Construcció compartida: canvis en la llei federal 214
Des del 2004, la sort dels objectes, així com els ciutadans que han decidit construir habitatges en accions amb un contractista, està regulada per la Llei Federal 214. La llei ha estat modificada pel govern del país amb una regularitat envejable, ja que la versió original deixava moltes llacunes per a desenvolupadors sense escrúpols. La darrera versió dels canvis està recollida en la Llei Federal 304, adoptada per la Duma i aprovada pel Consell de la Federació el juny de 2016. Aquests canvis van començar a funcionar al gener d'aquest any, i això es parlarà més endavant.
El contingut de l'article
Innovadores dels desenvolupadors
Quina novetat ha aparegut en la legislació de l'habitatge des de l'1 de 2017? Les innovacions no només es relacionen amb les activitats de les organitzacions que desenvolupen la seva condició de desenvolupadors. Els ciutadans (titulars del patrimoni net) que participen en la construcció compartida de béns immobles, anomenats tenidors de capital, no només tenen drets addicionals, sinó també determinades obligacions.
Requisits organitzatius
Comencem per una llista de canvis destinats a animar els desenvolupadors a fer ordres.
Nota! El pas més important segons la nostra opinió és la creació d’un registre unificat d’empreses de construcció, que està disponible a Internet, en domini públic. Inclou informació sobre totes les empreses que tenen dret legal a aquestes activitats. Es tracta de persones jurídiques que han de complir els requisits de la llei en tots els aspectes.
Si es revela alguna discrepància, les organitzacions es veuen privades del dret a recaptar fons per a la construcció d’edificis d’apartaments dels ciutadans. Així, qualsevol persona que vulgui iniciar-se en la construcció compartida pot comprovar l'estat del desenvolupador d'aquest registre. Naturalment, això s’ha de fer abans de signar el contracte i dipositar diners.
El següent canvi, molt important, va ser la instal·lació de l’import mínim del capital autoritzat de l’empresa. La seva mida ha augmentat i, a més, s’ha de pagar completament. Només en aquest cas el promotor adquireix el dret a recaptar fons dels titulars del capital.
A més, el nom de l'empresa promotora no hauria de figurar a les llistes de licitadors sense escrúpols per a la venda de terrenys, a més d'altres transaccions de venda realitzades d'acord amb les lleis 223 i 44. I, tingueu en compte, no hi ha diferència en la qualitat d'aquesta organització en Hi van assistir: contractista, contractista o proveïdor.
Entre els innovadors també hi ha requisits per als desenvolupadors:
- El seu "historial" no ha de contenir decisions judicials que imposessin una pena administrativa en forma de suspensió de l'activitat;
- Els procediments de fallida i liquidació no s’han de realitzar;
- No hi hauria d’haver endarreriments fiscals;
- El director i el comptable principal de l’empresa constructora no haurien de tenir condemnes anteriors en virtut d’articles relacionats amb delictes econòmics, ni de sancions que prohibissin activitats en el sector de la construcció, ni de privacions del dret a ocupar els llocs indicats.
La mida del capital autoritzat d’una organització d’aquest tipus es determina en funció de la zona de les instal·lacions que pretengui erigir.Per tant, ara les empreses que tinguin un capital social purament formal amb una quantitat ridícula de 10.000 rubles no podran començar a construir cases en absolut.
Totes aquestes novetats estan dissenyades per bloquejar l'accés d'un dia a les empreses al mercat immobiliari, ja que estan formades per a aquest propòsit, de manera que, havent rebut els diners dels propietaris d'interès, es van trencar i "dissoldre".
Recursos informatius
En la lluita contra aquest mal, les esmenes relacionades amb la política d’informació del desenvolupador també ajudaran. Gràcies a ells, la llei va aparèixer requisits per als llocs web oficials d'aquestes organitzacions. Als seus llocs web, en relació amb objectes immobiliaris en què es recapten fons ciutadans, s’han de publicar els documents següents:
- Els resultats de l'auditoria de l'any de l'empresa;
- Els resultats de l’examen del projecte i la documentació adjunta sobre la qual es construirà la casa;
- Un informe emès per un organisme autoritzat de l’entitat constituent de la Federació Russa que confirma el compliment de l’organització de la construcció, així com la seva declaració de projecte, amb els requisits d’aquesta llei.
En una nota! Sense el document esmentat anteriorment, l'empresa no només podrà registrar la DDU (acord de construcció compartida), sinó fins i tot fer publicitat de l'objecte al seu propi lloc web.
