Construcción compartida: cambios en la Ley Federal 214
Desde 2004, el destino de los objetos, así como los ciudadanos que han decidido construir viviendas en acciones con un contratista, está regulado por la Ley Federal 214. La ley ha sido modificada por el Gobierno del país con envidiable regularidad, ya que la versión original dejó muchas lagunas para desarrolladores sin escrúpulos. La última versión de los cambios se establece en la Ley Federal 304, adoptada por la Duma y aprobada por el Consejo de la Federación en junio de 2016. Estos cambios comenzaron a operar en enero de este año, eso es lo que se discutirá más adelante.
El contenido del articulo
Desarrolladores innovaciones
Entonces, ¿qué novedades ha aparecido en la legislación de vivienda desde el 01/01/2017? Las innovaciones se relacionan no solo con las actividades de las organizaciones que actúan como desarrolladores. Los ciudadanos (accionistas) que participan en la construcción compartida de bienes inmuebles, llamados accionistas, no solo tienen derechos adicionales, sino también ciertas obligaciones.
Requerimientos Organizacionales
Comencemos con una lista de cambios destinados a alentar a los desarrolladores a ordenar.
¡Nota! El paso más importante en nuestra opinión es la creación de un registro unificado de empresas de construcción, que está disponible en Internet, en el dominio público. Contiene información sobre todas las empresas que tienen derecho legal a tales actividades. Estas son entidades legales que deben cumplir con los requisitos de la ley en todos los aspectos.
Si se revela alguna discrepancia, las organizaciones se ven privadas del derecho de recaudar fondos para la construcción de edificios de apartamentos por parte de los ciudadanos. Por lo tanto, cualquier persona que desee ingresar a la construcción compartida puede verificar el estado del desarrollador en este registro. Naturalmente, esto debe hacerse antes de firmar el contrato y depositar dinero.
El siguiente cambio, muy significativo, fue la instalación del monto mínimo del capital autorizado de la empresa. Su tamaño ha aumentado y, además, debe pagarse por completo. Solo en este caso el desarrollador adquiere el derecho de recaudar fondos de los accionistas.
Además, el nombre de la empresa desarrolladora no debe aparecer en las listas de oferentes inescrupulosos para la venta de terrenos, así como otras transacciones de venta realizadas de conformidad con las leyes 223 y 44. Y tenga en cuenta que no hay diferencia en la calidad de esta organización en A ellos asistieron: contratista, contratista o proveedor.
Entre las innovaciones también hay requisitos para desarrolladores:
- Su "historial" no debe contener decisiones judiciales que impongan una sanción administrativa en forma de suspensión de la actividad;
- Los procedimientos de quiebra y liquidación no deben llevarse a cabo;
- No debe haber atrasos de impuestos;
- El director y el contador principal de la empresa constructora no deben tener condenas previas en virtud de artículos relacionados con delitos económicos, así como sanciones que prohíban actividades en el sector de la construcción, así como la privación del derecho a ocupar los puestos indicados.
El tamaño del capital autorizado de dicha organización se determina según el área de las instalaciones que pretende erigir.Por lo tanto, ahora las empresas que tienen un capital registrado puramente formal de una cantidad ridícula de 10,000 rublos no podrán comenzar a construir casas.
Todas estas innovaciones están diseñadas para bloquear el acceso de las empresas de un día al mercado inmobiliario, porque están formadas para este propósito, de modo que, después de recibir el dinero de los tenedores de intereses, quebran y se "disuelven".
Recursos informativos
En la lucha contra este mal, las enmiendas relacionadas con la política de información del desarrollador también ayudarán. Gracias a ellos, la ley apareció requisitos para los sitios web oficiales de tales organizaciones. En sus sitios web, en relación con los objetos inmobiliarios en los que se recaudan los fondos de los ciudadanos, se deben publicar los siguientes documentos:
- Los resultados de la auditoría para el año de la empresa;
- Los resultados del examen del proyecto y la documentación adjunta sobre la cual se construirá la casa;
- Una conclusión emitida por un organismo autorizado de la entidad constituyente de la Federación Rusa confirmando el cumplimiento de la organización de construcción, así como su declaración de proyecto, con los requisitos de esta ley.
En una nota! Sin el documento mencionado anteriormente, la empresa no solo podrá registrar el DDU (acuerdo de construcción compartido), sino incluso anunciar el objeto en su propio sitio web.
