Κοινή κατασκευή: αλλαγές στον ομοσπονδιακό νόμο 214

Maslyakova Svetlana

Εγκαταλελειμμένο εργοτάξιο - η κατάρρευση των ελπίδων κάποιου

Από το 2004, η τύχη των αντικειμένων, καθώς και οι πολίτες που αποφάσισαν να κατασκευάσουν κατοικίες σε μετοχές με έναν εργολάβο, ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο 214. Ο νόμος έχει τροποποιηθεί από την κυβέρνηση της χώρας με αξιοζήλευτη κανονικότητα, καθώς η αρχική έκδοση άφησε πολλά κενά για αδίστακτους προγραμματιστές. Η τελευταία έκδοση των αλλαγών παρατίθεται στον ομοσπονδιακό νόμο 304, που εγκρίθηκε από τη Δούμα και εγκρίθηκε από το ομοσπονδιακό συμβούλιο τον Ιούνιο του 2016. Αυτές οι αλλαγές άρχισαν να λειτουργούν τον Ιανουάριο του τρέχοντος έτους - αυτό θα συζητηθεί αργότερα.

Καινοτομίες προγραμματιστών

Λοιπόν, τι νέο έχει εμφανιστεί στη νομοθεσία περί στέγασης από την 01/01/2017; Οι καινοτομίες δεν αφορούν μόνο τις δραστηριότητες των οργανισμών που ενεργούν ως προγραμματιστές. Οι πολίτες (κάτοχοι μετοχών) που συμμετέχουν σε κοινή κατασκευή ακινήτων, που ονομάζονται κάτοχοι μετοχών, δεν έχουν μόνο πρόσθετα δικαιώματα, αλλά και ορισμένες υποχρεώσεις.

Οργανωτικές απαιτήσεις

Ας ξεκινήσουμε με μια λίστα αλλαγών με στόχο να ενθαρρύνουμε τους προγραμματιστές να κάνουν παραγγελία.

Σημείωση! Το πιο σημαντικό βήμα κατά τη γνώμη μας είναι η δημιουργία ενός ενοποιημένου μητρώου κατασκευαστικών εταιρειών, το οποίο είναι διαθέσιμο στο Διαδίκτυο, στο δημόσιο τομέα. Περιέχει πληροφορίες για όλες τις επιχειρήσεις που έχουν νόμιμο δικαίωμα σε τέτοιες δραστηριότητες. Πρόκειται για νομικά πρόσωπα που πρέπει να πληρούν τις απαιτήσεις του νόμου από κάθε άποψη.

Εάν αποκαλυφθεί οποιαδήποτε ασυμφωνία, οι οργανισμοί στερούνται του δικαιώματος να συγκεντρώσουν κεφάλαια για την κατασκευή πολυκατοικιών από πολίτες. Έτσι, κάθε άτομο που θέλει να συμμετάσχει σε κοινόχρηστη κατασκευή μπορεί να ελέγξει την κατάσταση του προγραμματιστή σε αυτό το μητρώο. Φυσικά, αυτό πρέπει να γίνει πριν από την υπογραφή της σύμβασης και την κατάθεση χρημάτων.

Ο έλεγχος του οργανισμού σας είναι εύκολος

Η επόμενη, πολύ σημαντική αλλαγή, ήταν η εγκατάσταση του ελάχιστου ποσού του εγκεκριμένου κεφαλαίου της εταιρείας. Το μέγεθός του έχει αυξηθεί - και επιπλέον, πρέπει να πληρωθεί πλήρως. Μόνο σε αυτήν την περίπτωση ο προγραμματιστής αποκτά το δικαίωμα συγκέντρωσης κεφαλαίων από μετόχους.

