Construção compartilhada: mudanças na Lei Federal 214
Desde 2004, o destino dos objetos, assim como os cidadãos que decidiram construir moradias em ações com um empreiteiro, é regulamentado pela Lei Federal 214. A lei foi alterada pelo Governo do país com regularidade invejável, uma vez que a versão original deixava muitas brechas para desenvolvedores sem escrúpulos. A versão mais recente das mudanças está definida na Lei Federal 304, adotada pela Duma e aprovada pelo Conselho da Federação em junho de 2016. Essas mudanças começaram a operar em janeiro deste ano - é isso que elas serão discutidas mais adiante.
O conteúdo do artigo
Inovações para desenvolvedores
Então, quais são as novidades da legislação habitacional desde 01/01/2017? As inovações dizem respeito não apenas às atividades das organizações que atuam como desenvolvedores. Os cidadãos (acionistas) que participam da construção compartilhada de imóveis, chamados acionistas, têm não apenas direitos adicionais, mas também certas obrigações.
Requisitos organizacionais
Vamos começar com uma lista de alterações destinadas a incentivar os desenvolvedores a fazer o pedido.
Nota! O passo mais importante em nossa opinião é a criação de um registro unificado de empresas de construção, disponível na Internet, em domínio público. Ele contém informações sobre todas as empresas que têm direito legal a essas atividades. Essas são entidades legais que devem atender aos requisitos da lei em todos os aspectos.
Se alguma discrepância é revelada, as organizações são privadas do direito de angariar fundos para a construção de prédios de apartamentos dos cidadãos. Portanto, qualquer pessoa que queira entrar em construção compartilhada pode verificar o status do desenvolvedor neste registro. Naturalmente, isso deve ser feito antes de assinar o contrato e depositar dinheiro.
A próxima mudança muito significativa foi a instalação do valor mínimo do capital autorizado da empresa. Seu tamanho aumentou - e além disso, deve ser totalmente pago. Somente nesse caso o desenvolvedor adquire o direito de levantar fundos de acionistas.
Além disso, o nome da empresa incorporadora não deve aparecer nas listas de licitantes inescrupulosos para a venda de terrenos, bem como em outras transações de vendas realizadas de acordo com as leis 223 e 44. E observe que não há diferença na qualidade da organização. Participaram: contratado, contratado ou fornecedor.
Entre as inovações, existem também esses requisitos para desenvolvedores:
- Seu “histórico” não deve conter decisões judiciais que imponham uma penalidade administrativa na forma de suspensão da atividade;
- Procedimentos de falência e liquidação não devem ser realizados;
- Não deve haver impostos em atraso;
- O diretor e o contador-chefe da empresa de construção não devem ter condenações anteriores em artigos relacionados a crimes econômicos, bem como multas que proíbem atividades no setor de construção, bem como privação do direito de ocupar os cargos indicados.
O tamanho do capital autorizado de tal organização é determinado dependendo da área das instalações que pretende construir.Portanto, agora, as empresas que possuem um capital registrado puramente formal de uma quantia ridícula de 10.000 rublos não poderão começar a construir casas.
Todas essas inovações são projetadas para bloquear o acesso de empresas de um dia ao mercado imobiliário - porque são formadas para esse fim, de modo que, depois de receber o dinheiro dos interessados, quebram e se “dissolvem”.
Recursos informativos
Na luta contra esse mal, as alterações relacionadas à política de informações do desenvolvedor também ajudarão. Graças a eles, a lei apareceu requisitos para os sites oficiais de tais organizações. Em seus sites, em relação aos objetos imobiliários nos quais os fundos dos cidadãos são arrecadados, os seguintes documentos devem ser publicados:
- Os resultados da auditoria para o ano da empresa;
- Os resultados do exame do projeto e a documentação que o acompanha na qual a casa será construída;
- Um relatório emitido por um organismo autorizado da entidade constituinte da Federação Russa confirmando a conformidade da organização da construção, bem como a declaração do projeto, com os requisitos desta lei.
Em uma nota! Sem o documento mencionado acima, a empresa não poderá registrar o DDU (contrato de construção compartilhada), mas até anunciar o objeto em seu próprio site.