También en la lista de documentos que deben publicarse en el sitio web del desarrollador:
- Permiso de construcción;
- Una declaración de proyecto detallada, de alta calidad y sin errores, que contiene casi 160 puntos;
- Documentos de derechos de propiedad (sin importar quién sea) sobre el terreno asignado para la construcción, su área y número catastral;
- En una situación en la que el tamaño del capital autorizado es inferior a lo estipulado por la ley, se publica un acuerdo que confirma que el desarrollador tiene un garante en el que un tercero asume obligaciones en virtud de los contratos con los ciudadanos.
La divulgación de información también implica publicar en el sitio web del desarrollador un contrato de muestra con los ciudadanos y publicar fotos en todas las etapas de la construcción.
Debería verse más o menos así:
La ley también exige que los derechos del dominio del sitio pertenezcan al desarrollador mismo o a su garante. Por lo tanto, una empresa que desea permanecer en el mercado inmobiliario no solo debe ejecutar correctamente toda la documentación, sino también poner en orden sus recursos de información.
¿Por qué necesito un fondo de compensación y cuentas de depósito en garantía?
Desde el comienzo de este año, los desarrolladores se han encargado de esta obligación: deben transferir el uno por ciento del valor del objeto a un fondo de compensación, que está diseñado para ayudar a los accionistas. Si de repente la empresa constructora se declara en quiebra, la construcción puede completarse a expensas de este fondo. De acuerdo, esta es una especie de garantía de que los tenedores de intereses recibirán su vivienda en cualquier escenario.
- Lo único malo es que esta ley no se puede aplicar a objetos que ya están en construcción, por lo que los tenedores de acciones, que fueron engañados anteriormente, no pueden contar con su ayuda. Pero para aquellas instalaciones que recién comienzan a construirse en 2017, no debería haber tales problemas en teoría.
- También se proporcionarán garantías adicionales mediante una medida como la apertura de una cuenta especializada en un banco por parte de un desarrollador. Se llama fideicomiso y tiene sus propias características. El mecanismo para su uso es bastante simple: los fondos se reciben en esta cuenta a través de DDU, que son bloqueados por el banco hasta la finalización de la construcción, y la transferencia de la vivienda a los tenedores de capital. Si la empresa constructora no ha cumplido con los términos del contrato, el banco simplemente devuelve su dinero a los ciudadanos.
- En las enmiendas a la Ley Federal 214, la apertura de una cuenta de depósito en garantía es de naturaleza consultiva, es decir, esta acción no es obligatoria. Pero el estado crea condiciones bajo las cuales será beneficioso para los desarrolladores. Por ejemplo, se les proporcionan ciertos beneficios con respecto al seguro de responsabilidad civil, así como a la garantía bancaria.
¡Nota! Surge la pregunta: "¿Y dónde está la garantía de la devolución de los fondos, después de todo, entre los bancos hay aquellos en quienes no se debe confiar?" La respuesta es simple: solo las organizaciones financieras y de crédito que cumplen con los requisitos del Gobierno de la Federación de Rusia reciben el derecho de abrir el depósito en garantía. En pocas palabras, estos son bancos en los que puede colocar fondos del presupuesto estatal. Además, el estado asegura fondos de hasta 10 millones de rublos en una cuenta de depósito en garantía.
Regulación estatal de la construcción compartida.
Las enmiendas a la Ley Federal 214, hicieron sus propios ajustes al alcance de la regulación estatal de la construcción de viviendas compartidas. Los poderes de las autoridades que ejercen la supervisión en esta área se han ampliado significativamente.
- En primer lugar, ahora el movimiento de los fondos de los tenedores de acciones está estrictamente controlado: gastos específicos y no específicos. Además, el desarrollador observa el cumplimiento de los nuevos requisitos, hasta la ubicación de la información, como se mencionó anteriormente. El control estricto también está sujeto a la contabilidad de los fondos gastados en la construcción.
- La autorización de las autoridades con funciones que les permiten ejercer el control sobre las actividades de las cooperativas de cooperativas de vivienda se ha convertido en una enmienda importante a la ley. Son ellos, debido al abuso y la arbitrariedad absoluta, en primer lugar y tienen una mala reputación.
- Ahora ZhSK está obligado a proporcionar información trimestral sobre sus actividades, así como sobre el cumplimiento de sus obligaciones con los ciudadanos que entraron en construcción compartida con ellos.
¡Nota! Y un detalle más importante: ahora el mal uso de los fondos también se considera la transferencia de dinero de los inversores, destinados a una nueva construcción, para la finalización de un largo comienzo, y congelados debido a la falta de facilidades financieras. En el artículo 18 de la nueva edición de FZ 214, hay una lista clara de artículos a los que los desarrolladores pueden enviar fondos a los accionistas.