Επίσης, το όνομα της εταιρείας προγραμματιστών δεν θα πρέπει να εμφανίζεται στους καταλόγους των αδίστακτων πλειοδοτών για την πώληση γης, καθώς και σε άλλες συναλλαγές πωλήσεων που πραγματοποιούνται σύμφωνα με τους νόμους 223 και 44. Και σημειώστε, δεν υπάρχει διαφορά ως προς την ποιότητα αυτού του οργανισμού Παρακολούθησαν: ανάδοχος, εργολάβος ή προμηθευτής.

Μεταξύ των καινοτομιών υπάρχουν επίσης τέτοιες απαιτήσεις για προγραμματιστές:

• Το «ιστορικό» τους δεν πρέπει να περιέχει δικαστικές αποφάσεις που επιβάλλουν διοικητική ποινή με τη μορφή αναστολής δραστηριότητας ·
• Δεν πρέπει να διεξάγονται διαδικασίες πτώχευσης και εκκαθάρισης.
• Δεν θα πρέπει να υπάρχουν καθυστερήσεις φόρου.
• Ο διευθυντής και ο επικεφαλής λογιστής της κατασκευαστικής εταιρείας δεν πρέπει να έχουν προηγούμενες καταδίκες για άρθρα που σχετίζονται με οικονομικά εγκλήματα, καθώς και κυρώσεις που απαγορεύουν δραστηριότητες στον κατασκευαστικό τομέα, καθώς και στέρηση του δικαιώματος να καταλάβει τις υποδεικνυόμενες θέσεις.

Νόμιμο ταμείο, ανάλογα με την περιοχή των αντικειμένων

Το μέγεθος του εγκεκριμένου κεφαλαίου ενός τέτοιου οργανισμού καθορίζεται ανάλογα με την έκταση των εγκαταστάσεων που προτίθεται να ανεγείρει.Τώρα λοιπόν, εταιρείες που έχουν καθαρά επίσημο εγγεγραμμένο κεφάλαιο με γελοίο ποσό 10.000 ρούβλια δεν θα μπορούν να αρχίσουν να χτίζουν κατοικίες καθόλου.

Όλες αυτές οι καινοτομίες έχουν σχεδιαστεί για να κλείνουν την πρόσβαση μιας εταιρείας στην αγορά ακινήτων - επειδή έχουν δημιουργηθεί για αυτόν τον σκοπό, έτσι ώστε, αφού λάβουν τα χρήματα από τους κατόχους των τόκων, να χαλάσουν και να «διαλύσουν».

Ενημερωτικοί πόροι

Για την καταπολέμηση αυτού του κακού, θα βοηθήσουν επίσης τροποποιήσεις που σχετίζονται με την πολιτική πληροφοριών του προγραμματιστή. Χάρη σε αυτούς, ο νόμος εμφανίστηκε απαιτήσεις για τους επίσημους ιστότοπους τέτοιων οργανισμών. Στους ιστότοπούς τους, σε σχέση με αντικείμενα ακινήτων στα οποία αντλούνται χρήματα από τους πολίτες, πρέπει να δημοσιεύονται τα ακόλουθα έγγραφα:

Στάδια του ελέγχου

• Τα αποτελέσματα του ελέγχου για το έτος της επιχείρησης ·
• Τα αποτελέσματα της εξέτασης του έργου και των συνοδευτικών εγγράφων στα οποία θα χτιστεί το σπίτι.
• Ένα συμπέρασμα που εκδίδεται από εξουσιοδοτημένο φορέα της συστατικής οντότητας της Ρωσικής Ομοσπονδίας που επιβεβαιώνει τη συμμόρφωση του κατασκευαστικού οργανισμού, καθώς και τη δήλωση του έργου του, με τις απαιτήσεις του παρόντος νόμου.

Σε μια σημείωση! Χωρίς το προαναφερθέν έγγραφο, η εταιρεία δεν θα είναι σε θέση όχι μόνο να καταχωρίσει το DDU (κοινόχρηστο συμβόλαιο κατασκευής), αλλά και να διαφημίσει το αντικείμενο στον δικό του ιστότοπο.

