đủ của căn hộ, được xác định bằng cách nhân tổng diện tích của nó (bao gồm sân thượng, hoặc loggia) với chi phí cho mỗi mét vuông. Phương pháp xác định giá nhà ở theo hợp đồng minh bạch hơn và cho phép cổ đông xác minh tính đúng đắn của nó.
Như với bất kỳ sản phẩm, một đảm bảo được thiết lập cho căn hộ. Sau khi hoàn thành xây dựng và ký kết hành động đưa ngôi nhà vào hoạt động, chủ đầu tư chuyển nhượng căn hộ cho chủ sở hữu vốn. Đồng thời, họ cần được cung cấp các hướng dẫn chi tiết cho hoạt động của cơ sở và thông tin liên lạc.
Trong đó, ví dụ, nó có thể được chỉ định trên phân vùng nào bạn không thể treo đồ đạc hoặc thiết bị nặng; Làm thế nào để sử dụng một hệ thống sưởi ấm cá nhân, hoặc để vận hành một máy nước nóng.
Nếu tranh chấp phát sinh liên quan đến lỗi trong căn hộ, nhà phát triển sẽ không loại bỏ chúng nếu anh ta có thể chứng minh rằng chúng được hình thành thông qua lỗi của cổ đông. Tuy nhiên, nếu người xây dựng có tội thì xác suất trả tiền phạt cho cổ đông sẽ bị loại. Sắc thái này trong phiên bản mới của luật cũng được quy định.
Là một sự hủy bỏ đơn phương của hợp đồng có thể
Trong phiên bản cũ của Luật Liên bang 214, đã bị cấm từ chối thực hiện nghĩa vụ theo DDU đơn phương. Nếu người khởi xướng là chủ sở hữu vốn, thì anh ta chỉ có thể nộp đơn kiện lên tòa án.
- Nó đã được tính đến nếu những thay đổi đáng kể được ghi lại trong tài liệu thiết kế của ngôi nhà. Tuy nhiên, đồng thời, không có ví dụ cụ thể nào được đưa ra có thể được hướng dẫn. Đó là, tính khách quan của việc đánh giá tình hình, trên thực tế, đã được để lại cho tòa án.
- Bây giờ, chủ sở hữu quyền lợi được giao hợp pháp quyền từ chối DDU trong một số tình huống nhất định và không có tòa án. Theo các sửa đổi của pháp luật, cổ đông có quyền chấm dứt hợp đồng nếu vượt quá tổng diện tích của các cơ sở, trong đó, tất nhiên, sẽ phải được thanh toán.
- Trong hợp đồng tiêu chuẩn, nên đặt giới hạn tối đa cho mức tăng như vậy - đây là 5%. Và nó không chỉ liên quan đến tổng diện tích căn hộ, mà còn cả tỷ lệ khu dân cư và khu dân cư - ví dụ: nếu loggia tăng đáng kể, và nhà bếp đồng thời trở nên nhỏ.
- Tuy nhiên, việc từ chối cổ đông rút khỏi hợp đồng mà không có lý do - đó là, nếu nhà phát triển thường xuyên thực hiện nghĩa vụ của mình, là không thể chấp nhận được. Vì vậy, công dân sẽ phải đi tất cả các cách bất kể cơ hội hoặc ý định tài chính thay đổi.
Những thay đổi được thực hiện đối với Luật Liên bang 214 nhằm loại bỏ các nhà phát triển vô đạo đức khỏi thị trường bất động sản dân cư. Theo đó, không nên có nhà đầu tư bất động sản nào có quyền bị xâm phạm và hy vọng đã bị lừa dối. Chà, nó sẽ diễn ra như thế nào trong thực tế, và những gì tác động đến tất cả những đổi mới này sẽ có trong phạm vi xây dựng nhà ở theo tỷ lệ với nhà phát triển, như thường lệ, thời gian sẽ trả lời.
Các chuyên gia không nghi ngờ gì về một điều: việc bảo vệ chủ sở hữu lãi suất rất hiệu quả ngay từ cái nhìn đầu tiên chắc chắn sẽ khiến giá bất động sản tăng. Tất nhiên, điều này sẽ không xảy ra qua đêm. Đơn giản, không thể chịu được các yêu cầu mới, các công ty xây dựng nhỏ sẽ rời khỏi hiện trường, hoặc họ sẽ hợp nhất với các cổ phần lớn hơn. Cạnh tranh trong thị trường xây dựng sẽ trở nên ít hơn - và không có nó, như bạn biết, một sự độc quyền phát sinh, trong đó giá cả luôn tăng.