Também na lista de documentos que devem ser publicados no site do desenvolvedor:
- Licença de construção;
- Uma declaração de projeto detalhada, de alta qualidade e sem erros, concluída com quase 160 pontos;
- Documentos de direitos de propriedade (não importa quem seja) sobre o terreno alocado para construção, sua área e número cadastral;
- Em uma situação em que o tamanho do capital autorizado é menor do que o estipulado por lei, é publicado um contrato que confirma que o desenvolvedor possui um garante no qual um terceiro assume obrigações nos termos de contratos com os cidadãos.
A divulgação de informações também envolve a publicação no site do desenvolvedor de um contrato de amostra com os cidadãos e a publicação de fotos em todas as etapas da construção.
Deve ser algo como isto:
A lei também exige que os direitos ao domínio do site pertençam ao próprio desenvolvedor ou ao seu garante. Portanto, uma empresa que deseja permanecer no mercado imobiliário precisa não apenas executar corretamente toda a documentação, mas também colocar seus recursos de informação em ordem.
Por que preciso de um fundo de compensação e de contas de garantia
Desde o início deste ano, os desenvolvedores receberam essa obrigação: eles devem transferir 1% do valor do objeto para um fundo de compensação, projetado para ajudar os acionistas. Se de repente a empresa de construção falir, a construção poderá ser concluída às custas deste fundo. Concordo, isso é algum tipo de garantia de que os detentores de juros receberão suas moradias em qualquer cenário.
- A única coisa ruim é que essa lei não pode ser aplicada a objetos já em construção; portanto, os acionistas, que foram enganados anteriormente, não podem contar com sua ajuda. Mas, para aquelas instalações que estão começando a ser construídas em 2017, não deve haver tais problemas na teoria.
- Garantias adicionais também serão fornecidas por uma medida como a abertura de uma conta especializada em um banco por um desenvolvedor. É chamado de custódia e possui características próprias. O mecanismo para seu uso é bastante simples: os fundos são recebidos para essa conta através do DDU, bloqueados pelo banco até a conclusão da construção e a transferência de moradias para os acionistas. Se a empresa de construção não cumpriu os termos do contrato, o banco simplesmente devolve seu dinheiro aos cidadãos.
- Nas alterações da Lei Federal 214, abrir uma conta de garantia é de natureza consultiva - ou seja, essa ação não é obrigatória. Mas o estado cria condições sob as quais será benéfico para os desenvolvedores. Por exemplo, certos benefícios são fornecidos a eles em relação a seguro de responsabilidade civil e garantia bancária.
Nota! Surge a pergunta: "E onde está a garantia do retorno dos fundos, afinal, entre os bancos existem aqueles em quem não se deve confiar?" A resposta é simples: apenas as organizações financeiras e de crédito que atendem aos requisitos do governo da Federação Russa recebem o direito de abrir um depósito. Simplificando, esses são bancos nos quais você pode colocar fundos do orçamento do estado. Além disso, os fundos de até 10 milhões de rublos em uma conta de garantia são segurados pelo Estado.
Regulamentação estadual de construção compartilhada
Emendas à Lei Federal 214, fizeram seus próprios ajustes no escopo da regulamentação estadual da construção de moradias compartilhadas. Os poderes das autoridades que exercem supervisão nessa área foram significativamente ampliados.
- Primeiro, agora o movimento de fundos de detentores de juros é estritamente controlado - gastos direcionados e não direcionados. Além disso, o desenvolvedor observa a conformidade com os novos requisitos - até a colocação das informações, conforme mencionado acima. O controle rigoroso também está sujeito à contabilização dos fundos gastos na construção.
- A autorização das autoridades com funções que lhes permitam exercer controle sobre as atividades das cooperativas de cooperativas habitacionais tornou-se uma emenda significativa à lei. São eles, devido a abusos e arbitrariedade total, em primeiro lugar e têm uma má reputação.
- Agora, a ZhSK é obrigada a fornecer trimestralmente informações sobre suas atividades, bem como sobre o cumprimento de suas obrigações para com os cidadãos que entraram em construção compartilhada com eles.
Nota! E mais um detalhe importante: agora o uso indevido de fundos também é considerado a transferência de dinheiro de investidores, destinados a novas construções, para a conclusão de muito iniciada e congelada devido à falta de recursos financeiros. No artigo 18 da nova edição da FZ 214, há uma lista clara de artigos para os quais os desenvolvedores podem direcionar fundos de titulares de juros.