Επίσης στη λίστα των εγγράφων που πρέπει να δημοσιεύονται στον ιστότοπο του προγραμματιστή:

• Οικοδομική άδεια;
• Μια λεπτομερής, υψηλής ποιότητας και χωρίς σφάλματα συμπληρωμένη δήλωση έργου, η οποία περιέχει σχεδόν 160 σημεία.
• Έγγραφα δικαιωμάτων ιδιοκτησίας (ανεξάρτητα από το ποιος είναι) στη γη που διατίθεται για κατασκευή, την έκταση και τον αριθμό κτηματολογίου ·
• Σε περίπτωση που το μέγεθος του εγκεκριμένου κεφαλαίου είναι μικρότερο από αυτό που ορίζεται από το νόμο, δημοσιεύεται μια συμφωνία που επιβεβαιώνει ότι ο προγραμματιστής έχει έναν εγγυητή στον οποίο ένα τρίτο μέρος αναλαμβάνει υποχρεώσεις βάσει συμβάσεων με πολίτες.

Η αποκάλυψη πληροφοριών περιλαμβάνει επίσης ανάρτηση στον ιστότοπο του προγραμματιστή δείγματος σύμβασης με πολίτες και δημοσίευση φωτογραφιών σε όλα τα στάδια κατασκευής.

Θα πρέπει να μοιάζει με αυτό:

Δημιουργία κτιρίου μηδενικού κύκλου

Στύση πλαισίου

Σχηματισμός προσόψεων

Στερέωση στη στέγη και τζάμια

Ο νόμος απαιτεί επίσης ότι τα δικαιώματα στον τομέα του ιστότοπου ανήκουν είτε στον ίδιο τον προγραμματιστή είτε στον εγγυητή του. Έτσι, μια εταιρεία που θέλει να παραμείνει στην αγορά ακινήτων απαιτείται όχι μόνο να εκτελέσει σωστά όλα τα έγγραφα, αλλά και να τακτοποιήσει τους πόρους πληροφοριών της.

Γιατί χρειάζομαι ένα ταμείο αποζημίωσης και λογαριασμούς μεσεγγύησης

Από τις αρχές του τρέχοντος έτους, οι προγραμματιστές έχουν αναλάβει ένα τέτοιο καθήκον: πρέπει να μεταφέρουν το ένα τοις εκατό της αξίας του αντικειμένου σε ένα ταμείο αποζημίωσης, το οποίο έχει σχεδιαστεί για να βοηθά τους κατόχους μετοχών. Εάν ξαφνικά η κατασκευαστική εταιρεία χρεοκοπήσει, τότε η κατασκευή μπορεί να ολοκληρωθεί εις βάρος αυτού του ταμείου. Συμφωνώ, αυτό είναι ένα είδος εγγύησης ότι οι ενδιαφερόμενοι θα λάβουν τη στέγη τους σε οποιοδήποτε σενάριο.

Οι κάτοχοι τόκων, που εξαπατήθηκαν νωρίτερα, θα πρέπει να περιμένουν έναν άλλο επενδυτή - ή να ολοκληρώσουν την κατασκευή του ίδιου του σπιτιού

