Delt konstruktion: ændringer i føderal lov 214
Siden 2004 er objekternes skæbne såvel som borgere, der har besluttet at opføre boliger i aktier med en entreprenør, reguleret af føderal lov 214. Loven er blevet ændret af landets regering med misundelsesværdig regelmæssighed, da den originale version efterlod mange smuthuller for skruppelløse udviklere. Den seneste version af ændringerne er beskrevet i Federal Law 304, vedtaget af Dumaen og godkendt af Federation Council i juni 2016. Disse ændringer begyndte at fungere i januar i år - det er, hvad de vil blive drøftet senere.
Indholdet af artiklen
Udviklere innovationer
Så hvad nyt er der kommet i boliglovgivningen siden 01/01/2017? Innovationer vedrører ikke kun aktiviteterne i organisationer, der fungerer som udviklere. Borgere (aktieholdere), der deltager i delt byggeri af fast ejendom, kaldet aktieholdere, har ikke kun yderligere rettigheder, men også visse forpligtelser.
Organisatoriske krav
Lad os starte med en liste over ændringer, der sigter mod at tilskynde udviklere til at bestille.
Bemærk! Det vigtigste skridt efter vores mening er oprettelsen af et samlet register over byggefirmaer, der er tilgængeligt på Internettet, i det offentlige rum. Den indeholder oplysninger om alle virksomheder, der har en lovlig ret til sådanne aktiviteter. Dette er juridiske enheder, der skal opfylde lovkravene i alle henseender.
Hvis der afdækkes nogen afvigelse, fratages organisationer retten til at skaffe midler til opførelse af boligblokke fra borgerne. Så enhver, der ønsker at indgå i delt konstruktion, kan kontrollere udviklerens status i dette register. Dette skal naturligvis gøres, før du underskriver kontrakten og indbetaler penge.
Den næste, meget betydningsfulde ændring, var installationen af minimumsbeløbet for virksomhedens autoriserede kapital. Dens størrelse er steget - og desuden skal den betales fuldt ud. Kun i dette tilfælde erhverver udvikleren retten til at skaffe midler fra aktiehavere.
Navnet på udviklerfirmaet bør heller ikke vises på listerne over skrupelløse tilbudsgivere til salg af jord, såvel som andre salgstransaktioner, der udføres i overensstemmelse med lovene 223 og 44. Og bemærk, at der ikke er nogen forskel i, hvilken kvalitet denne organisation har De deltog af: entreprenør, entreprenør eller leverandør.
Blandt innovationer er der også sådanne krav til udviklere:
- Deres "track record" bør ikke indeholde retsafgørelser, der indfører en administrativ straf i form af suspension af aktiviteten;
- Konkurs- og likvidationsprocedurer bør ikke gennemføres;
- Der bør ikke være nogen restancer på skat;
- Direktøren og hovedkontoret for byggefirmaet bør ikke have tidligere overbevisning under artikler, der er relateret til økonomiske forbrydelser, samt sanktioner, der forbyder aktiviteter i byggesektoren, samt berøvelse af retten til at besætte de angivne positioner.
Størrelsen på den autoriserede kapital i en sådan organisation bestemmes afhængigt af arealet af de faciliteter, den agter at opføre.Så nu vil virksomheder, der har en rent formel registreret kapital på et latterligt beløb på 10.000 rubler overhovedet ikke være i stand til at bygge huse.
Alle disse innovationer er designet til at blokere en dags firmaer adgang til ejendomsmarkedet - fordi de er dannet til dette formål, således at de, efter at have modtaget penge fra interessentindehavere, går i stykker og "opløses".
Informationsressourcer
I kampen mod denne ondskab vil ændringer relateret til udviklerens informationspolitik også hjælpe. Takket være dem syntes loven krav til sådanne organisationers officielle websteder. På deres websteder, i relation til ejendomsgenstande, som borgernes midler er tilvejebragt for, skal følgende dokumenter offentliggøres:
- Resultaterne af revisionen for virksomhedsåret
- Resultaterne af undersøgelsen af projektet og den ledsagende dokumentation, hvorpå huset skal bygges;
- En konklusion udstedt af et autoriseret organ i Den Russiske Føderations sammensatte enhed, der bekræfter konstruktionsorganisationens overholdelse såvel som dens projekterklæring med kravene i denne lov.
På en note! Uden ovennævnte dokument vil virksomheden ikke kun være i stand til at registrere DDU (delt byggeaftale), men endda reklamere for objektet på sin egen hjemmeside.
