Bendroji konstrukcija: Federalinio įstatymo 214 pakeitimai

Maslyakova Svetlana

Apleista statybvietė - kažkieno vilčių žlugimas

Nuo 2004 m. Objektų, taip pat ir piliečių, nusprendusių pasistatyti būstą dalimis su rangovu, likimą reglamentuoja federalinis įstatymas 214. Įstatymą šalies vyriausybė iš dalies pakeitė pavydėtinai reguliariai, nes pirminis variantas nesąžiningiems kūrėjams paliko daug spragų. Naujausia pakeitimų versija yra pateikta Federaliniame įstatyme 304, priimtame Dūmos ir patvirtinto Federacijos tarybos 2016 m. Birželio mėn. Šie pokyčiai pradėjo veikti šių metų sausio mėnesį - būtent tai bus aptarti vėliau.

Kūrėjų naujovės

Taigi, kas naujo atsirado būsto įstatymuose nuo 2017-01-01? Inovacijos susijusios ne tik su organizacijų, veikiančių kaip kūrėjai, veikla. Piliečiai (akcijų savininkai), kurie yra bendro nekilnojamojo turto statybos dalyviai, vadinami akcijų savininkais, turi ne tik papildomų teisių, bet ir tam tikrų įsipareigojimų.

Organizaciniai reikalavimai

Pradėkime nuo pakeitimų, kuriais siekiama paskatinti kūrėjus užsisakyti, sąrašo.

Pastaba! Svarbiausias žingsnis, mūsų manymu, yra bendro viešojo naudojimo statybų įmonių registro, kurį galima rasti internete, sukūrimas. Jame yra informacijos apie visas įmones, turinčias įstatyminę teisę vykdyti tokią veiklą. Tai yra juridiniai asmenys, kurie visais atžvilgiais turi atitikti įstatymo reikalavimus.

Jei paaiškėja koks nors neatitikimas, organizacijoms atimama teisė iš piliečių kaupti lėšas daugiabučių namų statybai. Taigi kiekvienas asmuo, norintis pradėti bendrąją statybą, gali patikrinti kūrėjo būseną šiame registre. Natūralu, kad tai reikia padaryti prieš pasirašant sutartį ir deponuojant pinigus.

Patikrinti savo organizaciją lengva

Kitas labai reikšmingas pokytis buvo minimalaus įstatinio kapitalo sumos nustatymas įmonėje. Jos dydis padidėjo - be to, ji turi būti visiškai sumokėta. Tik tokiu atveju kūrėjas įgyja teisę pritraukti lėšų iš akcininkų.

Be to, vystytojo vardas ir pavardė neturėtų būti rodomi nesąžiningų varžytynių dėl žemės pardavimo, taip pat kitų pardavimo sandorių, vykdomų pagal 223 ir 44 įstatymus, sąrašuose. Ir atkreipkite dėmesį, kokio kokybės šios organizacijos kokybės Jose dalyvavo: rangovas, rangovas ar tiekėjas.

Tarp naujovių yra ir tokių reikalavimų kūrėjams:

• Jų „istorijoje“ neturėtų būti teismo sprendimų, kuriais skiriama administracinė nuobauda sustabdant veiklą;
• Bankroto ir likvidavimo procedūros neturėtų būti atliekamos;
• Mokestinės nepriemokos neturėtų būti;
• Statybos įmonės direktorius ir vyriausiasis buhalteris neturėtų turėti ankstesnių teistumų pagal straipsnius, susijusius su ekonominiais nusikaltimais, taip pat bausmių, draudžiančių veiklą statybų sektoriuje, taip pat teisės užimti nurodytas pareigas atėmimas.

Įstatinis fondas, atsižvelgiant į objektų plotą

Tokios organizacijos įstatinio kapitalo dydis nustatomas atsižvelgiant į objektų, kuriuos ji ketina pastatyti, plotą.Taigi dabar firmos, turinčios grynai oficialų juokingą 10 000 rublių kapitalą, iš viso negalės pradėti statyti namų.