• Το μόνο κακό είναι ότι αυτός ο νόμος δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε ήδη υπό κατασκευή αντικείμενα, έτσι οι κάτοχοι μετοχών, που είχαν εξαπατηθεί νωρίτερα, δεν μπορούν να βασίζονται στη βοήθειά του. Αλλά για εκείνες τις εγκαταστάσεις που μόλις αρχίζουν να κατασκευάζονται το 2017, δεν θα πρέπει να υπάρχουν τέτοια προβλήματα θεωρητικά.
• Πρόσθετες εγγυήσεις θα παρέχονται επίσης από ένα μέτρο όπως το άνοιγμα ενός εξειδικευμένου λογαριασμού σε μια τράπεζα από έναν προγραμματιστή. Ονομάζεται escrow και έχει τα δικά του χαρακτηριστικά. Ο μηχανισμός για τη χρήση του είναι αρκετά απλός: τα χρήματα μεταφέρονται σε αυτόν τον λογαριασμό μέσω DDU, τα οποία αποκλείονται από την τράπεζα μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής και τη μεταφορά κατοικιών σε μετόχους. Εάν η κατασκευαστική εταιρεία δεν έχει συμμορφωθεί με τους όρους της σύμβασης, η τράπεζα απλώς επιστρέφει τα χρήματά της στους πολίτες.
• Στις τροποποιήσεις του ομοσπονδιακού νόμου 214, το άνοιγμα λογαριασμού μεσεγγύησης είναι συμβουλευτικό - δηλαδή, αυτή η ενέργεια δεν είναι υποχρεωτική. Αλλά το κράτος δημιουργεί συνθήκες υπό τις οποίες θα είναι επωφελής για τους προγραμματιστές. Για παράδειγμα, παρέχονται ορισμένα οφέλη για την ασφάλιση αστικής ευθύνης, καθώς και για την τραπεζική εγγύηση.

Σημείωση! Ανακύπτει το ερώτημα: "Και πού είναι η εγγύηση της επιστροφής χρημάτων, τελικά, μεταξύ των τραπεζών υπάρχουν εκείνες που δεν πρέπει να εμπιστεύονται;" Η απάντηση είναι απλή: μόνο οι χρηματοοικονομικοί και πιστωτικοί οργανισμοί που πληρούν τις απαιτήσεις της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας έχουν το δικαίωμα να ανοίξουν μεσεγγύηση. Με απλά λόγια, αυτές είναι τράπεζες στις οποίες μπορείτε να τοποθετήσετε κονδύλια κρατικού προϋπολογισμού. Επιπλέον, κεφάλαια έως και 10 εκατομμύρια ρούβλια σε λογαριασμό μεσεγγύησης είναι ασφαλισμένα από το κράτος.

Κρατική ρύθμιση κοινής κατασκευής

Οι τροποποιήσεις του ομοσπονδιακού νόμου 214, έκαναν τις δικές τους προσαρμογές στο πεδίο εφαρμογής της κρατικής ρύθμισης της κοινής κατασκευής κατοικιών. Οι εξουσίες των αρχών που ασκούν εποπτεία σε αυτόν τον τομέα έχουν διευρυνθεί σημαντικά.

• Πρώτα απ 'όλα, τώρα η κίνηση των κεφαλαίων των κεφαλαίων ελέγχεται αυστηρά - στοχευμένες, μη στοχευμένες δαπάνες. Επίσης, ο προγραμματιστής παρατηρεί τη συμμόρφωση με τις νέες απαιτήσεις - μέχρι την τοποθέτηση πληροφοριών, όπως αναφέρεται παραπάνω. Ο αυστηρός έλεγχος υπόκειται επίσης στη λογιστική καταβολή των κεφαλαίων που δαπανώνται για την κατασκευή.
• Η εξουσιοδότηση των αρχών με λειτουργίες που τους επιτρέπουν να ασκούν έλεγχο στις δραστηριότητες των συνεταιρισμών στεγαστικών συνεταιρισμών έχει καταστεί σημαντική τροποποίηση του νόμου. Είναι, λόγω κακοποίησης και απόλυτης αυθαιρεσίας, και έχουν κακή φήμη.
• Τώρα η ZhSK υποχρεούται να παρέχει τριμηνιαίες πληροφορίες σχετικά με τις δραστηριότητές τους, καθώς και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους προς τους πολίτες που εισήλθαν σε κοινή κατασκευή μαζί τους.