Også på listen over dokumenter, der skal offentliggøres på udviklerens websted:
- Byggetilladelse;
- En detaljeret projekterklæring af høj kvalitet og uden fejl, der indeholder næsten 160 point;
- Dokumenter med ejendomsrettigheder (uanset hvad det er) på det areal, der er afsat til byggeri, dets areal og matrikkelnummer;
- I en situation, hvor størrelsen på den autoriserede kapital er mindre end fastsat i lov, offentliggøres en aftale, der bekræfter, at bygherren har en garant, hvor en tredjepart påtager sig forpligtelser i henhold til kontrakter med borgerne.
Videregivelse af oplysninger indebærer også, at der på udbyggerens websted findes en prøvekontrakt med borgerne og offentliggørelse af fotos i alle byggetrin.
Det skal se sådan ud:
Loven kræver også, at rettighederne til webstedets domæne tilhører enten udvikleren selv eller hans garant. Så et firma, der ønsker at forblive på ejendomsmarkedet, er ikke kun forpligtet til at udføre al dokumentation korrekt, men også at sætte sine informationsressourcer i orden.
Hvorfor har jeg brug for en kompensationsfond og escrow-konti
Siden begyndelsen af dette år har udviklere fået overdraget en sådan pligt: De skal overføre en procent af værdien af objektet til en kompensationsfond, der er designet til at hjælpe aktiehavere. Hvis byggefirmaet pludselig går konkurs, kan konstruktionen afsluttes på bekostning af denne fond. Enig, dette er en slags garanti for, at interessentindehavere vil modtage deres boliger i ethvert scenarie.
- Den eneste dårlige ting er, at denne lov ikke kan anvendes på allerede under konstruktionsgenstande, så kapitalandele, der blev bedraget tidligere, kan ikke stole på hans hjælp. Men for de faciliteter, der lige er begyndt at blive bygget i 2017, skulle der ikke være sådanne problemer i teorien.
- Yderligere garantier leveres også af en sådan foranstaltning som åbning af en specialiseret konto i en bank af en udvikler. Det kaldes escrow og har sine egne karakteristika. Mekanismen til dens anvendelse er ganske enkel: midler modtages til denne konto gennem DDU, som er blokeret af banken indtil byggeriets færdiggørelse, og overførsel af boliger til aktiehavere. Hvis byggefirmaet ikke har overholdt kontraktbetingelserne, returnerer banken simpelthen deres penge til borgerne.
- I ændringerne til føderal lov 214 er det rådgivende at åbne en escrow-konto - dvs. denne handling er ikke obligatorisk. Men staten skaber forhold, under hvilke det vil være fordelagtigt for udviklere. For eksempel leveres visse fordele til dem vedrørende ansvarsforsikring samt bankgaranti.
Bemærk! Spørgsmålet opstår: "Og hvor er garantien for tilbagelevering af penge, når alt kommer til alt, blandt banker er der dem, der ikke skal have tillid til?" Svaret er simpelt: kun finansielle organisationer og kreditorganisationer, der opfylder kravene fra den russiske regerings regering, får ret til åben escrow. Kort sagt, dette er banker, hvor du kan placere statsbudgetmidler. Derudover er midler på op til 10 millioner rubler på en escrow-konto forsikret af staten.
Statlig regulering af delt konstruktion
Ændringer af den føderale lov 214 foretog deres egne justeringer af omfanget af den statslige regulering af bygning af delte boliger. De myndigheder, der udøver tilsyn på dette område, er blevet væsentligt udvidet.
- Først og fremmest kontrolleres nu bevægelsen af aktiehaverenes midler - målrettede, ikke-målrettede udgifter. Desuden overholder udvikleren overholdelsen af de nye krav - op til placeringen af information som nævnt ovenfor. Streng kontrol er også underlagt regnskabsmæssig behandling af midler, der bruges til byggeri.
- Autoriseringen af myndighederne med funktioner, der giver dem mulighed for at udøve kontrol over aktiviteterne i kooperativer for borettslag er også blevet en væsentlig ændring af loven. Det er de, på grund af misbrug og direkte vilkårlighed, i første omgang og har et dårligt ry.
- Nu er ZhSK forpligtet til kvartalsvis at give oplysninger om deres aktiviteter samt om opfyldelsen af deres forpligtelser over for borgere, der indgik en fælles konstruktion med dem.
Bemærk! Og en mere vigtig detalje: nu betragtes misbrug af midler også som overførsel af penge fra investorer, beregnet til nybyggeri, til færdiggørelse af længe påbegyndt, og frosset på grund af manglende finansieringsfaciliteter. I artikel 18 i den nye udgave af FZ 214 er der en klar liste over artikler, som udviklere kan dirigere penge til interessentindehavere.