També a la llista de documents que haurien de publicar al lloc web del desenvolupador:
- Permís de construcció;
- Una declaració de projecte detallada, d’alta qualitat i sense errors, que conté gairebé 160 punts;
- Documents de drets de propietat (que es tracti) sobre els terrenys destinats a la construcció, la seva àrea i el nombre cadastral;
- En una situació en què la mida del capital autoritzat és inferior a l'establert per la llei, es publica un acord que confirma que el promotor té un garant en el qual un tercer assumeix obligacions en virtut de contractes amb els ciutadans.
La divulgació d'informació també implica publicar al lloc web del desenvolupador un contracte mostral amb els ciutadans i publicar fotografies a totes les fases de la construcció.
Hauria de semblar una cosa així:
La llei també exigeix que els drets sobre el domini del lloc pertanyin al propi desenvolupador o al seu garant. Per tant, una empresa que vol mantenir-se al mercat immobiliari no només ha d'executar adequadament tota la documentació, sinó també per posar els seus recursos d'informació.
Per què necessito un compte de compensació i comptes de depuració
Des del començament d’aquest any, als desenvolupadors se’ls ha confiat aquest deure: han de transferir un cent per cent del valor de l’objecte a un fons de compensació, pensat per ajudar els titulars del capital. Si de sobte l’empresa constructora es falla, la construcció es pot acabar a compte d’aquest fons. D’acord, aquesta és una mena de garantia que els titulars d’interès rebran els seus habitatges amb qualsevol escenari.
- L’únic dolent és que aquesta llei no es pot aplicar als objectes que ja estan en construcció, per la qual cosa els titulars d’equitats, enganyats anteriorment, no poden comptar amb la seva ajuda. Però, per a aquelles instal·lacions que s’acaben de construir el 2017, no hi hauria d’haver problemes en teoria.
- També es proporcionaran garanties addicionals, com ara l’obertura d’un compte especialitzat en un banc per part d’un desenvolupador. Es diu escrow, i té les seves pròpies característiques. El mecanisme per al seu ús és bastant simple: els fons són transferits a aquest compte mitjançant DDU, que són bloquejats pel banc fins a la finalització de la construcció, i la transferència d’habitatges als titulars de capital. Si l'empresa constructora no ha complert els termes del contracte, el banc simplement retorna els seus diners als ciutadans.
- En les modificacions a la Llei Federal 214, l’obertura d’un compte de dipòsit és de caràcter consultiu, és a dir, aquesta acció no és obligatòria. Però l'estat crea condicions en què serà beneficiós per als desenvolupadors. Per exemple, es proporcionen determinats avantatges en relació amb una assegurança de responsabilitat civil, així com una garantia bancària.
Nota! Sorgeix la pregunta: "I on és la garantia de la devolució de fons, al cap i a la fi, entre els bancs hi ha qui no s'hauria de confiar?" La resposta és senzilla: només les organitzacions financeres i de crèdit que compleixen els requisits del Govern de la Federació Russa reben el dret a obrir la garantia. En poques paraules, es tracta de bancs en els quals es poden posar fons del pressupost de l'Estat. A més, l'Estat té assegurats fons de fins a 10 milions de rubles en un compte de dipòsit.
Regulació estatal de la construcció compartida
Les modificacions de la Llei Federal 214 van fer els seus propis ajustaments a l’àmbit de la regulació estatal de la construcció d’habitatges compartits. Les competències de les autoritats que exerceixen la supervisió en aquest àmbit s’han ampliat significativament.
- En primer lloc, ara es controla el moviment de fons dels titulars de capital estrictament: despesa orientada i no orientada. Així mateix, el desenvolupador observa el compliment dels nous requisits, fins a la col·locació d'informació, com s'ha esmentat anteriorment. El control estricte també està subjecte a la comptabilitat dels fons destinats a la construcció.
- L’autorització de les autoritats amb funcions que els permetin exercir el control sobre les activitats de les cooperatives de cooperatives d’habitatge també s’ha convertit en una modificació significativa de la llei. En primer lloc, per raó de maltractament i arbitrarietat absoluta, tenen una mala reputació.
- Ara ZhSK té l’obligació de proporcionar informació trimestral sobre les seves activitats, així com sobre el compliment de les seves obligacions amb els ciutadans que han entrat en construcció conjunta amb ells.