Έλεγχος - ένας τρόπος άσκησης οικονομικού ελέγχου

Σημείωση! Και μια ακόμη σημαντική λεπτομέρεια: τώρα η κατάχρηση κεφαλαίων θεωρείται επίσης η μεταφορά χρημάτων από επενδυτές, που προορίζονται για νέες κατασκευές, για την ολοκλήρωση μιας μακράς έναρξης και παγώματος λόγω έλλειψης χρηματοοικονομικών εγκαταστάσεων. Στο άρθρο 18 της νέας έκδοσης του FZ 214, υπάρχει μια σαφής λίστα άρθρων στα οποία οι προγραμματιστές μπορούν να κατευθύνουν κεφάλαια των ενδιαφερομένων.

Εάν παλαιότεροι κατασκευαστικοί οργανισμοί τηρούσαν ένα γενικό αρχείο για όλα τα αντικείμενα, τώρα ο νόμος υποχρεούται να διατηρεί ξεχωριστά τα έγγραφα που σχετίζονται με τις οικονομικές δραστηριότητες για κάθε σπίτι ξεχωριστά. Μετά από ένα ημερολογιακό έτος, αυτές οι αναφορές υπόκεινται σε έλεγχο και εάν αποκαλυφθεί το γεγονός της κατάχρησης κεφαλαίων από μετόχους, ο επικεφαλής και ο κύριος λογιστής της εταιρείας θα θεωρηθούν προσωπικά υπεύθυνοι.

Τι νέο υπάρχει στη νομοθεσία για τους κατόχους μετοχών

Έγιναν ορισμένες αλλαγές στο άρθρο 5 του νόμου σχετικά με την τιμή της σύμβασης. Προηγουμένως, καθοριζόταν με το άθροισμα των συνολικών οικονομικών και εργατικών δαπανών του προγραμματιστή που σχετίζεται με τη δημιουργία εξοχικής κατοικίας ή διαμερίσματος, σε σχέση με το οποίο ο μέτοχος δεν κατανοούσε πάντα τον μηχανισμό διαμόρφωσης τιμών.

Τώρα τι

Τώρα, η σύμβαση θα αναφέρει την πλήρη τιμή του διαμερίσματος, που καθορίζεται πολλαπλασιάζοντας τη συνολική έκταση του (συμπεριλαμβανομένης της βεράντας ή της χαγιάτις) με το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτή η μέθοδος προσδιορισμού της τιμής της στέγασης στο πλαίσιο της σύμβασης είναι πιο διαφανής και επιτρέπει στον μέτοχο να επαληθεύσει την ορθότητά του.

Όπως συμβαίνει με οποιοδήποτε προϊόν, ορίζεται εγγύηση για τα διαμερίσματα. Με την ολοκλήρωση της κατασκευής και την υπογραφή της πράξης θέσης σε λειτουργία του σπιτιού, ο προγραμματιστής μεταφέρει τα διαμερίσματα σε κατόχους μετοχών. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να τους παρέχονται λεπτομερείς οδηγίες για τη λειτουργία των χώρων και των επικοινωνιών.

Μεταφορά του διαμερίσματος στον δικαιούχο

Σε αυτό, για παράδειγμα, μπορεί να αναφέρεται σε ποιο διαμέρισμα δεν μπορείτε να κρεμάσετε βαριά έπιπλα ή εξοπλισμό. πώς να χρησιμοποιήσετε ένα ατομικό σύστημα θέρμανσης ή να χρησιμοποιήσετε έναν θερμοσίφωνα.

Εάν προκύψουν διαφορές σχετικά με ελαττώματα στο διαμέρισμα, ο προγραμματιστής δεν θα τα εξαλείψει εάν μπορεί να αποδείξει ότι δημιουργήθηκαν λόγω βλάβης του μετόχου. Ωστόσο, εάν ο οικοδόμος είναι ένοχος, τότε η πιθανότητα καταβολής της ποινής στον μέτοχο θα εξαλειφθεί. Αυτή η απόχρωση στη νέα έκδοση του νόμου ορίζεται επίσης.