Si las organizaciones de construcción anteriores mantuvieron un registro general de todos los objetos, ahora la ley obliga a mantener por separado la documentación relacionada con las actividades financieras de cada casa. Después de un año calendario, estos informes están sujetos a auditoría, y si revela el hecho de la apropiación indebida de fondos de los titulares de intereses, el jefe y el contador principal de la empresa serán responsables personalmente.
¿Qué hay de nuevo en la ley para los accionistas?
Se han realizado algunos cambios al artículo 5 de la ley con respecto al precio del contrato. Anteriormente, se determinaba resumiendo los costos financieros y laborales generales del desarrollador relacionados con la creación de una casa de campo o apartamento, en relación con los cuales el accionista no siempre entendía el mecanismo de formación de precios.
Ahora que
Ahora, el contrato indicará el precio total del apartamento, determinado multiplicando su área total (incluyendo terraza o logia) por el costo por metro cuadrado. Este método para determinar el precio de la vivienda en virtud del contrato es más transparente y permite al accionista verificar su corrección.
Como con cualquier producto, se establece una garantía para los apartamentos. Al finalizar la construcción y firmar el acto de poner en funcionamiento la casa, el desarrollador transfiere los apartamentos a los tenedores de capital. Al mismo tiempo, deben recibir instrucciones detalladas para el funcionamiento de los locales y las comunicaciones.
En él, por ejemplo, se puede indicar en qué partición no puede colgar muebles o equipos pesados; cómo usar un sistema de calefacción individual o cómo operar un calentador de agua.
Si surgen disputas con respecto a defectos en el apartamento, el desarrollador no los eliminará si puede probar que se formaron por culpa del accionista. Sin embargo, si el constructor es culpable, se eliminará la probabilidad de pagar la multa al accionista. Este matiz en la nueva versión de la ley también está estipulado.
¿Es posible una cancelación unilateral del contrato?
En la antigua edición de la Ley Federal 214, estaba prohibido negarse a cumplir las obligaciones bajo la DDU unilateralmente. Si el iniciador era el titular de la equidad, entonces solo podía presentar una demanda ante el tribunal.
- Se tuvo en cuenta si se registraron cambios significativos en la documentación de diseño de la casa. Sin embargo, al mismo tiempo, no se dieron ejemplos claramente especificados que pudieran guiarse. Es decir, la objetividad de la evaluación de la situación, de hecho, se dejó a la corte.
- Ahora, al titular de intereses se le asigna legalmente el derecho de rechazar el DDU en ciertas situaciones y sin un tribunal. Según las enmiendas a la ley, el accionista tiene derecho a rescindir el contrato si se excede el área total estipulada de los locales, por lo que, por supuesto, tendría que pagarse.
- En el contrato estándar, se debe establecer el límite máximo para dicho aumento, que es del 5%. Y se refiere no solo al área total del apartamento, sino también a la proporción de áreas residenciales y no residenciales, por ejemplo: si la logia se incrementó significativamente y la cocina se hizo pequeña.
- Sin embargo, la negativa del accionista a rescindir el contrato sin motivo, es decir, si el desarrollador cumple regularmente sus obligaciones, es inaceptable. Por lo tanto, los ciudadanos tendrán que ir hasta el final, independientemente de las oportunidades o intenciones financieras cambiadas.
Los cambios realizados en la Ley Federal 214 tienen como objetivo eliminar a los desarrolladores sin escrúpulos del mercado inmobiliario residencial. En consecuencia, no debe haber inversores inmobiliarios cuyos derechos hayan sido violados y las esperanzas hayan sido engañadas. Bueno, cómo resultará en la práctica y qué impacto tendrán todas estas innovaciones en el ámbito de la construcción de viviendas en proporción con el desarrollador, como de costumbre, el tiempo lo dirá.
Los expertos no tienen dudas sobre una cosa: la protección de los titulares de intereses que es tan efectiva a primera vista ciertamente causará un aumento en los precios de las propiedades. Por supuesto, esto no sucederá de la noche a la mañana. Simplemente, al no poder soportar los nuevos requisitos, las pequeñas empresas de construcción abandonarán la escena o se fusionarán con grandes participaciones. La competencia en el mercado de la construcción será menor, y sin ella, como saben, surge un monopolio, en el que los precios siempre suben.
