Delt konstruksjon: endringer i føderal lov 214

Maslyakova Svetlana

Forlatt byggeplass - kollapsen av noens håp

Siden 2004 har skjebnen til gjenstander, så vel som borgere som har bestemt seg for å bygge bolig i aksjer med en entreprenør, blitt regulert av føderal lov 214. Loven er endret av regjeringen i landet med misunnelsesverdig regularitet, siden den opprinnelige versjonen etterlot mange smutthull for skruppelløse utviklere. Den siste versjonen av endringene er angitt i Federal Law 304, vedtatt av Dumaen og godkjent av Federation Council i juni 2016. Disse endringene begynte å fungere i januar i år - det er det de vil bli diskutert senere.

Utviklere innovasjoner

Så hva nytt har dukket opp i boliglovgivningen siden 01/01/2017? Innovasjoner forholder seg ikke bare til aktivitetene til organisasjoner som fungerer som utviklere. Innbyggere (aksjeeiere) som deltar i delt bygging av eiendommer, kalt aksjeeiere, har ikke bare tilleggsrettigheter, men også visse forpliktelser.

Organisasjonskrav

La oss starte med en liste over endringer som er rettet mot å oppmuntre utviklere til å bestille.

Merk! Det viktigste trinnet etter vår mening er opprettelsen av et samlet register over byggefirmaer, som er tilgjengelig på Internett, i det offentlige. Den inneholder informasjon om alle virksomheter som har en lovlig rett til slik virksomhet. Dette er juridiske personer som må oppfylle lovens krav i alle henseender.

Hvis det avdekkes noe avvik, fratas organisasjoner retten til å skaffe midler til bygging av boligblokker fra innbyggere. Så enhver som vil inngå delt konstruksjon kan sjekke statusen til utvikleren i dette registeret. Naturligvis må dette gjøres før du signerer kontrakten og setter inn penger.

Det er enkelt å sjekke organisasjonen din

Den neste, veldig betydningsfulle endringen, var installasjonen av minimumsbeløpet til den autoriserte kapitalen i selskapet. Størrelsen har økt - og dessuten må den betales fullt ut. Bare i dette tilfellet anskaffer utvikleren seg retten til å skaffe midler fra aksjeeiere.

Navnet på utviklerbedriften skal heller ikke vises i listene over skruppelløse budgivere for salg av land, så vel som andre salgstransaksjoner som er utført i samsvar med lovene 223 og 44. Og merk at det ikke er noen forskjell i hvilken kvalitet denne organisasjonen i De ble møtt av: entreprenør, entreprenør eller leverandør.

Blant innovasjonene er det også slike krav til utviklere:

• Deres "track record" skal ikke inneholde rettsavgjørelser som pålegger en administrativ straff i form av aktivitetsstans;
• Konkurs- og avviklingsprosedyrer skal ikke gjennomføres;
• Det skal ikke være noen restskatt på skatt;
• Direktøren og hovedkontoen for byggefirmaet skal ikke ha tidligere domfellelser under artikler relatert til økonomiske forbrytelser, samt straffer som forbyr virksomhet i byggsektoren, samt fratakelse av retten til å besette de angitte stillinger.

Lovpålagt fond, avhengig av objektområdet

Størrelsen på den autoriserte kapitalen til en slik organisasjon bestemmes avhengig av arealet på fasilitetene den har til hensikt å bygge.Så nå vil firmaer som har en rent formell registrert kapital på et latterlig beløp på 10 000 rubler ikke kunne begynne å bygge hus i det hele tatt.

Alle disse innovasjonene er designet for å blokkere en dags firmaer tilgang til eiendomsmarkedet - fordi de er dannet for dette formålet, slik at de, etter å ha mottatt penger fra interessentinnehavere, går i stykker og "oppløses".

Informasjonsressurser

I kampen mot denne ondskapen vil også endringer relatert til informasjonspolitikken til utvikleren hjelpe. Takket være dem dukket loven krav til de offisielle nettstedene til slike organisasjoner. I tilknytning til eiendomsgjenstander som borgernes midler er samlet inn på, skal følgende dokumenter legges ut på sine nettsteder:

Faser av tilsynet

• Resultatene fra tilsynet for virksomhetsåret;
• Resultatene fra undersøkelsen av prosjektet og den tilhørende dokumentasjonen som huset skal bygges på;
• En rapport utstedt av et autorisert organ fra den russiske føderasjonens konstituerende enhet som bekrefter samsvar med konstruksjonsorganisasjonen, så vel som dens prosjekterklæring, med kravene i denne loven.

På en lapp! Uten ovennevnte dokument vil selskapet ikke bare kunne registrere DDU (delt byggeavtale), men til og med å annonsere objektet på sin egen hjemmeside.

