Заједничка конструкција: измене у савезном закону 214
Од 2004. године, судбина објеката, као и грађани који су одлучили градити становање у делима с извођачем радова, регулисана је савезним законом 214. Закон је изменила Влада земље са завидном регуларношћу, јер је оригинална верзија оставила многе рупе за бескрупулозне програмере. Најновија верзија измјена утврђена је савезним законом 304, који је Дума усвојила и одобрила Савјет Федерације у јуну 2016. године. Ове промене почеле су да делују у јануару ове године - о томе ће бити речи касније.
Садржај чланка
Иновације за програмере
Дакле, шта се ново појавило у стамбеном законодавству од 01.01.2017.? Иновације се не односе само на активности организација које делују као програмери. Грађани (власници удела) који су учесници заједничке изградње некретнина, зване власници удела, имају не само додатна права, већ и одређене обавезе.
Организациони захтеви
Започнимо са списком промена са циљем подстицања програмера на наручивање.
Белешка! Најважнији корак по нашем мишљењу је стварање јединственог регистра грађевинских фирми, који је доступан на Интернету, у јавном домену. Садржи податке о свим предузећима која имају законско право на такве активности. Ради се о правним лицима која морају у сваком погледу да испуњавају услове закона.
Ако се открије било какво одступање, организације су лишене права да прикупљају средства за изградњу стамбених зграда од грађана. Тако да свака особа која жели да уђе у заједничку изградњу може да провери статус програмера у овом регистру. Наравно, то се мора учинити пре потписивања уговора и депоновања новца.
Следећа, веома значајна промена, била је уградња минималног износа овлашћеног капитала предузећа. Његова величина се повећала - и уз то се мора у потпуности платити. Само у овом случају програмер стиче право да прикупи средства од власника удела.
Такође, назив компаније која се бави развојем не би требало да се налази на листама бескрупулозних понуђача за продају земљишта, као ни у другим продајним трансакцијама које се врше у складу са законима 223 и 44. И имајте на уму да нема разлике у квалитету ове организације у Њима су присуствовали: извођач радова, извођач или добављач.
Међу иновацијама постоје и такви захтеви за програмере:
- Њихова „евиденција“ не треба да садржи судске одлуке којима се намеће административна казна у облику обуставе активности;
- Поступци банкрота и ликвидације не би требало да се спроводе;
- Не би требало да постоје заостале порезе;
- Директор и главни рачуновођа грађевинске фирме не би требало да имају раније осуђујуће пресуде по члановима који се односе на привредни злочин, као и казне забране активности у грађевинарству, као и лишавање права на радно место на наведеним позицијама.
Величина одобреног капитала такве организације одређује се у зависности од подручја објеката које намерава да подигне.Тако сада фирме које имају чисто формални регистровани капитал од смешних износа од 10 000 рубаља уопште неће моћи да започну изградњу кућа.
Све ове иновације дизајниране су тако да једнодневним фирмама блокирају приступ тржишту некретнина - јер су формиране у ту сврху, тако да, примивши новац заинтересованих, прекидају и „растварају се“.
Информативни ресурси
У борби против овог зла помоћи ће и амандмани који се односе на информациону политику програмера. Захваљујући њима, у закону су се појавили захтеви за званичне веб странице таквих организација. На њиховим веб локацијама, у вези са некретнинама на којима се прикупљају средства грађана, требало би да буду објављени следећи документи:
- Резултати ревизије за годину предузећа;
- Резултати испитивања пројекта и пратеће документације на којој ће се кућа градити;
- Извештај издат од стране овлашћеног тела конститутивног ентитета Руске Федерације који потврђује усаглашеност грађевинске организације, као и њену декларацију о пројекту, са захтевима овог закона.
На белешку! Без горе наведеног документа компанија неће моћи не само да региструје ДДУ (заједнички уговор о изградњи), већ чак и да рекламира објекат на сопственој веб локацији.
Такође на листи докумената који би требало да буду објављени на веб локацији програмера:
- Дозвола за изградњу;
- Детаљна, квалитетна и без грешака попуњена декларација о пројекту која садржи скоро 160 бодова;
- Докумената о имовинским правима (шта год да је) на земљишту додељеном за изградњу, површини и катастарском броју;
- У ситуацији када је величина одобреног капитала мања него што је законом предвиђено, објављује се уговор који потврђује да програмер има гарант, у којем треће лице преузима обавезе по уговорима са грађанима.
Откривање информација такође укључује објављивање на веб локацији програмера примерак уговора са грађанима и објављивање фотографија у свим фазама изградње.
То би требало изгледати овако:
Закон такође налаже да права на домену веб локације припадају самом програмеру или његовом гаранту. Дакле, од компаније која жели остати на тржишту некретнина потребно је не само да правилно изврши сву документацију, већ и да своје информационе ресурсе доведе у ред.
Зашто су ми потребни компензацијски фонд и есцров рачуни
Од почетка ове године, програмерима је повјерена таква обавеза: они морају пренијети један посто вриједности предмета у компензацијски фонд, који је осмишљен како би помогао власницима удјела у капиталу. Ако изненада грађевинско предузеће банкротира, тада се градња може завршити о трошку овог фонда. Слажете се, ово је нека врста гаранције да ће власници камата добити свој смештај по било којем сценарију.
- Једина лоша ствар је што се овај закон не може применити на већ изграђене објекте, тако да власници капитала, који су раније преварени, не могу рачунати на његову помоћ. Али за оне објекте који тек почињу да се граде 2017. године, у теорији не би требало да буде таквих проблема.
- Додатне гаранције дају се таквом мјером као што је отварање специјализованог рачуна у банци од стране програмера. Зове се есцров и има своје карактеристике. Механизам за његову употребу је прилично једноставан: средства се на овај рачун пребацују преко ДДУ-а, који банка блокира до завршетка градње, и преноса становања власницима удела. Ако грађевинска фирма није испунила услове уговора, банка једноставно враћа свој новац грађанима.