Hvis tidligere byggeriorganisationer holdt en generel fortegnelse over alle objekter, er loven nu forpligtet til at føre separat dokumentation relateret til økonomiske aktiviteter for hvert hus separat. Efter et kalenderår er disse rapporter underlagt revision, og hvis det afslører, at der er misbrug af midler fra aktionærerne, vil selskabets chef og hovedkontor være personlig ansvarlig.
Hvad er nyt i loven for aktiehavere
Der er foretaget nogle ændringer i lovens artikel 5 om kontraktens pris. Tidligere blev det bestemt ved at opsummere udviklerens generelle økonomiske og arbejdsomkostninger i forbindelse med oprettelsen af et sommerhus eller en lejlighed, i hvilket aktionæren ikke altid forstod mekanismen for prisdannelse.
Hvad nu
Nu vil kontrakten angive den fulde pris for lejligheden, bestemt ved at multiplicere det samlede areal (inklusive terrasse eller loggia) med prisen pr. Kvadratmeter. Denne metode til at bestemme prisen på boliger i henhold til kontrakten er mere gennemsigtig og giver aktionæren mulighed for at verificere dens korrekthed.
Som med ethvert produkt er der en garanti for lejligheder. Efter færdiggørelse af byggeriet og underskrivelsen af loven om at sætte huset i drift overfører bygherren lejlighederne til aktionærer. Samtidig skulle de have detaljerede instruktioner til drift af lokaler og kommunikation.
I det kan det for eksempel angives på hvilken skillevæg du ikke kan hænge tunge møbler eller udstyr; hvordan man bruger et individuelt varmesystem eller betjener en vandvarmer.
Hvis der opstår tvister om mangler i lejligheden, vil udvikleren ikke fjerne dem, hvis han kan bevise, at de blev dannet som følge af aktionærens skyld. Hvis bygherren imidlertid er skyldig, fjernes sandsynligheden for at betale bøden til aktionæren. Denne nuance i den nye version af loven er også fastlagt.
Er en ensidig annullering af kontrakten mulig
I den gamle udgave af føderal lov 214 blev det forbudt at nægte at overholde forpligtelser i henhold til DDU ensidig. Hvis initiativtageren var kapitalindehaver, kunne han kun indgive en retssag for retten.
- Det blev taget i betragtning, hvis der blev registreret væsentlige ændringer i husets designdokumentation. Samtidig blev der ikke givet nogen klart specificerede eksempler, der kunne styres af. Det vil sige, objektiviteten i vurderingen af situationen blev faktisk overladt til retten.
- Nu tildeles interessentindehaveren lovligt retten til at nægte DDU i visse situationer og uden domstol. I henhold til lovændringerne har aktionæren ret til at opsige kontrakten, hvis det fastsatte samlede areal af lokalerne overskrides, hvilket naturligvis skulle betales for.
- I standardkontrakten skal maksimumsgrænsen for en sådan stigning indstilles - dette er 5%. Og det vedrører ikke kun det samlede areal af lejligheden, men også forholdet mellem boliger og ikke-beboelsesområder - for eksempel: hvis loggien blev markant forøget, og køkkenet blev lille.
- Aktionærens afvisning af at trække sig ud af kontrakten uden grund - det vil sige, hvis udvikleren regelmæssigt opfylder sine forpligtelser, er uacceptabel. Så borgerne bliver nødt til at gå hele vejen uanset ændrede økonomiske muligheder eller intentioner.
Ændringer foretaget i føderal lov 214 er rettet mod at fjerne skrupelløse udviklere fra boligmarkedet. Derfor bør der ikke være nogen ejendomsinvestorer, hvis rettigheder er blevet krænket og håb er blevet bedraget. Nå, hvordan vil det vise sig i praksis, og hvilken indflydelse vil alle disse nyskabelser have på boligbyggeriets sfære i forhold til bygherren, som sædvanlig, vil tiden vise.
Eksperterne er ikke i tvivl om en ting: beskyttelsen af interessenter, der er så effektiv ved første øjekast, vil bestemt medføre en stigning i ejendomspriserne. Dette vil naturligvis ikke ske natten over. Simpelthen ude af stand til at modstå de nye krav vil små byggefirmaer forlade scenen, eller de vil fusionere med større besiddelser. Konkurrence på byggemarkedet vil blive mindre - og uden det, som du ved, opstår et monopol, hvor priserne altid stiger.