Visos šios naujovės yra skirtos užkirsti kelią vienadienėms įmonėms patekti į nekilnojamojo turto rinką - nes jos yra suformuotos šiam tikslui, kad, gavusios pinigus iš palūkanų turėtojų, išeitų ir „ištirptų“.

Informaciniai šaltiniai

Kovoje su šiuo blogiu taip pat padės pataisos, susijusios su kūrėjo informacine politika. Jų dėka įstatyme atsirado reikalavimai oficialioms tokių organizacijų svetainėms. Jų internetinėse svetainėse, susijusiose su nekilnojamojo turto objektais, kuriems kaupiamos piliečių lėšos, turėtų būti paskelbti šie dokumentai:

Audito etapai

• Įmonės metų audito rezultatai;
• Projekto ekspertizės rezultatai ir pridedami dokumentai, pagal kuriuos bus statomas namas;
• Rusijos Federacijos steigiamojo subjekto įgaliotos institucijos išvada, patvirtinanti statybų organizacijos ir jos projekto deklaracijos atitiktį šio įstatymo reikalavimams.

Ant užrašo! Be minėto dokumento įmonė negalės ne tik įregistruoti DDU (bendros statybos sutarties), bet net ir reklamuoti objektą savo interneto svetainėje.

Taip pat dokumentų sąraše, kuris turėtų būti paskelbtas kūrėjo svetainėje:

• Statybos leidimas;
• Išsami, aukštos kokybės ir be klaidų užpildyta projekto deklaracija, kurioje yra beveik 160 balų;
• Nuosavybės teisių (nesvarbu, kas tai yra) dokumentai apie statybai skirtą žemę, jos plotą ir kadastro numerį;
• Esant tokiai situacijai, kai įstatinio kapitalo dydis yra mažesnis, nei nustatyta įstatymuose, skelbiama sutartis, kuri patvirtina, kad užsakovas turi garantą, kuriame trečioji šalis prisiima įsipareigojimus pagal sutartis su piliečiais.

Informacijos atskleidimas taip pat reiškia, kad kūrėjo svetainėje skelbiama pavyzdinė sutartis su piliečiais ir skelbiamos nuotraukos visais statybos etapais.

Tai turėtų atrodyti maždaug taip:

Pastatyti nulinio ciklo pastatą

Rėmo montavimas

Fasado formavimas

Stogo montavimas ir stiklinimas

Įstatymas taip pat reikalauja, kad teisės į svetainės domeną priklausytų arba pačiam kūrėjui, arba jo laiduotojui. Taigi įmonė, norinti likti nekilnojamojo turto rinkoje, privalo ne tik tinkamai sutvarkyti visus dokumentus, bet ir sutvarkyti savo informacijos išteklius.

Kodėl man reikalingas kompensacijų fondas ir depozitinės sąskaitos

Nuo šių metų pradžios kūrėjams buvo patikėta tokia pareiga: jie privalo pervesti vieną procentą objekto vertės į kompensacijų fondą, kuris yra skirtas padėti akcijų savininkams. Jei staiga statybų įmonė bankrutuos, tada statyba gali būti baigta šio fondo sąskaita. Sutikite, tai yra tam tikra garantija, kad interesų turėtojai gaus būstą bet kokiu atveju.

Palūkanų turėtojai, apgauti anksčiau, turės laukti kito investuotojo - arba patys pabaigti statyti namą