- У измјенама и допунама савезног закона 214, отварање депозитног рачуна је саветодавне природе - односно, та акција није обавезна. Али држава ствара услове под којима ће они бити од користи програмерима. На пример, за њих су обезбеђене одређене погодности у погледу осигурања од одговорности, као и банкарске гаранције.
Белешка! Поставља се питање: "И где је на крају гаранција за поврат средстава, међу банкама има и оних којима не треба веровати?" Одговор је једноставан: само финансијске и кредитне организације које испуњавају услове Владе Руске Федерације добијају право на отварање депоновања. Једноставно речено, то су банке у које можете смјестити средства државног буџета. Поред тога, држава до 10 милиона рубаља на депозитном рачуну осигурава држава.
Државна регулација заједничке градње
Измјенама и допунама савезног закона 214 извршене су властите прилагодбе обима државне регулације заједничке стамбене изградње. Овлаштења органа власти који врше надзор у овој области значајно су проширена.
- Пре свега, сада је кретање средстава власника удела строго контролисано - циљана, нециљна потрошња. Такође, програмер примећује поштовање нових захтева - до постављања информација, као што је горе поменуто. Подложно строгој контроли и обрачуну средстава утрошених на изградњу.
- Овлашћење власти са функцијама које им омогућавају вршење контроле над активностима задруга стамбеног задруга такође је постало значајна измена закона. Они су, због злоупотребе и отворене самовоље, на првом месту и имају лошу репутацију.
- ЗхСК су сада дужни да квартално дају информације о својим активностима, као и о испуњавању обавеза према грађанима који су са њима започели заједничку изградњу.
Белешка! И још један важан детаљ: сада се злоупотребом средстава сматра и пренос новца од инвеститора, намењен новој градњи, за завршетак одавно започетих, а замрзнут због недостатка финансијских средстава. У чланку 18 новог издања ФЗ 214, постоји јасна листа чланака којима програмери могу послати средства власницима удела.
Ако су раније грађевинске организације водиле општу евиденцију о свим објектима, сада закон обавезује да одвојено води документацију која се односи на финансијске активности за сваку кућу посебно. Након календарске године, ови извештаји су предмет ревизије, и ако открију чињеницу проневере средстава новчаних заинтересованих страна, шеф и главни рачуновођа компаније биће лично одговорни.
Шта је ново у закону за власнике акција
Извршене су неке измене у члану 5 закона који се тичу цене уговора. Раније је то утвр детерминедено сумирањем општих финансијских и трошкова рада програмера у вези са прављењем викендице или стана, у вези с тим што акционар није увек разумео механизам формирања цена.
Шта сад
Сада ће уговор навести пуну цену стана, утврђену множењем његове укупне површине (укључујући терасу или лођу) са трошковима квадратног метра. Ова метода утврђивања цене становања по уговору је транспарентнија и омогућава акционару да провери исправност.
Као и за сваки производ, за апартмане је постављена гаранција. По завршетку изградње и потписивања акта о стављању куће у функцију, програмер пребацује станове власницима удела. Истовремено, треба им пружити детаљна упутства за рад просторија и комуникација.
У њему се, на пример, може назначити на којој партицији не можете да објесите тежак намештај или опрему; како користити индивидуални систем грејања или користити бојлер.
Ако настану спорови око недостатака у стану, програмер их неће елиминисати ако може доказати да су настали по кривици акционара. Међутим, ако је градитељ крив, тада ће вероватноћа плаћања казне акционару бити елиминисана. Ова нијанса у новој верзији закона је такође прописана.
Да ли је могуће једнострано отказивање уговора
У старом издању савезног закона 214 било је забрањено једнострано одбијање испуњавања обавеза према ДДУ-у. Ако је иницијатор био власник капитала, тада је могао поднијети тужбу само на суд.
- То је узето у обзир ако су значајне промене забележене у пројектној документацији куће. Међутим, истовремено нису дати јасно наведени примери који би се могли водити према њима. Односно, објективност процене ситуације у ствари је препуштена суду.
- Сада, власнику камате је законски додељено право да одбије ДДУ у одређеним ситуацијама и без суда. Према измјенама закона, акционар има право раскинути уговор ако се прекорачи прописана укупна површина просторија, за шта би, наравно, требало платити.
- У стандардном уговору треба поставити максимални лимит за такво повећање - то је 5%. И не односи се само на укупну површину стана, већ и на однос стамбених и нестамбених површина - на пример: ако се лођа значајно повећала, а кухиња истовремено постала мала.
- Међутим, одбијање акционара да се без разлога повуче из уговора - то јест, ако програмер редовно испуњава своје обавезе, неприхватљиво је. Дакле, грађани ће морати да иду потпуно без обзира на промењене финансијске могућности или намере.
Измјене Федералног закона 214 усмјерене су на елиминацију бескрупулозних програмера са тржишта стамбених некретнина. Према томе, не би требало да постоје инвеститори у некретнине чија су права прекршена и њихове наде су преварене. Па, како ће се то показати у пракси и какав ће утицај имати све ове иновације на сферу станоградње у сразмери са градитељем, као што је то обично, време ће показати.
Стручњаци не сумњају у једну ствар: заштита власника камата која је на први поглед тако ефикасна сигурно ће изазвати раст цена некретнина. Наравно, то се неће десити преко ноћи. Једноставно, неспособни да издрже нове захтеве, мале грађевинске компаније ће напустити сцену или се спојити са већим имањима. Конкуренција на грађевинском тржишту ће постати мања - и без ње, као што знате, настаје монопол, у којем цене увек расту.