Είναι δυνατή η μονομερής ακύρωση της σύμβασης

Στην παλιά έκδοση του ομοσπονδιακού νόμου 214, απαγορεύτηκε να αρνείται μονομερώς την εκπλήρωση υποχρεώσεων βάσει του DDU. Εάν ο εμπνευστής ήταν ο κάτοχος των μετοχών, τότε θα μπορούσε να υποβάλει αγωγή μόνο στο δικαστήριο.

• Λήφθηκε υπόψη εάν σημειώθηκαν σημαντικές αλλαγές στην τεκμηρίωση του σπιτιού. Ωστόσο, ταυτόχρονα, δεν δόθηκαν σαφώς καθορισμένα παραδείγματα που θα μπορούσαν να καθοδηγηθούν. Δηλαδή, η αντικειμενικότητα της εκτίμησης της κατάστασης, στην πραγματικότητα, αφέθηκε στο δικαστήριο.
• Τώρα, στον κάτοχο του τόκου έχει εκχωρηθεί νόμιμα το δικαίωμα να αρνηθεί την DDU σε ορισμένες περιπτώσεις και χωρίς δικαστήριο. Σύμφωνα με τροποποιήσεις του νόμου, ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση σε περίπτωση υπέρβασης της προβλεπόμενης συνολικής έκτασης των εγκαταστάσεων, για την οποία, φυσικά, θα πρέπει να καταβληθεί.
• Στο τυπικό συμβόλαιο, πρέπει να καθοριστεί το μέγιστο όριο για μια τέτοια αύξηση - αυτό είναι 5%. Και δεν αφορά μόνο τη συνολική έκταση του διαμερίσματος, αλλά και την αναλογία των κατοικημένων και των μη κατοικημένων περιοχών - για παράδειγμα: εάν η χαγιάτι αυξήθηκε σημαντικά και η κουζίνα ταυτόχρονα έγινε μικρή.
• Ωστόσο, η άρνηση του μετόχου να αποσυρθεί από τη σύμβαση χωρίς λόγο - δηλαδή, εάν ο προγραμματιστής εκπληρώνει τακτικά τις υποχρεώσεις του, είναι απαράδεκτη. Έτσι, οι πολίτες θα πρέπει να προχωρήσουν εντελώς ανεξάρτητα από τις οικονομικές ευκαιρίες ή τις προθέσεις που έχουν αλλάξει.

Χαρούμενοι νεοφερμένοι που ετοιμάζονται να μετακινηθούν

Οι αλλαγές που έγιναν στον ομοσπονδιακό νόμο 214 στοχεύουν στην εξάλειψη των αδίστακτων προγραμματιστών από την αγορά οικιστικών ακινήτων. Κατά συνέπεια, δεν πρέπει να υπάρχουν επενδυτές ακινήτων των οποίων τα δικαιώματα έχουν παραβιαστεί και οι ελπίδες έχουν εξαπατηθεί. Λοιπόν, πώς θα αποδειχθεί στην πράξη και τι αντίκτυπο θα έχουν όλες αυτές οι καινοτομίες στον τομέα της κατασκευής κατοικιών ανάλογα με τον προγραμματιστή, όπως συνήθως, θα πει ο χρόνος.

Οι ειδικοί δεν έχουν αμφιβολίες για ένα πράγμα: η προστασία των κατόχων συμφερόντων που είναι τόσο αποτελεσματική με την πρώτη ματιά σίγουρα θα προκαλέσει αύξηση των τιμών των ακινήτων. Φυσικά, αυτό δεν θα συμβεί εν μία νυκτί. Απλά, ανίκανοι να αντέξουν τις νέες απαιτήσεις, οι μικρές κατασκευαστικές εταιρείες θα εγκαταλείψουν τη σκηνή ή θα συγχωνευθούν με μεγαλύτερες εκμεταλλεύσεις. Ο ανταγωνισμός στην κατασκευαστική αγορά θα γίνει λιγότερο - και χωρίς αυτό, όπως γνωρίζετε, προκύπτει ένα μονοπώλιο, στο οποίο οι τιμές αυξάνονται πάντα.