• Vienintelis blogas dalykas yra tas, kad šis įstatymas negali būti taikomas jau statomiems objektams, todėl akcininkai, kurie buvo apgauti anksčiau, negali pasikliauti jo pagalba. Bet tiems objektams, kurie tik pradedami statyti 2017 m., Teoriškai neturėtų kilti tokių problemų.
• Papildomas garantijas taip pat suteiks tokia priemonė kaip specialisto sąskaitos atidarymas banke, kurią vykdo kūrėjas. Jis vadinamas sąlyginio deponavimo būdu ir turi savo ypatybes. Jo naudojimo mechanizmas yra gana paprastas: į šią sąskaitą per DDU gaunamos lėšos, kurias bankas blokuoja iki statybos pabaigos, ir būsto perdavimas nuosavybės savininkams. Jei statybos įmonė nesilaikė sutarties sąlygų, bankas tiesiog grąžina jų pinigus piliečiams.
• Federalinio įstatymo 214 pataisose sąlyginio sąskaitos atidarymas yra patariamojo pobūdžio - tai yra, šis veiksmas nėra privalomas. Bet valstybė sukuria sąlygas, kuriomis ji bus naudinga kūrėjams. Pavyzdžiui, jiems yra numatytos tam tikros lengvatos, susijusios su atsakomybės draudimu, taip pat banko garantija.

Pastaba! Kyla klausimas: „O kur dar lėšų grąžinimo garantija, juk tarp bankų yra ir tokių, kuriais neturėtų pasitikėti?“ Atsakymas yra paprastas: teisę atiduoti depozitoriumą gali tik tos finansų ir kredito organizacijos, kurios atitinka Rusijos Federacijos vyriausybės reikalavimus. Paprasčiau tariant, tai yra bankai, kuriuose galite skirti valstybės biudžeto lėšų. Be to, lėšas iki 10 milijonų rublių depozitoriumo sąskaitoje apdraudžia valstybė.

Bendrosios statybos valstybinis reglamentavimas

Federalinio įstatymo 214 pakeitimais buvo patikslintos bendro būsto statybos valstybinio reguliavimo apimtys. Šioje srityje priežiūrą vykdančių institucijų įgaliojimai buvo žymiai išplėsti.

• Visų pirma, dabar akcininkų lėšų judėjimas yra griežtai kontroliuojamas - tikslinės, netikslinės išlaidos. Taip pat kūrėjas stebi atitiktį naujiems reikalavimams - iki informacijos talpinimo, kaip minėta aukščiau. Griežta kontrolė taip pat priklauso nuo statyboms išleistų lėšų apskaitos.
• Institucijų, turinčių funkcijas, leidžiančias kontroliuoti būsto kooperatyvų kooperatyvų veiklą, leidimas tapo reikšminga įstatymo pataisa. Būtent jie dėl piktnaudžiavimo ir tiesioginės savivalės pirmiausia turi blogą reputaciją.
• Dabar „ZhSK“ įpareigota kas ketvirtį pateikti informaciją apie savo veiklą, taip pat apie įsipareigojimų piliečiams, kurie pradėjo su jais kartu, vykdymą.

Auditas - būdas atlikti finansinę kontrolę

Pastaba! Ir dar viena svarbi detalė: dabar piktnaudžiavimas lėšomis taip pat laikomas pinigų pervedimu iš investuotojų, skirtu naujoms statyboms, seniai pradėtai statybai, ir įšaldytu dėl finansinių galimybių trūkumo. Naujojo „FZ 214“ leidimo 18 straipsnyje yra aiškus straipsnių, į kuriuos kūrėjai gali nukreipti palūkanų turėtojų lėšas, sąrašas.

Jei anksčiau statybų organizacijos tvarkė bendrą visų objektų apskaitą, dabar įstatymai įpareigoja saugoti atskirus dokumentus, susijusius su kiekvieno namo finansine veikla. Po kalendorinių metų šios ataskaitos bus tikrinamos, o jei paaiškės interesų turėtojų lėšų pasisavinimo faktas, įmonės vadovas ir vyriausiasis buhalteris bus traukiami asmeniškai.

Kas naujo įstatymo turėtojams

Įstatymo 5 straipsnis buvo pakeistas kai kuriais atvejais dėl sutarties kainos. Anksčiau ji buvo nustatoma sudedant visas vystytojo finansines ir darbo sąnaudas, susijusias su kotedžo ar buto sukūrimu, kurių atžvilgiu akcininkas ne visada suprato kainų formavimo mechanizmą.