Nota! I un detall més important: ara l’ús indegut dels fons també es considera la transferència de diners dels inversors, destinats a la nova construcció, per a la finalització de temps enrere, i congelats per falta d’instal·lacions financeres. A l’article 18 de la nova edició de FZ 214, hi ha una llista neta d’articles als quals els desenvolupadors poden dirigir fons dels titulars d’interès.
Si les organitzacions de construcció anteriors mantenien registres generals per a tots els objectes, ara la llei obliga a conservar per separat la documentació relativa a les activitats financeres de cada casa. Després de l'any natural, aquest informe està subjecte a auditories i, si es revela el mal ús dels fons dels titulars d'interès, el responsable i comptable principal de l'empresa assumirà la responsabilitat personal.
Novetats de la llei per als titulars de capital
S'han introduït algunes modificacions a l'article 5 de la llei sobre el preu del contracte. Anteriorment, es va determinar sumant els costos financers i laborals totals del promotor associats a la creació d’una casa rural o apartament, en relació amb la qual l’accionista no sempre entenia el mecanisme de formació de preus.
Ara què
Ara, el contracte indicarà el preu complet de l’apartament, determinat multiplicant la seva superfície total (incloent terrassa o loggia) pel cost per metre quadrat. Aquest mètode per determinar el preu de l’habitatge en virtut del contracte és més transparent i permet a l’accionista verificar-ne la correcció.
Com en qualsevol producte, es garanteix una garantia per als apartaments. Un cop finalitzada la construcció i signatura de l’acte de posada en funcionament de la casa, el promotor transfereix els pisos als propietaris. Al mateix temps, se'ls ha de proporcionar instruccions detallades per a l'operació de locals i comunicacions.
En ella, per exemple, es pot indicar en quina partició no podeu penjar mobles o equipaments pesats; com utilitzar un sistema de calefacció individual o com fer funcionar un escalfador d’aigua.
Si es produeixen disputes sobre defectes a l’apartament, el promotor no els eliminarà si pot demostrar que es van formar per culpa de l’accionista. Tanmateix, si el constructor és culpable, s'eliminarà la probabilitat de pagar la pena a l'accionista. Aquest matís en la nova versió de la llei també s’estipula.
És possible una cancel·lació unilateral del contracte
En l’antiga edició de la Llei Federal 214, estava prohibit negar unilateralment les obligacions de la DDU. Si l’iniciador era el titular del patrimoni net, només podia presentar una demanda al jutjat.
- Es va tenir en compte si es van registrar canvis importants en la documentació de disseny de la casa. Tanmateix, al mateix temps, no es van donar exemples clarament especificats que podrien guiar-se. És a dir, es va deixar al jutjat l'objectivitat de la valoració de la situació.
- Ara, el titular d’interès té legalment assignat el dret a rebutjar la DDU en determinades situacions i sense un jutjat. Segons les modificacions de la llei, l'accionista té dret a rescindir el contracte si se supera la superfície total estipulada dels locals, per la qual cosa, per descomptat, caldria pagar.
- En el contracte estàndard, s'hauria de fixar el límit màxim per a un augment, que és del 5%. I es tracta no només de la superfície total de l’apartament, sinó també de la proporció d’àrees residencials i no residencials, per exemple: si la loggia va augmentar significativament i la cuina al mateix temps es va fer petita.
- Tanmateix, la negativa de l'accionista a retirar-se del contracte sense raó, és a dir, si el promotor compleix regularment les seves obligacions, és inacceptable. Així, els ciutadans hauran de recórrer tot el camí independentment de les intencions o intencions financeres canviades.
Els canvis efectuats a la Llei Federal 214 tenen com a objectiu eliminar els promotors sense escrúpols del mercat immobiliari residencial. En conseqüència, no hi hauria d’haver inversors immobiliaris els drets dels quals s’hagin vulnerat i s’hagi enganyat les esperances. Bé, com acabarà a la pràctica i quin impacte tindran totes aquestes innovacions en l’àmbit de la construcció d’habitatges en proporció amb el promotor, com és habitual, el temps ho dirà.
Els experts no tenen dubtes sobre una cosa: la protecció dels titulars d’interès tan eficaç a primera vista provocarà sens dubte un augment dels preus de l’immoble. Per descomptat, això no passarà durant la nit. Simplement, sense poder suportar els nous requisits, les petites empreses constructores abandonaran el lloc o es fusionaran amb les explotacions més grans. La competència en el mercat de la construcció serà menor, i sense ell, com ja sabeu, sorgeix un monopoli, en què els preus sempre augmenten.
