Delad konstruktion: ändringar i Federal Law 214

Maslyakova Svetlana

Övergivna byggarbetsplats - kollaps av någons hopp

Sedan 2004 har objektets öde, liksom medborgare som har beslutat att bygga bostäder i aktier med en entreprenör, reglerats av federal lag 214. Lagen har ändrats av landets regering med avundsvärt regelbundenhet, eftersom den ursprungliga versionen lämnade många kryphål för skrupelfria utvecklare. Den senaste versionen av ändringarna anges i Federal Law 304, antagen av Duma och godkänd av Federation Council i juni 2016. Dessa förändringar började fungera i januari i år - det är vad de kommer att diskuteras senare.

Utvecklare innovationer

Så vad har dykt upp i bostadslagstiftningen sedan 01/01/2017? Innovationer avser inte bara verksamheten hos organisationer som agerar som utvecklare. Medborgare (aktieägare) som deltar i delad byggande av fastigheter, så kallade aktieägare, har inte bara ytterligare rättigheter, utan också vissa skyldigheter.

Organisationskrav

Låt oss börja med en lista med ändringar som syftar till att uppmuntra utvecklare att beställa.

Notera! Det viktigaste steget enligt vår åsikt är skapandet av ett enhetligt register över byggföretag, som är tillgängliga på Internet, i det offentliga området. Den innehåller information om alla företag som har en laglig rätt till sådan verksamhet. Dessa är juridiska personer som måste uppfylla lagkraven i alla avseenden.

Om det upptäcks någon avvikelse berövas organisationerna rätten att samla in medel för att bygga hyreshus från medborgarna. Så alla personer som vill ingå i delad konstruktion kan kontrollera utvecklarens status i det här registret. Naturligtvis måste detta göras innan kontraktet undertecknas och deponering av pengar.

Det är enkelt att kontrollera din organisation

Nästa, väldigt betydande förändring, var installationen av minimibeloppet för företagets auktoriserade kapital. Dess storlek har ökat - och dessutom måste den betalas fullt ut. Endast i detta fall förvärvar utvecklaren rätten att samla in medel från aktieägare.

Dessutom bör namnet på utvecklarföretaget inte visas i listorna över skrupelfria anbudsgivare för försäljning av mark, liksom andra försäljningstransaktioner som genomförs i enlighet med lagarna 223 och 44. Och notera, det är ingen skillnad i vilken kvalitet denna organisation i De deltog av: entreprenör, entreprenör eller leverantör.

Bland innovationerna finns det också sådana krav för utvecklare:

• Deras ”track record” bör inte innehålla domstolsbeslut som åläggs en administrativ påföljd i form av avbrott av verksamheten
• Konkurs- och likvidationsförfaranden bör inte genomföras.
• Det bör inte finnas några skattefall.
• Direktören och byggnadsföretagets huvudkontor bör inte ha tidigare övertygelser under artiklar som rör ekonomiska brott, samt påföljder som förbjuder verksamhet inom byggsektorn, liksom att beröva rätten att besätta de angivna positionerna.

Lagstadgad fond beroende på objektets område

Storleken på det auktoriserade kapitalet i en sådan organisation bestäms beroende på området för de anläggningar som den avser att upprätta.Så nu kommer företag som har ett rent formellt registrerat kapital på ett löjligt belopp på 10 000 rubel inte att kunna bygga hus alls.

Alla dessa innovationer är utformade för att blockera en dags företags tillgång till fastighetsmarknaden - eftersom de är bildade för detta ändamål, så att de, efter att ha fått ränteinnehavarnas pengar, bröt och "upplöses".

Informationsresurser

I kampen mot detta onda kommer ändringar relaterade till utvecklarens informationspolicy också att hjälpa. Tack vare dem verkade lagen krav på sådana organisationers officiella webbplatser. På deras webbplatser, i förhållande till fastighetsobjekt som medborgarnas medel dras till, bör följande dokument publiceras:

Steg i revisionen

• Resultaten av revisionen för företagets år;
• Resultaten av undersökningen av projektet och den bifogade dokumentationen som huset kommer att byggas på;
• En rapport som utfärdats av ett auktoriserat organ i den ryska federationens ingående enhet som bekräftar byggnadsorganisationens överensstämmelse, liksom dess projektdeklaration, med kraven i denna lag.

På en lapp! Utan ovannämnda dokument kan företaget inte bara kunna registrera DDU (delat byggnadsavtal), utan till och med att marknadsföra objektet på sin egen webbplats.