Kas dabar

Dabar sutartyje bus nurodyta visa buto kaina, nustatoma padauginus iš jo bendro ploto (įskaitant terasą ar lodžiją) iš kvadratinio metro kainos. Šis būsto kainos pagal sutartį nustatymo metodas yra skaidresnis ir leidžia akcininkui patikrinti jo teisingumą.

Kaip ir bet kuriam produktui, butams yra nustatoma garantija. Baigęs statybas ir pasirašęs namo atidavimo eksploatuoti aktą, vystytojas perduoda butus nuosavybės savininkams. Tuo pačiu metu jiems turėtų būti pateiktos išsamios patalpų eksploatavimo ir ryšių instrukcijos.

Buto perdavimas interesų turėtojui

Pavyzdžiui, jame galima nurodyti, ant kurios pertvaros negalima pakabinti sunkių baldų ar įrangos; kaip naudoti individualią šildymo sistemą arba valdyti vandens šildytuvą.

Kilus ginčui dėl buto trūkumų, vystytojas jų nepašalins, jei galės įrodyti, kad jie buvo suformuoti dėl akcininko kaltės. Tačiau jei statytojas kaltas, tada bus pašalinta tikimybė sumokėti baudą akcininkui. Šis niuansas naujojoje įstatymo redakcijoje taip pat yra nurodytas.

Ar įmanoma vienašališkai nutraukti sutartį

Senajame Federalinio įstatymo 214 leidime buvo draudžiama vienašališkai atsisakyti vykdyti įsipareigojimus pagal DDU. Jei iniciatorius buvo akcijų savininkas, tada jis galėjo tik pateikti ieškinį teismui.

• Į tai buvo atsižvelgta, jei namo projektinėje dokumentacijoje buvo užfiksuota reikšmingų pakeitimų. Tačiau tuo pačiu metu nebuvo pateikta aiškiai apibrėžtų pavyzdžių, kuriais būtų galima vadovautis. T. y., Situacijos vertinimo objektyvumas faktiškai buvo paliktas teismui.
• Dabar palūkanų turėtojui yra teisiškai suteikta teisė atsisakyti DDU tam tikrose situacijose ir be teismo. Pagal įstatymo pataisas akcininkas turi teisę nutraukti sutartį, jei viršijamas nustatytas bendras patalpų plotas, už kurį, be abejo, reikėjo sumokėti.
• Standartinėje sutartyje turėtų būti nustatyta maksimali tokio padidinimo riba - tai yra 5 proc. Ir tai liečia ne tik bendrą buto plotą, bet ir gyvenamųjų bei negyvenamųjų plotų santykį - pavyzdžiui: jei smarkiai padidėjo lodžija, o virtuvė tapo maža.
• Tačiau nepriimtinas akcininko atsisakymas atsisakyti sutarties be priežasties - tai yra, jei kūrėjas reguliariai vykdo savo įsipareigojimus. Taigi piliečiai turės eiti visą kelią, nepaisant pasikeitusių finansinių galimybių ar ketinimų.

Laimingi naujokai ruošiasi išsikraustyti

214 federalinio įstatymo pakeitimais siekiama pašalinti nesąžiningus vystytojus iš gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos. Atitinkamai neturėtų būti investuotojų į nekilnojamąjį turtą, kurių teisės buvo pažeistos ir viltis buvo suklaidintos. Na, kaip paaiškės praktiškai, ir kokią įtaką visos šios naujovės turės būsto statybos sferai proporcingai vystytojui, kaip įprasta, parodys laikas.

Ekspertai neabejoja vienu dalyku: iš pirmo žvilgsnio tokia efektyvi interesų turėtojų apsauga tikrai sukels nekilnojamojo turto kainų kilimą. Žinoma, tai neįvyks per naktį. Paprasčiausiai negalėdamos atlaikyti naujų reikalavimų, mažos statybų bendrovės pasitrauks iš scenos arba susijungs su didesnėmis valdomis. Konkurencija statybų rinkoje sumažės - ir be jos, kaip žinote, atsiranda monopolija, kurioje kainos visada kyla.