Også i listen over dokumenter som bør publiseres på nettstedet til utvikleren:

• Byggetillatelse;
• En detaljert, fullstendig prosjekterklæring av høy kvalitet og uten feil, som inneholder nesten 160 poeng;
• Dokumenter om eiendomsrett (uansett hva det er) på tomten som er avsatt til bygging, dens område og matrikkelnummer;
• I en situasjon hvor størrelsen på den autoriserte kapitalen er mindre enn lovfestet, blir det publisert en avtale som bekrefter at utbyggeren har en garantist der en tredjepart påtar seg forpliktelser etter kontrakter med innbyggere.

Offentliggjøring av informasjon innebærer også at du legger ut en prøvekontrakt med innbyggerne på nettstedet til utvikleren, og publiserer bilder i alle byggetrinn.

Det skal se slik ut:

Bygge et bygg med null sykluser

Rammeoppretting

Fasadedannelse

Takmontering og vinduer

Loven krever også at rettighetene til nettstedets domene tilhører enten utvikleren selv eller hans garantist. Så et selskap som ønsker å holde seg på eiendomsmarkedet, er ikke bare pålagt å utføre all dokumentasjonen på riktig måte, men også for å sette informasjonsressursene i orden.

Hvorfor trenger jeg et kompensasjonsfond og escrow-kontoer

Siden begynnelsen av dette året har utviklerne fått en slik plikt: de må overføre en prosent av verdien av objektet til et kompensasjonsfond, som er designet for å hjelpe aksjeeiere. Hvis byggefirmaet plutselig går konkurs, kan byggingen fullføres på bekostning av dette fondet. Enig, dette er en slags garanti for at interessenteiere vil få boligene sine i alle scenarier.

Interessehavere, lurt tidligere, vil måtte vente på en annen investor - eller å fullføre byggingen av huset selv

• Det eneste dårlige er at denne loven ikke kan brukes på allerede under konstruksjonsobjekter, så aksjeeiere, som ble lurt tidligere, kan ikke stole på hans hjelp. Men for de anleggene som nettopp begynner å bygges i 2017, skal det ikke være slike problemer i teorien.
• Ytterligere garantier vil også bli gitt av et slikt tiltak som åpning av en spesialisert konto i en bank av en utvikler. Det kalles escrow, og har sine egne egenskaper. Mekanismen for dets bruk er ganske enkel: midler mottas til denne kontoen gjennom DDU, som er blokkert av banken til ferdigstillelse av byggingen, og overføring av bolig til aksjeeiere. Hvis byggefirmaet ikke har overholdt vilkårene i kontrakten, returnerer banken ganske enkelt pengene sine til innbyggerne.
• I endringene til føderal lov 214 er det rådgivende å åpne en sperrekonto - det vil si at denne handlingen ikke er obligatorisk. Men staten skaper forhold som det vil være fordelaktig for utviklere. For eksempel er det gitt visse fordeler for dem angående ansvarsforsikring, samt bankgaranti.

Merk! Spørsmålet oppstår: "Og hvor er garantien for tilbakelevering av midler, tross alt, blant banker er det de som ikke bør stole på?" Svaret er enkelt: bare finans- og kredittorganisasjoner som oppfyller kravene til regjeringen i Den Russiske Føderasjon, får rett til åpen escrow. Enkelt sagt, dette er banker hvor du kan plassere statlige budsjettmidler. I tillegg er midler på opptil 10 millioner rubler på en sperrekonto forsikret av staten.

Statlig regulering av delt konstruksjon

Endringer i føderal lov 214, gjorde sine egne justeringer av omfanget av statlig regulering av delte boligbygging. Myndighetene som utøver tilsyn på dette området er utvidet betydelig.

• Først av alt, nå er bevegelsen av aksjeeierfond strengt kontrollert - målrettede, ikke-målrettede utgifter. Utvikleren observerer også at de nye kravene overholdes - opp til plassering av informasjon, som nevnt ovenfor. Underlagt streng kontroll og regnskap av midler brukt på bygging.
• Autorisasjonen til myndighetene med funksjoner som lar dem utøve kontroll over virksomheten til kooperativer i borettslag har også blitt en betydelig endring i loven. Det er de, på grunn av overgrep og direkte vilkårlighet, i utgangspunktet og har et dårlig rykte.
• Nå er ZhSK forpliktet til kvart år å gi informasjon om deres aktiviteter, samt om oppfyllelsen av sine forpliktelser overfor innbyggerne som inngikk delt konstruksjon med dem.

Tilsyn - en måte å utøve økonomisk kontroll på

Merk! Og en viktigere detalj: nå blir misbruk av midler også betraktet som overføring av penger fra investorer, beregnet på nybygging, for ferdigstillelse av lenge påbegynt, og frosset på grunn av mangel på finansieringsfasiliteter. I artikkel 18 i den nye utgaven av FZ 214, er det en oversiktlig liste over artikler som utviklere kan rette midler fra interessentinnehavere til.