Även i listan över dokument som bör publiceras på utvecklarens webbplats:

• Byggnadstillstånd;
• En detaljerad, högkvalitativ och utan fel genomförda projektdeklaration, som innehåller nästan 160 poäng;
• Dokument om äganderätt (oavsett vad det är) på den mark som avsatts för byggande, dess areal och matrikkelnummer;
• I en situation där storleken på det auktoriserade kapitalet är mindre än vad som föreskrivs i lag publiceras ett avtal som bekräftar att utvecklaren har en garant där en tredje part åtar sig skyldigheter enligt kontrakt med medborgarna.

Offentliggörande av information innebär också att man publicerar ett provkontrakt med medborgarna på webbplatsen för utvecklaren och publicerar bilder i alla byggnadsstadier.

Det ska se ut så här:

Bygga en byggnad med nollcykel

Ramrektion

Fasadbildning

Takmontering och glasering

Lagen kräver också att rättigheterna till webbplatsdomänen tillhör antingen utvecklaren själv eller hans garant. Så ett företag som vill stanna kvar på fastighetsmarknaden krävs inte bara att korrekt utföra all dokumentation utan också att ordna sina informationsresurser.

Varför behöver jag en kompensationsfond och spärrkonton

Sedan början av detta år har utvecklare anförtrotts en sådan skyldighet: de måste överföra en procent av värdet på objektet till en kompensationsfond, som är utformad för att hjälpa aktieägare. Om byggföretaget plötsligt går i konkurs, kan byggandet slutföras på bekostnad av denna fond. Håller med, detta är en slags garanti för att ränteinnehavare kommer att få sina bostäder i vilket scenario som helst.

Intressehavare, lurade tidigare, kommer att behöva vänta på en annan investerare - eller att slutföra byggandet av huset själva

• Det enda dåliga är att denna lag inte kan tillämpas på redan under konstruktionsföremål, så aktieägare, som lurades tidigare, kan inte räkna med hans hjälp. Men i de anläggningar som just börjat byggas 2017 bör det inte vara sådana problem i teorin.
• Ytterligare garantier kommer också att tillhandahållas av en sådan åtgärd som öppnandet av ett specialiserat konto i en bank av en utvecklare. Det kallas escrow och har sina egna egenskaper. Mekanismen för dess användning är ganska enkel: medel tas emot till det här kontot via DDU, som blockeras av banken tills byggandet är slutfört och överföringen av bostäder till aktieägare. Om byggföretaget inte har uppfyllt villkoren i avtalet returnerar banken helt enkelt sina pengar till medborgarna.
• I ändringarna av federal lag 214 är det rådgivande att öppna ett spärrkonto - det vill säga denna åtgärd är inte obligatorisk. Men staten skapar förhållanden under vilka det kommer att vara fördelaktigt för utvecklare. Till exempel tillhandahålls vissa förmåner för dem när det gäller ansvarsförsäkring samt bankgaranti.

Notera! Frågan uppstår: "Och var är garantin för återlämnande av medel, trots allt finns det banker som inte borde lita på?" Svaret är enkelt: endast finans- och kreditorganisationer som uppfyller kraven i Ryska federationen har rätt till öppna spärrar. Enkelt uttryckt är det banker där du kan placera statliga budgetmedel. Dessutom är pengar på upp till 10 miljoner rubel på ett spärrekonto försäkrade av staten.

Statlig reglering av delad konstruktion

Ändringar av den federala lagen 214 gjorde sina egna anpassningar av omfattningen av statlig reglering av byggande av delade bostäder. De myndigheter som utövar tillsyn på detta område har utvidgats avsevärt.

• Först och främst kontrolleras nu rörelsen av intresseinnehavarnas medel strikt - riktade, icke-riktade utgifter. Dessutom följer utvecklaren efterlevnaden av de nya kraven - fram till placeringen av information, som nämnts ovan. Strikt kontroll är också föremål för redovisning av medel som används för byggande.
• Myndigheternas auktorisation med funktioner som gör det möjligt för dem att utöva kontroll över kooperativets kooperativs verksamhet har blivit en betydande ändring av lagen. Det är de, på grund av övergrepp och direkt godtycklighet, i första hand och har ett dåligt rykte.
• Nu är ZhSK skyldiga att kvartalsvis tillhandahålla information om sin verksamhet, liksom om uppfyllandet av sina skyldigheter gentemot medborgare som ingick delad konstruktion med dem.

Revision - ett sätt att utöva ekonomisk kontroll

Notera! Och en viktigare detalj: nu används missbruk av medel också som överföring av pengar från investerare, avsedda för nybyggnation, för slutförande av länge påbörjade, och frusna på grund av brist på finansieringsanläggningar. I artikel 18 i den nya utgåvan av FZ 214 finns det en tydlig lista över artiklar till vilka utvecklare kan skicka medel till aktieägare.