Se as organizações de construção anteriores mantinham registros gerais para todos os objetos, agora a lei obriga a manter separadamente a documentação relacionada às atividades financeiras de cada casa. Após um ano civil, esses relatórios estão sujeitos a auditoria e, se revelar o fato de apropriação indevida de fundos de detentores de juros, o chefe e o contador-chefe da empresa serão pessoalmente responsáveis.
Novidades da lei para acionistas
Algumas alterações foram feitas no artigo 5 da lei em relação ao preço do contrato. Anteriormente, era determinado pela soma dos custos financeiros e trabalhistas gerais do desenvolvedor relacionados à criação de uma cabana ou apartamento, em relação aos quais o acionista nem sempre entendia o mecanismo de formação de preços.
E agora
Agora, o contrato indicará o preço total do apartamento, determinado pela multiplicação de sua área total (incluindo terraço ou varanda) pelo custo por metro quadrado. Esse método de determinação do preço da moradia nos termos do contrato é mais transparente e permite que o acionista verifique sua correção.
Como em qualquer produto, há uma garantia para os apartamentos. Após a conclusão da construção e assinatura do ato de colocar a casa em operação, o desenvolvedor transfere os apartamentos para os acionistas. Ao mesmo tempo, eles devem receber instruções detalhadas para a operação de instalações e comunicações.
Nele, por exemplo, pode ser indicado em qual partição você não pode pendurar móveis ou equipamentos pesados; como usar um sistema de aquecimento individual ou operar um aquecedor de água.
Se surgirem disputas sobre defeitos no apartamento, o desenvolvedor não os eliminará se puder provar que eles foram formados por culpa do acionista. No entanto, se o construtor for culpado, a probabilidade de pagar a penalidade ao acionista será eliminada. Esta nuance na nova versão da lei também é estipulada.
É possível um cancelamento unilateral do contrato
Na edição antiga da Lei Federal 214, era proibido recusar-se a cumprir obrigações sob o DDU unilateralmente. Se o iniciador fosse o detentor do patrimônio, ele só poderia entrar com uma ação no tribunal.
- Foi levado em consideração se alterações significativas foram registradas na documentação do projeto da casa. No entanto, ao mesmo tempo, não foram dados exemplos claramente especificados que pudessem ser guiados. Ou seja, a objetividade da avaliação da situação, de fato, foi deixada ao tribunal.
- Agora, o detentor do interesse tem o direito legal de recusar o DDU em determinadas situações e sem um tribunal. De acordo com emendas à lei, o acionista tem o direito de rescindir o contrato se a área total estipulada das instalações for excedida, pela qual, é claro, teria que ser pago.
- No contrato padrão, o limite máximo para esse aumento deve ser definido - é de 5%. E diz respeito não apenas à área total do apartamento, mas também à proporção de áreas residenciais e não residenciais - por exemplo: se a varanda aumentou significativamente e a cozinha ficou pequena.
- No entanto, a recusa do acionista de se retirar do contrato sem motivo - ou seja, se o desenvolvedor cumprir regularmente suas obrigações, é inaceitável. Portanto, os cidadãos terão que percorrer todo o caminho, independentemente de oportunidades ou intenções financeiras alteradas.
As alterações feitas na Lei Federal 214 visam eliminar incorporadoras inescrupulosas do mercado imobiliário residencial. Consequentemente, não deve haver investidores imobiliários cujos direitos foram violados e que as esperanças foram enganadas. Bem, como será a prática e qual o impacto que todas essas inovações terão na esfera da construção de moradias em proporção com o desenvolvedor, como sempre, o tempo dirá.
Os especialistas não têm dúvidas sobre uma coisa: a proteção dos interessados tão eficaz à primeira vista certamente causará um aumento nos preços dos imóveis. Claro, isso não vai acontecer da noite para o dia. Simplesmente, incapazes de suportar os novos requisitos, as pequenas empresas de construção sairão de cena ou se fundirão com participações maiores. A concorrência no mercado da construção se tornará menor - e sem ela, como você sabe, surge um monopólio, no qual os preços sempre aumentam.