Hvis tidligere anleggsorganisasjoner gjennomførte generell regnskap for alle objekter, forplikter nå loven å oppbevare separat dokumentasjon relatert til finansiell virksomhet for hvert hus separat. Etter et kalenderår er disse rapportene gjenstand for revisjon, og hvis det avdekker faktum at feilbruk av midler til interessentinnehavere blir ansvarlig, er sjef og hovedkontor for selskapet personlig ansvarlig.

Hva er nytt i loven for aksjeeiere

Det er gjort noen endringer i lovens artikkel 5 om pris på kontrakten. Tidligere ble det bestemt ved å oppsummere de generelle økonomiske og lønnskostnadene til utbygger knyttet til opprettelsen av en hytte eller leilighet, i forbindelse med hvilken aksjonæren ikke alltid forsto mekanismen for prisdannelse.

Hva nå

Nå vil kontrakten indikere den fulle prisen på leiligheten, bestemt ved å multiplisere det totale arealet (inkludert terrassen eller loggia) med kostnaden per kvadratmeter. Denne metoden for å bestemme prisen på boliger i henhold til kontrakten er mer oversiktlig, og gjør det mulig for aksjonæren å verifisere korrektheten.

Som med ethvert produkt, stilles det en garanti for leiligheter. Etter endt bygging og signering av loven om å sette huset i drift, overfører utbygger leilighetene til aksjeeiere. Samtidig bør de få detaljerte instruksjoner for drift av lokaler og kommunikasjon.

Overføring av leiligheten til interessent

I den kan det for eksempel indikeres hvilken skillevegg du ikke kan henge tunge møbler eller utstyr; hvordan du bruker et individuelt varmesystem, eller å betjene en varmtvannsbereder.

Hvis det oppstår tvister angående mangler i leiligheten, vil ikke utbygger eliminere dem hvis han kan bevise at de ble dannet på grunn av andelseieren. Imidlertid, hvis byggherren er skyldig, vil sannsynligheten for å betale straffen til aksjonæren bli eliminert. Denne nyansen i den nye versjonen av loven er også stipulert.

Er en ensidig kansellering av kontrakten mulig

I den gamle utgaven av Federal Law 214 ble det forbudt å nekte å oppfylle forpliktelser etter DDU ensidig. Hvis initiativtakeren var aksjeeier, kunne han bare inngi søksmål for retten.

• Det ble tatt hensyn til om det ble registrert vesentlige endringer i designdokumentasjonen til huset. Samtidig ble det imidlertid ikke gitt noen tydelig spesifiserte eksempler som kunne styres av. Det vil si at objektiviteten i vurderingen av situasjonen faktisk ble overlatt til retten.
• Nå er interessentinnehaveren lovlig tildelt retten til å nekte DDU i visse situasjoner og uten domstol. I henhold til lovendringene har aksjonæren rett til å si opp kontrakten dersom det fastsatte totale arealet av lokalene overskrides, som selvfølgelig måtte betales for.
• I standardkontrakten skal maksimumsgrensen for en slik økning settes - dette er 5%. Og det gjelder ikke bare det totale arealet av leiligheten, men også forholdet mellom bolig- og ikke-boligområder - for eksempel: hvis loggiaen ble betydelig økt, og kjøkkenet samtidig ble lite.
• Aksjonærens avvisning av å trekke seg fra kontrakten uten grunn - det vil si hvis utbygger regelmessig oppfyller sine forpliktelser, er imidlertid uakseptabelt. Så innbyggerne må gå hele veien uansett endrede økonomiske muligheter eller intensjoner.

Glade nykommere som gjør seg klar til å flytte

Endringer gjort i Federal Law 214 er rettet mot å eliminere skruppelløse utviklere fra boligmarkedet. Følgelig skal det ikke være noen eiendomsinvestorer hvis rettigheter er krenket og forhåpninger er blitt lurt. Vel, hvordan vil det vise seg i praksis, og hvilken innvirkning vil alle disse nyvinningene ha på boligbyggesfæren i forhold til utbygger, som vanlig vil tiden vise.

Ekspertene er ikke i tvil om en ting: beskyttelsen av interessenteiere som er så effektiv ved første øyekast, vil sikkert føre til en økning i eiendomspriser. Dette vil selvfølgelig ikke skje over natten. Bare ikke å tåle de nye kravene vil små byggefirmaer forlate åstedet, eller de vil slå seg sammen med større beholdninger. Konkurransen i byggemarkedet vil bli mindre - og uten det oppstår det som kjent et monopol der prisene alltid stiger.