Om tidigare byggnadsorganisationer hade en övergripande rekord för alla objekt, måste lagen nu hålla separat dokumentation relaterad till finansiell verksamhet för varje hus separat. Efter ett kalenderår är dessa rapporter föremål för granskning, och om det avslöjar det faktum att ränteinnehavarnas medel inte har använts, kommer bolagets chef och huvudredovisare att hållas personligen ansvariga.

Vad är nytt i lagen för aktieägare

Vissa ändringar har gjorts i artikel 5 i lagen om priset på kontraktet. Tidigare bestämdes det genom att summera de allmänna ekonomiska kostnaderna och arbetskraftskostnaderna för utvecklaren relaterade till skapandet av en stuga eller lägenhet, i samband med vilken aktieägaren inte alltid förståde mekanismen för prisbildning.

Och nu då

Nu kommer kontraktet att ange hela priset för lägenheten, bestämt genom att multiplicera dess totala yta (inklusive terrass eller loggia) med kostnaden per kvadratmeter. Denna metod för att bestämma priset på bostäder enligt avtalet är mer transparent och gör det möjligt för aktieägaren att kontrollera dess korrekthet.

Liksom för alla produkter ställs en garanti för lägenheter. Efter avslutad konstruktion och undertecknande av akten att sätta huset i drift överför utvecklaren lägenheterna till aktieägare. Samtidigt bör de förses med detaljerade instruktioner för drift av lokaler och kommunikationer.

Överföring av lägenheten till ränteinnehavaren

I den kan det till exempel anges på vilken partition du inte kan hänga tunga möbler eller utrustning; hur man använder ett individuellt värmesystem, eller hur man använder en varmvattenberedare.

Om det uppstår tvister om brister i lägenheten, kommer utvecklaren inte att eliminera dem om han kan bevisa att de bildades genom aktieägarens fel. Men om byggaren är skyldig, kommer sannolikheten att betala straffen till aktieägaren elimineras. Denna nyans i den nya versionen av lagen fastställs också.

Är en ensidig uppsägning av kontraktet möjlig

I den gamla utgåvan av Federal Law 214 var det förbjudet att vägra att uppfylla skyldigheter enligt DDU ensidigt. Om initiativtagaren var aktieägaren, kunde han bara väcka talan vid domstolen.

• Det beaktades om väsentliga förändringar registrerades i husets designdokumentation. Samtidigt gavs inga tydligt specifika exempel som kunde styras av. Det vill säga objektiviteten i bedömningen av situationen lämnades faktiskt till domstolen.
• Nu tilldelas rättsinnehavaren rätt att vägra DDU i vissa situationer och utan domstol. Enligt lagändringarna har aktieägaren rätt att säga upp avtalet om den angivna totala ytan för lokalerna överskrids, för vilken naturligtvis måste betalas.
• I standardavtalet bör maxgränsen för en sådan höjning fastställas - det är 5%. Och det gäller inte bara lägenhetens totala yta, utan också förhållandet mellan bostads- och icke-bostadsområden - till exempel: om loggian ökades avsevärt och köket samtidigt blev litet.
• Vägran från aktieägaren att dra sig ur kontraktet utan anledning - det vill säga om utvecklaren regelbundet uppfyller sina skyldigheter är oacceptabelt. Så medborgarna måste gå hela vägen oavsett förändrade ekonomiska möjligheter eller avsikter.

Glada nykomlingar som är redo att flytta

Ändringar gjorda i Federal Law 214 syftar till att eliminera skrupelfria utvecklare från fastighetsmarknaden för bostäder. Följaktligen bör det inte finnas några fastighetsinvesterare vars rättigheter har kränkts och hopp har lurats. Tja, hur det kommer att visa sig i praktiken, och vilken inverkan alla dessa innovationer kommer att få på bostadsområdet i proportion till utvecklaren, som vanligt, kommer tiden att visa.

Experterna tvivlar inte på en sak: skyddet av intressenter som är så effektivt vid första anblicken kommer säkert att orsaka en ökning av fastighetspriserna. Naturligtvis kommer detta inte att ske över en natt. Enkelt, för att inte klara de nya kraven, kommer små byggföretag att lämna scenen, eller de kommer att smälta samman med större innehav. Konkurrensen på byggmarknaden blir mindre - och utan den, som ni vet, uppstår ett monopol där priserna alltid stiger.